Piața depozitelor și spațiilor industriale încetinește după anul record 2025. Autostrăzile schimbă zonele în care investesc companiile

Piața spațiilor industriale și logistice din România a înregistrat o scădere de aproximativ 30% a volumului închirierilor în primele nouă luni din 2026, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. Deși Bucureștiul și județul Ilfov continuă să atragă cele mai multe tranzacții, dezvoltarea infrastructurii rutiere începe să deschidă noi zone pentru investiții. Consultanții imobiliari consideră că încetinirea reflectă mai degrabă prudența companiilor după un an record decât o deteriorare structurală a pieței.

Închirierile de spații industriale și logistice au scăzut cu 30% în primele nouă luni din 2026

Piața industrială și logistică din România traversează o perioadă de temperare a activității, după rezultatele record înregistrate anul trecut.

Potrivit companiei de consultanță imobiliară Colliers, tranzacțiile de închiriere raportate public au totalizat aproximativ 450.000 de metri pătrați în primele nouă luni din 2026, cu circa 30% mai puțin decât în perioada similară din 2025.

Scăderea vine după un an în care piața a înregistrat aproape un milion de metri pătrați de tranzacții de închiriere.

Cu toate acestea, volumul actual rămâne apropiat de media ultimului deceniu pentru primele trei trimestre și depășește cu peste 40% media perioadei 2017-2019.

Consultanții Colliers consideră că evoluția trebuie analizată în raport cu nivelul excepțional atins anul trecut, dar și cu incertitudinile economice internaționale care influențează deciziile companiilor.

„Trebuie să ținem cont că ne raportăm la 2025, care a fost un an record pentru România, cu aproape un milion de metri pătrați de tranzacții de închiriere raportate. Era firesc ca ritmul să fie mai temperat în 2026”, explică Victor Coșconel, Partner, Head of Leasing, Office & Industrial Agencies la Colliers.

Acesta precizează că interesul pentru România rămâne prezent atât în sectorul producției, cât și în cel logistic, însă firmele analizează mai atent investițiile și au nevoie de mai mult timp pentru luarea deciziilor.

București și Ilfov concentrează aproape 60% din piață, dar închirierile au scăzut puternic

Regiunea București-Ilfov continuă să reprezinte principalul centru industrial și logistic al României.

În primele nouă luni din 2026, aici au fost raportate tranzacții de închiriere pentru aproximativ 265.000 de metri pătrați, echivalentul a aproape 60% din volumul național.

Comparativ cu aceeași perioadă din 2025, când în regiune au fost tranzacționați aproximativ 448.000 de metri pătrați, scăderea este de circa 41%.

Situația este diferită în restul țării, unde piața s-a dovedit mai stabilă.

În afara Bucureștiului și a județului Ilfov, volumul tranzacțiilor a coborât de la aproximativ 204.000 de metri pătrați în primele nouă luni din 2025 la circa 186.000 de metri pătrați în acest an.

Scăderea este astfel mai mică de 10%, ceea ce indică o rezistență mai bună a piețelor regionale în fața încetinirii activității.

Diferența este importantă și pentru perspectivele de dezvoltare, deoarece o parte considerabilă a proiectelor mari aflate în construcție sau livrate recent continuă să fie concentrată în jurul Capitalei.

Autostrada A0 atrage investiții logistice în sudul și estul Bucureștiului

Dezvoltarea infrastructurii rutiere începe să modifice distribuția cererii pentru depozite și spații logistice.

Trei dintre cele mai mari cinci tranzacții înregistrate în București-Ilfov au fost realizate în zone care, până recent, aveau o prezență mai redusă pe această piață.

Una dintre tranzacții a fost încheiată în VGP Park Bucharest A2, situat în estul Capitalei, iar alte două în CTPark Bucharest South.

Interesul pentru aceste amplasamente este susținut de finalizarea segmentelor sudice ale autostrăzii A0 și de îmbunătățirea accesului la forța de muncă.

În trecut, vestul Bucureștiului a concentrat cea mai mare parte a dezvoltărilor logistice, urmat mai recent de nordul Capitalei.

Noile conexiuni rutiere încep însă să facă atractive și alte zone, oferind companiilor alternative pentru amplasarea depozitelor și a centrelor de distribuție.

Colliers estimează că efectele dezvoltării infrastructurii nu se vor limita la regiunea Capitalei.

Moldova este menționată printre regiunile cu potențial de creștere în următorii ani, pe măsură ce proiectele mari de infrastructură avansează și îmbunătățesc accesibilitatea.

România a depășit 8,3 milioane de metri pătrați de spații industriale și logistice moderne

În paralel cu încetinirea tranzacțiilor de închiriere, dezvoltatorii continuă să livreze proiecte noi.

În trimestrul al treilea din 2026, pe piață au intrat aproape 80.000 de metri pătrați de spații industriale și logistice moderne.

Livrările cumulate din primele nouă luni au depășit 300.000 de metri pătrați, iar stocul total închiriabil a trecut de 8,3 milioane de metri pătrați.

Printre cele mai importante proiecte finalizate în acest an se numără depozitul de 56.000 de metri pătrați construit de CTP în vestul Bucureștiului pentru LPP.

Un alt proiect important este cel de aproximativ 46.000 de metri pătrați dezvoltat de VGP la nord de Capitală. Alte proiecte de dimensiuni similare urmează să fie livrate în următoarele două-trei trimestre.

O parte importantă a ofertei care va intra pe piață în 2026 și la începutul anului 2027 este concentrată în jurul Bucureștiului.

Consultanții consideră însă că această distribuție este temporară. Pe termen lung, regiunile din afara Capitalei ar putea înregistra ritmuri de creștere mai ridicate, pe fondul dezvoltării infrastructurii și al accesului la forță de muncă.

Cât costă închirierea unui depozit modern. Chiriile se mențin între 4,5 și 5 euro pe metru pătrat

În ciuda schimbărilor din piață, chiriile pentru spațiile industriale și logistice au rămas în mare parte stabile.

Pentru un proiect modern, bine amplasat, construit conform cerințelor chiriașului, cunoscut drept built-to-suit, chiria de referință se situează între 4,5 și 5 euro pe metru pătrat pe lună.

Nivelul este calculat pentru un spațiu de aproximativ 5.000 de metri pătrați.

La limita inferioară a intervalului, un asemenea spațiu ar presupune o chirie de bază de aproximativ 22.500 de euro pe lună, iar la limita superioară, de 25.000 de euro, fără alte costuri asociate.

Potrivit Colliers, tranzacțiile actuale tind să se încheie mai aproape de limita inferioară a intervalului.

Această evoluție este favorizată de concurența mai mare dintre proprietari, de incertitudinile economice și de apariția unor spații disponibile pentru subînchiriere.

În consecință, companiile care caută depozite beneficiază de o putere de negociere mai mare decât în perioadele de cerere foarte ridicată.

Unele companii subînchiriază depozitele neutilizate la prețuri mai mici

O particularitate a pieței actuale este creșterea disponibilității spațiilor oferite spre subînchiriere.

În anii anteriori, unii operatori logistici și retaileri au închiriat suprafețe suplimentare pentru a avea capacitate de rezervă în eventualitatea unei reveniri puternice a consumului.

Cum această revenire nu s-a produs în ritmul anticipat, o parte dintre companii încearcă acum să subînchirieze spațiile pe care nu le folosesc.

Unele dintre aceste suprafețe sunt oferite la chirii mai mici decât cele practicate pentru proiectele noi.

Totuși, posibilitatea unor reduceri semnificative ale chiriilor este limitată de creșterea costurilor de construcție. Acestea s-au majorat cu peste 10% în ultimul an.

În același timp, rata de neocupare rămâne sub 10% în majoritatea zonelor, ceea ce indică faptul că spațiile disponibile nu sunt suficient de numeroase pentru a produce o scădere generalizată a chiriilor.

Companiile care au nevoie de suprafețe mai mari de aproximativ 10.000 de metri pătrați într-o anumită locație trebuie, de regulă, să ia în calcul un proiect construit special pentru cerințele lor.

Piața europeană încetinește dezvoltările noi, iar chiriile încep să se stabilizeze

Evoluția din România se înscrie într-o tendință europeană de reechilibrare a sectorului industrial și logistic după perioada de expansiune puternică de după pandemie.

Potrivit raportului Colliers „EMEA Industrial & Logistics Hubs Snapshot H1 2026”, volumul închirierilor la nivel regional și-a revenit față de minimul înregistrat în 2024, dar rămâne sub media ultimilor cinci ani.

La jumătatea anului, 54% dintre piețele analizate înregistrau creșteri ale volumului de închirieri calculat pe ultimele 12 luni.

În același timp, companiile negociază mai mult înainte de semnarea contractelor, pe fondul costurilor ridicate de construcție și amenajare, al cerințelor de sustenabilitate și al nevoii de flexibilitate.

În regiunea Europa, Orientul Mijlociu și Africa (EMEA), rata de neocupare a fost de 5,8% în trimestrul al doilea, după mai mult de un an în care s-a menținut ușor sub 6%.

Dezvoltările noi au încetinit. La jumătatea anului, indicele Colliers privind suprafețele industriale și logistice aflate în construcție era cu 16,5% sub nivelul din anul precedent.

Indicele livrărilor înregistra, la rândul său, o scădere de 15,1%.

Ritmul creșterii chiriilor s-a temperat și el. Indicele regional al chiriilor prime era cu 3,6% peste nivelul de anul trecut la finalul trimestrului al doilea, comparativ cu un avans anual de 6,1% înregistrat cu un an înainte.

Pentru următoarele 12 luni, 70% dintre piețele analizate anticipează chirii în mare parte stabile.

Totodată, 36% dintre piețe estimează o scădere a spațiilor vacante, în timp ce doar 12% anticipează o creștere a acestora.

Consumul începe să se stabilizeze, după o perioadă în care retailerii și-au amânat extinderile

Consumul intern rămâne un factor important pentru evoluția cererii de spații logistice din România.

Reducerea cheltuielilor populației în 2025 și la începutul anului 2026 a determinat retailerii și operatorii logistici să fie mai prudenți în privința extinderii capacităților.

În lipsa unei creșteri puternice a vânzărilor, unele companii au preferat să amâne investițiile sau să utilizeze mai eficient spațiile deja închiriate.

Datele recente indică însă primele semnale de stabilizare.

În august, vânzările de produse nealimentare au revenit pe creștere față de aceeași lună a anului anterior, pentru prima dată după mai bine de un an.

Această evoluție poate contribui la îmbunătățirea cererii de spații logistice, în condițiile în care activitatea comercianților și a operatorilor de distribuție depinde de dinamica consumului.

Producția industrială generează 28% din cererea de spații. Investițiile în echipamente au crescut cu peste 18%

Pe lângă logistică și comerț, producția industrială devine un factor tot mai important pentru piața spațiilor moderne din România. Activitățile de producție au reprezentat aproximativ 28% din volumul cererii de spații industriale și logistice în prima jumătate a anului.

România continuă să atragă interesul companiilor care analizează relocarea unor activități de producție către piețe cu costuri mai competitive.

Această tendință se menține în pofida dificultăților din industria auto, care influențează evoluția generală a sectorului industrial.

Un alt indicator pozitiv este creșterea investițiilor în utilaje și echipamente.

În prima jumătate a anului, acestea au avansat cu peste 18% în termeni de volum, evoluție care indică existența unor investiții noi în capacități de producție.

Dezvoltarea activităților industriale poate genera cerere atât pentru hale de producție, cât și pentru depozite și spații de distribuție.

Anul 2027 ar putea aduce o revenire a activității pe piața industrială și logistică

Consultanții Colliers consideră că următoarele trimestre ar putea păstra un ritm de activitate apropiat de cel din 2026, atât timp cât incertitudinile internaționale persistă.

Totuși, stabilizarea consumului, continuarea investițiilor industriale și dezvoltarea infrastructurii oferă perspective favorabile pentru perioada următoare.

„Evoluția de până acum reflectă mai degrabă o normalizare după anul record 2025, cu o selecție mai atentă a proiectelor și decizii mai lente, decât o schimbare structurală a pieței”, explică Victor Coșconel.

Potrivit acestuia, România rămâne în atenția companiilor care analizează relocarea sau readucerea unor activități de producție mai aproape de piețele europene.

Noile conexiuni rutiere ar putea extinde treptat aria investițiilor către regiuni care au atras până acum mai puține proiecte industriale și logistice.

„România rămâne pe lista companiilor care analizează relocarea sau readucerea unor activități de producție mai aproape de piețele europene, iar infrastructura nouă deschide treptat și alte zone pentru investiții industriale și logistice. În aceste condiții, perspectivele pe termen lung rămân bune, iar 2027 ar putea fi un an mai activ”, adaugă Victor Coșconel.

La nivel european, cererea pentru spații moderne, reducerea numărului de proiecte noi și nivelul moderat al spațiilor neocupate susțin perspectivele pe termen mediu.

În anumite piețe, producția avansată, reorganizarea lanțurilor de aprovizionare și investițiile în industria de apărare contribuie deja la apariția unor noi surse de cerere.

Pentru dezvoltatori și investitori, alegerea amplasamentelor devine astfel tot mai importantă, într-o piață în care accesul la infrastructură și forța de muncă poate influența decisiv succesul proiectelor.