Piața terenurilor, între prudență și reluarea tranzacțiilor
Piața terenurilor din România a traversat în 2025 o perioadă de adaptare, în care deciziile de investiții au fost influențate de contextul politic și de modificările fiscale din prima parte a anului. Potrivit estimărilor Colliers, volumul total al tranzacțiilor s-a situat la un nivel comparabil cu cel din 2024, când valoarea acestora a ajuns la aproape 450 de milioane de euro, semn că piața a rămas funcțională, chiar și într-un climat mai precaut.
Consultanții Colliers subliniază că sentimentul investitorilor s-a îmbunătățit vizibil după clarificarea contextului electoral, iar ultimele luni din 2025 au adus unele dintre cele mai bune rezultate de tranzacționare din ultimii ani. Dinamica de la finalul anului a fost suficient de intensă încât există posibilitatea ca volumul efectiv al tranzacțiilor să fi depășit ușor nivelul raportat pentru 2024.
Analiza Colliers include tranzacțiile cu terenuri destinate proiectelor imobiliare din orașe și din zonele adiacente acestora, remarcând o diversificare a cererii. Tot mai frecvent, dezvoltatorii industriali intră în competiție pentru terenuri care, în trecut, erau vizate aproape exclusiv pentru proiecte rezidențiale. O parte dintre terenurile achiziționate în 2025 pentru proiecte industriale fuseseră inițial luate în calcul pentru dezvoltări rezidențiale, ceea ce reflectă adaptarea strategiilor investiționale într-o piață aflată în schimbare.
„2025 a fost un an de prudență, dar nu de blocaj, marcat de incertitudini politice, ajustări fiscale și blocaje urbanistice, în special în București. Cumpărătorii au fost mai atenți la riscuri și la folosirea capitalului, în timp ce vânzătorii au fost mai deschiși să își ajusteze portofoliile. Finalul de an a confirmat însă existența unei cereri solide pentru terenuri bine poziționate, iar competiția dintre rezidențial, retail și industrial arată o piață care se adaptează și crește, nu care se contractă. În acest context, investitorii cu lichiditate și o perspectivă pe termen lung percep momentul actual ca pe o oportunitate strategică”, explică Sînziana Oprea, Director Land Agency la Colliers România.
Bucureștiul pierde din pondere, orașele regionale câștigă teren
În structura pieței din 2025, Bucureștiul a continuat să joace un rol major, concentrând aproximativ 60% din tranzacțiile cu terenuri. Ponderea este însă în scădere față de nivelurile de 70–80% înregistrate în anii anteriori, o evoluție pusă de Colliers pe seama blocajelor urbanistice din Capitală și a intensificării investițiilor în infrastructură la nivel național.
Acești factori au determinat investitorii să își extindă interesul către zonele din jurul Bucureștiului și către marile orașe regionale, care oferă perspective mai clare de dezvoltare și un grad mai ridicat de predictibilitate. În afara Capitalei, tranzacțiile cu terenuri au vizat în principal proiecte rezidențiale și de retail, în proporții relativ egale.
Centrele regionale importante beneficiază în continuare de disponibilitatea unor platforme de mari dimensiuni, capabile să susțină proiecte pe termen lung. În acest context, dezvoltatori care până recent activau aproape exclusiv în București își extind tot mai vizibil prezența la nivel național, urmărind diversificarea portofoliilor și reducerea dependenței de o singură piață.
Rezidențialul rămâne dominant, industrialul și retailul cresc în importanță
Sectorul rezidențial a rămas principalul motor al pieței terenurilor, generând aproximativ două treimi din tranzacțiile din București. Cele mai multe achiziții au fost realizate pentru proiecte rezidențiale sau dezvoltări mixte cu o componentă majoritar rezidențială, potrivit Colliers.
În paralel, dezvoltatorii mari și-au extins interesul către noi zone, inclusiv din afara Capitalei, ca parte a unei strategii de diversificare și de control mai eficient al costurilor. Terenurile care beneficiază de PUZ-uri valide sau recent reactivate au atras un interes semnificativ, într-un context marcat de blocaje urbanistice și de nevoia crescută de predictibilitate în procesul de autorizare.
Retailul a reprezentat aproximativ 20% din achizițiile de terenuri în București și în zonele limitrofe, competiția pentru amplasamentele bune rămânând ridicată. Spre deosebire de rezidențial, unde investitorii locali domină piața, sectorul de retail continuă să fie susținut de jucători internaționali, alături de un număr tot mai mare de investitori români cu capital solid.
Sectorul industrial, incluzând logistica urbană și, punctual, centrele de date, a devenit tot mai prezent pe piața terenurilor, intrând în competiție directă cu rezidențialul pentru anumite amplasamente. Interesul este mai ridicat în zonele cu infrastructură nouă sau aflată în dezvoltare, însă investitorii industriali rămân mai sensibili la nivelul prețurilor, aspect care influențează negocierile.
Oferta, prețurile și perspectivele pentru 2026
Oferta de terenuri a continuat să crească în 2025, cu tot mai multe proprietăți scoase la vânzare, inclusiv terenuri care dispun de autorizații sau documentații avansate. În timp ce vânzătorii încearcă să capitalizeze nivelurile de preț încă stabile, cumpărătorii rămân prudenți și atenți la riscul de supraevaluare, mai ales în contextul în care investițiile în infrastructură, în special în jurul autostrăzii A0, deschid noi zone de interes.
La nivel general, prețurile au rămas relativ stabile, însă terenurile cu avantaje clare de autorizare din marile orașe au înregistrat creșteri de 20–30% față de cele neurbanizate. În anumite zone unde infrastructura nouă a fost finalizată, prețurile s-au dublat în ultimii doi-trei ani, iar competiția pentru terenurile de retail bine poziționate și limitate ca disponibilitate a dus la creșteri de până la 15–20%.
Pentru 2026, consultanții Colliers anticipează un scenariu de optimism prudent, susținut de tranzacțiile inițiate în 2025 și de continuarea investițiilor în infrastructură. Finalizarea efectivă a tranzacțiilor va depinde de evoluția contextului macroeconomic, însă anul viitor este văzut ca o perioadă de consolidare și de pregătire pentru o posibilă accelerare a pieței în intervalul 2027–2028.
„Observăm un interes tot mai mare pentru structuri flexibile de tranzacționare, precum joint venture-uri, plăți eșalonate sau diverse forme de parteneriat, ceea ce arată capacitatea pieței de a se adapta unui context mai complex, marcat de prudență și de nevoia de control al riscului. Aceste mecanisme permit continuarea investițiilor chiar și într-o perioadă de prudență și influențează tot mai mult modul în care sunt negociate și închise tranzacțiile”, conchide Sînziana Oprea, Director Land Agency la Colliers România.
