Plata întreținerii la bloc. Formula reală de calcul pentru suprafața utilă a locuinței. Ce scrie în lege de balcon

Diferența dintre suprafața utilă și suprafața construită este esențială pentru modul în care se calculează cota-parte indiviză și cheltuielile de întreținere într-un condominiu. O analiză a avocatului Gelu Pușcaș explică de ce balcoanele nu sunt incluse în suprafața utilă, potrivit legislației în vigoare, și ce impact are această încadrare asupra sumelor datorate de proprietari către asociațiile de proprietari.

Suprafața utilă versus suprafața construită și plata întreținerii. Cum sunt încadrate balcoanele la bloc

Diferența dintre suprafața utilă și suprafața construită continuă să creeze confuzii în rândul proprietarilor de apartamente de la bloc, în special în cazul locuințelor noi. O analiză publicată de avocatul Gelu Pușcaș pe pagina „Consultanță Asociații Proprietari” explică modul în care sunt definite cele două noțiuni în legislație și ce rol joacă balcoanele în calculul cotelor de contribuție la cheltuielile comune.

Avocatul pornește de la o întrebare adresată celor care au cumpărat un apartament nou, privind prețul achitat pentru fiecare metru pătrat aferent balconului și dacă acesta a fost plătit integral sau doar parțial.

Demersul său urmărește să clarifice modul de repartizare a unor cheltuieli în listele de întreținere și să elimine confuzia dintre suprafața utilă și suprafața construită.

Potrivit explicațiilor sale, Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari nu oferă o definiție explicită a suprafeței utile sau a celei construite și nici nu face trimitere directă la acestea.

În lipsa unor precizări exprese, este necesară consultarea actelor normative conexe.

Ce prevede legea locuinței privind suprafața utilă

În acest sens, este invocată Legea 114/1996 (legea locuinței), care în Anexa 1 definește clar suprafața utilă ca fiind suma tuturor suprafețelor utile ale încăperilor din locuință: cameră de zi, dormitoare, băi, bucătărie, spații de depozitare și de circulație interioară.

În mod explicit, textul legal prevede că nu sunt incluse în suprafața utilă logiile și balcoanele, pragurile, nișele pentru radiatoare sau suprafețele ocupate de sobe și cazane, în anumite condiții (vezi detaliile complete la finalul materialului).

În schimb, suprafața construită pe locuință include, pe lângă suprafața utilă a încăperilor, și suprafața logiilor și a balcoanelor, precum și cota-parte din părțile comune ale clădirii – casa scării, uscătoria, spălătoria, casa liftului și alte spații comune – la care se adaugă suprafața pereților interiori și exteriori, adaugă Gelu Pușcaș în postarea sa.

În ceea ce privește cheltuielile comune, Legea 196/2018 face trimitere la noțiunea de cotă-parte indiviză, definită ca procentul de proprietate comună forțată care revine fiecărui proprietar, calculat ca raport între suprafața utilă a apartamentului și suma suprafețelor utile din întregul condominiu. Suma acestor cote trebuie să fie egală cu 100%, în caz contrar urmând să fie recalculate.

Concluzia formulată de avocat este că balcoanele nu intră în calculul suprafeței utile, iar acest aspect are implicații directe în stabilirea cotei-părți indivize și, implicit, în repartizarea anumitor cheltuieli din cadrul asociațiilor de proprietari.

Postarea completă care clarifică nelămuririle cu privire la suprafața locuințelor de la bloc

„𝐒𝐔𝐏𝐑𝐀𝐅𝐀Ț𝐀 𝐔𝐓𝐈𝐋Ă 𝐕𝐬 𝐒𝐔𝐏𝐑𝐀𝐅𝐀Ț𝐀 𝐂𝐎𝐍𝐒𝐓𝐑𝐔𝐈𝐓Ă. Î𝐍𝐂𝐀𝐃𝐑𝐀𝐑𝐄𝐀 𝐁𝐀𝐋𝐂𝐎𝐍𝐔𝐋𝐔𝐈

✅Încep cu o întrebare pentru cei care au cumpărat un apartament nou: 𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐚 𝐟𝐨𝐬𝐭 𝐩𝐫𝐞ț𝐮𝐥 𝐩𝐞𝐧𝐭𝐫𝐮 𝐟𝐢𝐞𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐦𝐞𝐭𝐫𝐮 𝐩ă𝐭𝐫𝐚𝐭 𝐚𝐟𝐞𝐫𝐞𝐧𝐭 𝐛𝐚𝐥𝐜𝐨𝐧𝐮𝐥𝐮𝐢 – ai achitat prețul întreg sau pe jumătate?

Încerc o abordare care să clarifice modul de repartizare, pentru unele cheltuieli, în listele de întreținere pe de o parte, iar pe de altă parte, a elimina confuzia între cele două noțiuni.

Legea 196/2018 nu poate prevedea toate situațiile și ipotezele posibile și prin urmare, ea se completează cu alte acte normative incidente. Se poate observa că Legea 196/2018 nu face trimitere și nici nu oferă o definire a suprafeței utile și/sau a suprafeței construite.

Dacă Legea 196/2018 nu face astfel de precizări, căutăm în actele normative conexe și vom observa în Legea 114/1996 legea locuinței, republicată, următoarele mențiuni (în Anexa 1):

„Suprafața utilă a locuinței este suma tuturor suprafețelor utile ale încăperilor. Ea cuprinde: cameră de zi, dormitoare, băi, WC, duș, bucătărie, spații de depozitare și de circulație din interiorul locuinței.

✅𝐍𝐔 𝐒𝐄 𝐂𝐔𝐏𝐑𝐈𝐍𝐃: 𝐒𝐔𝐏𝐑𝐀𝐅𝐀Ț𝐀 𝐋𝐎𝐆𝐈𝐈𝐋𝐎𝐑 Ș𝐈 𝐀 𝐁𝐀𝐋𝐂𝐎𝐀𝐍𝐄𝐋𝐎𝐑, pragurile golurilor de uși, ale trecerilor cu deschideri până la 1,00 m, nișele de radiatoare, precum și suprafațele ocupate de sobe și cazane de baie (câte 0,50 m2 pentru fiecare sobă și cazan de baie), în cazul în care încălzirea se face cu sobe. În cazul locuințelor duplex, rampa, mai puțin palierele, nu se cuprinde în suprafața utilă a locuinței”.

„Suprafața construită pe locuință, prevăzută în tabelul B, este suma suprafețelor utile ale încăperilor, logiilor, balcoanelor, precum și a cotei-părți din suprafețele părților comune ale clădirilor (spălătorii, uscătorii, casa scării, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea și evacuarea deșeurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adaugă suprafața aferentă pereților interiori și exteriori ai locuinței; în cazul încălzirii cu combustibil solid, se adaugă suprafața aferentă sobelor și cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafațele aferente boxelor de la subsol și ale garajelor care pot fi prevăzute distinct”.

Legea 196/2018 face trimitere la cota parte indiviză, pe care o definește la art. 2:

l) cotă-parte indiviză – cota-parte de proprietate comună forțată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual și este calculată ca raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și suma suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale din condominiu. Suma cotelor-părți indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija președintelui asociației de proprietari, conform suprafețelor utile;

Art. 85 ne menționează care sunt acele cheltuieli ce se repartizează pe cota-parte indiviză.

✅𝐂𝐨𝐧𝐜𝐥𝐮𝐳𝐢𝐚 𝐥𝐚 𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐚𝐦 𝐚𝐣𝐮𝐧𝐬 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐜ă: 𝐛𝐚𝐥𝐜𝐨𝐚𝐧𝐞𝐥𝐞 𝐧𝐮 𝐢𝐧𝐭𝐫ă î𝐧 𝐜𝐚𝐥𝐜𝐮𝐥𝐮𝐥 𝐬𝐮𝐩𝐫𝐚𝐟𝐞ț𝐞𝐢 𝐮𝐭𝐢𝐥𝐞”, scrie avocatul Gelu Pușcaș pe pagina „Consultanță Asociații Proprietari”.