Lege pentru proprietarii de la bloc. Când trebuie să achiți lucrarea în imobil, chiar dacă nu s-a decis în Adunarea Generală

Gelu Pușcaș, autor de lucrări dedicate proprietarilor și organelor de conducere ale asociațiilor, a publicat pe Facebook o analiză privind situațiile în care sunt realizate lucrări fără aprobarea Adunării Generale. Acesta explică în ce condiții pot fi efectuate intervenții urgente în condominii fără buget votat și fără hotărâre formală. Postarea abordează direct întrebarea dacă proprietarii pot refuza plata sau solicita restituirea sumelor achitate în astfel de cazuri.

De ce apar lucrări fără aprobarea Adunării Generale și cum se ajunge la conflict între proprietari

În analiza sa, Gelu Pușcaș descrie contextul concret în care apar astfel de decizii și explică de ce, în practică, conducerea asociației intervine înainte de convocarea proprietarilor.

„Acoperișul curge. Ultimul etaj este inundat. Apartamentele se degradează. Țevile sunt îmbătrânite sau depășite ca durată de viață. Președintele semnează contractul. Se face lucrarea. Se oprește infiltrarea”, a arătat acesta, prezentând scenariul tipic al unei intervenții urgente.

Problema apare ulterior, când se constată că nu exista sumă prevăzută în buget și nici hotărâre a Adunării Generale. În acel moment, explică autorul, o parte dintre proprietari contestă obligația de plată.

„Nu există sumă prevăzută în buget. Nu există hotărâre a Adunării Generale.

Gelu Pușcaș arată că, în aceste situații, unii proprietari reacționează și susțin că nu vor să plătească sau că solicită banii înapoi. De aici, spune el, începe conflictul dintre formalismul legal și nevoia concretă de la nivelul asociației.

„Unii proprietari spun: «Eu nu plătesc. Vreau banii înapoi»”, a scris Gelu Pușcaș.

Din punct de vedere teoretic, procedura este clară: hotărârile se iau în Adunarea Generală, bugetul se votează anual, iar comitetul trebuie mandatat pentru a încheia contracte. În realitate, explică autorul, infiltrațiile nu așteaptă convocarea adunării, liftul nu funcționează „după procedură”, iar țevile nu respectă calendarul bugetar. Tocmai această ruptură dintre regulă și urgență generează tensiuni între vecini.

„Ce spune teoria? Hotărârile se iau în Adunarea Generală. Bugetul se votează anual. Comitetul trebuie mandatat. Corect.

Ce spune realitatea din teren? Infiltrațiile nu așteaptă convocarea adunării. Liftul nu funcționează «după procedură». Țevile nu respectă calendarul bugetar”, a explicat acesta.

Ce spune legea despre nulitate și restituirea sumelor

În analiza sa, Gelu Pușcaș ridică o întrebare esențială: lipsa bugetului sau a hotărârii face lucrarea nulă și permite restituirea banilor?

El explică faptul că, din punct de vedere juridic, lucrurile sunt mai nuanțate decât par în comentariile din mediul online. În primul rând, lucrarea vizează partea comună a imobilului, iar asociația are obligația legală de a întreține această parte. Toți proprietarii beneficiază de intervenție, iar neintervenția poate produce prejudicii. În plus, contractul produce efecte potrivit art. 1270 din Codul civil, iar nimeni nu se poate îmbogăți fără justă cauză.

„Lipsa bugetului sau a hotărârii face lucrarea nulă? Se pot restitui banii?”, a transmis acesta, subliniind că răspunsul nu este unul simplu.

Lucrarea vizează parte comună. Asociația are obligația legală să întrețină partea comună. Toți proprietarii beneficiază. Neintervenția produce prejudicii. Contractul produce efecte potrivit art. 1270 Cod civil. Nimeni nu se poate îmbogăți fără justă cauză”.

În opinia sa, în majoritatea situațiilor, lipsa bugetului nu atrage automat nulitatea contractului și restituirea sumelor. Totodată, acesta respinge ideea că președintele poate decide discreționar.

„Atunci președintele poate face orice? Nu”, a punctat Gelu Pușcaș.

El explică și în ce condiții poate interveni răspunderea: „lucrarea nu s-a realizat, dar s-a plătit; nu exista necesitate reală; este o lucrare voluptorie; există dovadă de prejudiciu. Dar aceste lucruri trebuie dovedite, nu afirmate pe Facebook”, a precizat autorul.

În final, acesta atrage atenția asupra consecințelor unui eventual proces și asupra costurilor implicate.

„Înainte să deschizi un proces, gândește-te la: taxă de timbru la valoare, expertize tehnice, onorariu avocat, timp, stres. Uneori «găluștile juridice» înghițite din comentarii pot costa mai mult decât lucrarea în sine”, a avertizat Gelu Pușcaș.