Viața la bloc. Situația în care vecinii îți pot intra în casă, chiar dacă nu ești prezent. Se face proces-verbal, semnat de toți

Sunt multe lucruri legate de asociațiile din condominii care generează frecvent neclarități pentru proprietarii de apartamente, mai ales atunci când locuințele sunt folosite și ca puncte de lucru pentru firme. În contextul aplicării Legii nr. 196/2018, apar întrebări legate de numărul de persoane luate în calcul la întreținere și de situațiile în care proprietarul este obligat să permită accesul reprezentanților asociației în apartament. Răspunsurile vizează atât obligațiile financiare, cât și cele legale privind accesul în spațiul individual.

Cum stabilește asociația numărul de persoane la întreținere pentru un apartament folosit ca firmă?

În viața de asociație, situația apartamentelor declarate ca puncte de lucru pentru societăți comerciale este tot mai des întâlnită, însă legislația nu oferă un răspuns explicit privind modul de calcul al persoanelor incluse la întreținere.

Pentru un apartament care figurează drept punct de lucru cu maximum cinci angajați, prezenți nouă ore pe zi, cinci zile pe săptămână, Legea nr. 196/2018 nu stabilește în mod clar câte persoane trebuie trecute la întreținere. Deși fenomenul este unul răspândit, actul normativ nu conține prevederi specifice referitoare la această situație, deși numărul cazurilor ar justifica o intervenție legislativă clară.

În lipsa unor reglementări exprese, practica a generat soluții diferite de la o asociație la alta. Așa-numitul „obicei al locului” a dus la apariția mai multor modalități de abordare, în condițiile în care angajații petrec, în general, între opt și zece ore pe zi în apartament.

Administrația va analiza mai multe criterii concrete înainte de a decide modul de calcul: utilizarea ascensorului, acolo unde acesta există, gradul de uzură și necesitatea curățeniei pe casa scării, existența clienților care se prezintă la sediul firmei, dar și alte elemente ce țin de folosirea spațiilor comune.

În consecință, cheltuielile de întreținere vor fi adaptate serviciilor efectiv utilizate de firmă și de angajații acesteia, la care se pot adăuga eventualii clienți.

Este vorba despre costuri precum curățenia în spațiile comune, iluminatul pe casa scării, folosirea liftului, reparații și investiții, servicii de deratizare și alte lucrări necesare. În ceea ce privește consumurile din interiorul apartamentului, acestea sunt evidențiate prin aparate de măsură individuale, cum sunt apometrele sau repartitoarele de căldură, scriu cei de la ziaruldeiasi.ro.

În ce condiții se poate intra în apartament și ce obligații are proprietarul?

Un alt aspect esențial legat de asociație îl reprezintă situațiile în care proprietarul este obligat să permită accesul în apartament pentru intervenții sau verificări.

Accesul poate fi solicitat în cazul unor defecțiuni la instalațiile comune care traversează proprietatea individuală, pentru lucrări de investiții ce privesc bunurile comune, pentru remedierea infiltrațiilor sau pentru alte nevoi tehnice. De asemenea, pot exista situații legate de modificări structurale, cum ar fi demolarea sau construirea de pereți fără autorizație, dar și inspecții periodice impuse de specificul condominiului.

Legea nr. 196/2018 reglementează în mod clar condițiile accesului. Articolul 31 prevede:

„Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociației de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul președintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului și al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcții/reparații, după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală.

Fac excepție cazurile de urgență când termenul pentru preaviz este de 24 de ore”, potrivit legii.

Actul normativ stabilește și modul în care se acoperă eventualele prejudicii produse în urma intervențiilor. Totodată, legea menționează clar consecințele refuzului nejustificat.

„Proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, în conformitate cu prevederile al. (1), (mai sus citat n.p.), acesta răspunde civil și penal, după caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectați, în condițiile legii”, se arată în același act normativ.

În situațiile de urgență, cum ar fi spargerea unor conducte de apă sau canalizare, când pagubele cresc de la minut la minut și proprietarul nu este de găsit, legea nu oferă reguli detaliate privind procedura concretă. În practică, intervenția ar trebui realizată în prezența a cel puțin doi membri ai asociației, precum președintele sau administratorul și un membru al comitetului executiv ori un alt proprietar.

Din punct de vedere tehnic, este recomandată apelarea la o firmă autorizată pentru deschiderea ușii, astfel încât aceasta să poată fi ulterior închisă în condiții corespunzătoare.

Este necesară întocmirea unui proces-verbal la fața locului, semnat de toți cei prezenți, în care să fie consemnate motivele accesului și modul de soluționare a situației. Documentarea prin fotografii sau înregistrări video este, de asemenea, indicată, iar proprietarul trebuie informat imediat, inclusiv prin transmiterea de imagini. În cazuri sensibile, poate fi solicitată și prezența polițistului de proximitate sau a unui polițist local.

O prevedere importantă stabilește obligația financiară a asociației în cazul producerii unor daune. Articolul 31 alineatul (3) stipulează:

„Proprietarii din condominiu care suferă un prejudiciu ca urmare a executării lucrărilor prevăzute la al. (1) sunt despăgubiți de către asociația de proprietari, din fondul de reparații”, conform legii.