Lege CCR pentru asociațiile de proprietari. Decizie privind restanțele la întreținere. Procedurile se opresc

O decizie recentă a Curții Constituționale a României (CCR) ar putea complica recuperarea datoriilor în asociațiile de proprietari, avertizează avocatul Gelu Pușcaș. În cazul firmelor intrate în insolvență, procesele și executările silite se suspendă, iar asociațiile riscă să recupereze doar o parte din restanțe.

CCR ar putea complica recuperarea datoriilor în asociațiile de proprietari

Avocatul Gelu Pușcaș, expert în domeniul asociațiilor de proprietari, a avertizat că o decizie a Curții Constituționale a României (CCR) ar putea afecta semnificativ recuperarea restanțelor în cadrul asociațiilor de proprietari, în special în cazul societăților comerciale care intră în insolvență.

Potrivit acestuia, tot mai multe firme care dețin apartamente, spații comerciale, locuri de parcare sau boxe ajung în dificultate financiară, iar situația devine problematică atunci când acestea au deja procese sau executări silite pentru datorii către asociații.

Pușcaș a explicat că, în baza Deciziei CCR nr. 508 din 23 octombrie 2025, după deschiderea definitivă a procedurii de insolvență, procesele aflate pe rol încetează, executările silite sunt suspendate, iar creditorii sunt obligați să se înscrie în procedura colectivă de insolvență.

În aceste condiții, asociațiile de proprietari trebuie să se înscrie la masa credală și să participe la o procedură pe care avocatul o descrie drept lungă și costisitoare, existând riscul recuperării doar a unei părți reduse din datorii sau chiar al imposibilității recuperării sumelor restante.

Avocatul susține că impactul poate fi major pentru ansamblurile rezidențiale, asociațiile cu numeroase spații comerciale și blocurile în care firmele au acumulat datorii importante.

Pentru a limita pierderile, Gelu Pușcaș recomandă monitorizarea permanentă a restanțelor, inițierea rapidă a demersurilor legale imediat după depășirea termenelor de plată, notarea datoriilor în Cartea Funciară și evitarea întârzierilor generate de încercările de soluționare amiabilă.

Acesta a atras atenția că, în perioada următoare, multe asociații de proprietari ar putea constata că timpul pierdut în recuperarea datoriilor se traduce direct în pierderi financiare.

„ 𝐀𝐓𝐄𝐍Ț𝐈𝐄 𝐏𝐑𝐄Ș𝐄𝐃𝐈𝐍Ț𝐈, 𝐀𝐃𝐌𝐈𝐍𝐈𝐒𝐓𝐑𝐀𝐓𝐎𝐑𝐈 Ș𝐈 𝐂𝐄𝐍𝐙𝐎𝐑𝐈!
𝐎 𝐧𝐨𝐮ă 𝐝𝐞𝐜𝐢𝐳𝐢𝐞 𝐚 𝐂𝐂𝐑 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐚𝐟𝐞𝐜𝐭𝐚 𝐒𝐄𝐑𝐈𝐎𝐒 𝐫𝐞𝐜𝐮𝐩𝐞𝐫𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐫𝐞𝐬𝐭𝐚𝐧ț𝐞𝐥𝐨𝐫 î𝐧 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐢𝐥𝐞 𝐝𝐞 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐢.
Și nu vorbim despre sume mici.
Tot mai multe societăți care dețin:
✔ apartamente
✔ spații comerciale
✔ locuri de parcare
✔ boxe
ajung în dificultate financiară.
Iar aici apare problema majoră:

➡️ Dacă asociația are deja proces sau executare silită împotriva unei firme restante, iar acea firmă intră în insolvență, procedurile individuale se OPRESC.
Da, ați citit bine.

Conform Deciziei CCR nr. 508/23.10.2025, după deschiderea definitivă a procedurii insolvenței:
❌ procesele aflate pe rol încetează
❌ executările silite se opresc
❌ creditorii trebuie să intre în procedura colectivă de insolvență

Asta înseamnă că asociația:
➡️ trebuie să se înscrie la masa credală
➡️ intră într-o procedură lungă și costisitoare
➡️ poate recupera doar o mică parte din bani… sau chiar nimic

Iar impactul poate fi devastator pentru:
🏢 ansambluri rezidențiale
🏢 asociații cu multe spații comerciale
🏢 blocuri unde firmele au acumulat datorii mari

CE ESTE DE FĂCUT?
✔ Monitorizarea permanentă a restanțelor
✔ Acțiune rapidă imediat după depășirea termenelor de plată
✔ Notarea datoriilor în Cartea Funciară, conform legii
✔ Evitarea întârzierilor „de dragul înțelegerii”
În perioada următoare, multe asociații vor descoperi că timpul pierdut înseamnă bani pierduți.

📌 Întrebarea este simplă:
Câte asociații sunt cu adevărat pregătite pentru astfel de situații?
Scrieți în comentarii dacă v-ați confruntat deja cu firme restante sau insolvențe în asociație.
Autor: Gelu Pușcaș”, este mesajul postat pe pagina de Facebook „Consultanta Asociatii Proprietari”.

Cum începe procedura de recuperare a datoriilor?

Potrivit Legii nr. 196/2018, proprietarii sunt obligați să achite cota de întreținere în cel mult 30 de zile de la afișarea listei de plată. Actul normativ nu prevede însă un prag minim al restanțelor de la care pot fi începute procedurile de recuperare, astfel că fiecare asociație de proprietari își stabilește propriile reguli, în funcție de situația existentă. În practică, multe asociații aleg să intervină după acumularea datoriilor pe o perioadă de două sau trei luni.

Această flexibilitate poate genera diferențe de abordare de la o asociație la alta, în funcție de deciziile luate de conducerea blocului. Procedura de recuperare a sumelor restante nu începe direct în instanță. De regulă, primul pas constă în transmiterea unei somații de plată de către administrator, prin care proprietarul este informat despre valoarea datoriei și despre posibilitatea aplicării unor măsuri legale.

În cazul în care restanța nu este achitată, pot urma notificări suplimentare, iar ulterior dosarul poate ajunge în instanță. Cu toate acestea, în numeroase situații, administratorii încearcă mai întâi să rezolve problema pe cale amiabilă.

Există și cazuri în care proprietarii nu cunosc exact valoarea datoriilor sau nu sunt informați la timp cu privire la restanțe. În astfel de situații, o discuție directă între părți poate conduce la soluționarea problemei fără a mai fi necesară intervenția instanței.

Cine decide acționarea în judecată? Ce se întâmplă dacă ajungi în instanță?

Decizia de a acționa în instanță un proprietar cu datorii la întreținere nu poate fi luată exclusiv de administratorul asociației. Potrivit procedurilor legale, este necesară aprobarea Comitetului Executiv sau a Adunării Generale a asociației de proprietari. Aceeași regulă se aplică și în cazul angajării unui avocat ori al unui executor judecătoresc, mecanismul fiind gândit pentru a asigura transparența și pentru a preveni eventualele abuzuri.

În situația în care asociația deschide un proces și instanța admite cererea, proprietarul restantier este obligat să achite datoria acumulată. În această etapă pot fi dispuse măsuri de executare silită pentru recuperarea sumelor restante. Printre acestea se numără poprirea conturilor bancare, instituirea sechestrului pe bunuri sau alte forme de executare prevăzute de lege.

Pe lângă debitul principal, proprietarul va trebui să suporte și cheltuielile de judecată, precum și costurile generate de executarea silită. Aceste sume suplimentare pot majora considerabil valoarea totală a datoriei, ceea ce face situația financiară și mai dificilă pentru debitor.

În cazurile în care sumele nu pot fi recuperate prin alte metode, legea permite inclusiv executarea imobilului. După obținerea titlului executoriu, executorul judecătoresc poate începe procedura de valorificare a apartamentului. Proprietarul este notificat și primește un termen pentru achitarea datoriei, iar dacă acesta nu este respectat, locuința poate fi scoasă la licitație.

Executarea apartamentului reprezintă una dintre cele mai severe consecințe ale restanțelor la întreținere și apare, de regulă, în situațiile în care datoriile sunt mari și persistă pe termen lung. Chiar și în această etapă, proprietarul are anumite drepturi. Acesta poate contesta executarea în instanță dacă apreciază că măsurile sunt nelegale sau disproporționate.

Totodată, debitorul poate solicita eșalonarea plății datoriei, demers care poate conduce la suspendarea temporară a executării și la evitarea vânzării imobilului. Aceste mecanisme oferă o posibilitate de redresare, însă ele trebuie folosite în timp util pentru a produce efecte.

Riscurile pentru întregul bloc

Restanțele la întreținere nu îi afectează doar pe proprietarii care acumulează datorii, ci întreaga comunitate dintr-un imobil. În cazul contractelor colective pentru utilități, furnizorii pot decide suspendarea serviciilor pentru întregul bloc, ceea ce înseamnă că inclusiv locatarii care și-au achitat obligațiile pot rămâne fără apă sau căldură din cauza neplății întreținerii de către alți proprietari.

Pentru a evita astfel de situații, există cazuri în care vecinii sau chiar asociația de proprietari acoperă temporar datoriile restante. Aceste soluții de compromis pot genera însă tensiuni între locatari și nemulțumiri legate de împărțirea responsabilităților financiare.

Deși la început pot părea o problemă minoră, restanțele la întreținere pot evolua rapid către situații grave. Procedurile sunt clar reglementate de lege și pot începe cu somații și notificări, continuând ulterior cu procese în instanță și măsuri de executare silită.

În lipsa unor soluții rapide, consecințele pot deveni serioase, de la acumularea unor costuri suplimentare și apariția blocajelor juridice până la riscul pierderii locuinței în cazul executării silite.