Penalitățile la întreținere nu sunt obligatorii pentru toate asociațiile de proprietari. Timpul după care penalitățile se vor prescrie

Penalitățile pentru restanțele la întreținere nu sunt obligatorii pentru toate asociațiile de proprietari și pot fi aplicate numai în anumite condiții. Avocatul Gelu Pușcaș explică ce limite prevede legea, de când pot fi calculate penalitățile, de ce administratorul nu poate aplica penalități la alte penalități și când intervine prescripția datoriilor acumulate la bloc.

Penalitățile la întreținere: când pot fi aplicate de asociația de proprietari și în ce condiții pot fi contestate

Penalitățile pentru restanțele la întreținere nu sunt obligatorii pentru toate asociațiile de proprietari, iar aplicarea lor trebuie să respecte condițiile prevăzute de lege.

Avocatul Gelu Pușcaș, specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și litigii privind administrarea imobilelor, explică regulile privind instituirea penalităților, procentul maxim permis, interdicția de a calcula penalități la alte penalități și termenul de prescripție de trei ani.

Asociațiile de proprietari pot decide dacă aplică penalități pentru întreținere

Avocatul Gelu Pușcaș a explicat, într-o postare publicată pe pagina de Facebook „Consultanță Asociații Proprietari”, că penalitățile pentru restanțele la întreținere nu se aplică automat în toate blocurile. Instituirea acestora depinde de o hotărâre adoptată în cadrul adunării generale a asociației de proprietari.

Potrivit avocatului, aplicarea penalităților trebuie aprobată prin vot, iar decizia aparține proprietarilor care au și calitatea de membri ai asociației. În lipsa unei hotărâri adoptate în acest sens, penalitățile nu pot fi introduse automat de administrator.

Gelu Pușcaș a subliniat că legea stabilește limite clare pentru calcularea sumelor suplimentare solicitate proprietarilor care nu își achită la timp cotele de întreținere.

Penalitățile nu pot depăși valoarea întreținerii restante

În ceea ce privește cuantumul penalităților, avocatul a precizat că acestea sunt limitate la valoarea debitului asupra căruia sunt calculate. Astfel, suma acumulată din penalități nu poate depăși valoarea întreținerii neachitate pentru luna respectivă.

De exemplu, dacă un proprietar are de achitat 300 de lei pentru întreținerea aferentă lunii septembrie, penalitățile calculate pentru această restanță nu pot depăși suma de 300 de lei.

Totodată, procentul penalităților nu poate fi mai mare de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere, a explicat Gelu Pușcaș.

Acesta a arătat că penalitățile nu pot fi aplicate imediat după scadența listei de plată. Legea prevede un termen de 30 de zile de la data scadenței înainte ca asociația să poată începe calcularea acestora.

În exemplul prezentat de avocat, dacă lista de întreținere este afișată timp de 20 de zile, proprietarul beneficiază de un interval total de aproximativ 50 de zile pentru a-și achita obligațiile fără penalități.

Administratorul nu poate calcula penalități la alte penalități

O altă regulă importantă vizează modul în care sunt calculate sumele suplimentare pentru restanțe. Gelu Pușcaș a atras atenția că administratorul nu poate adăuga penalitățile deja acumulate la debitul inițial și apoi să calculeze noi penalități pentru întreaga sumă rezultată.

Prin urmare, penalitățile nu pot deveni baza pentru calcularea altor penalități. Această interdicție împiedică majorarea succesivă a restanțelor prin aplicarea unor penalități asupra sumelor deja acumulate cu titlu de penalitate.

Avocatul a explicat că penalitățile au rolul de a determina proprietarii să își achite la timp obligațiile față de asociație. Acesta a arătat că proprietarii trebuie să plătească serviciile și utilitățile de care beneficiază, iar neîndeplinirea acestei obligații poate atrage sancțiuni, în condițiile legii.

Penalitățile la întreținere se prescriu în trei ani

În privința termenului în care asociația poate solicita plata restanțelor și a penalităților, Gelu Pușcaș a precizat că se aplică termenul de prescripție de trei ani.

Potrivit avocatului, penalitățile reprezintă un accesoriu al debitului principal, respectiv cota de întreținere neachitată, astfel că și în cazul acestora se aplică regula prescripției de trei ani.

Dacă asociația nu solicită proprietarului plata debitului și a penalităților în interiorul acestui termen, proprietarul poate cere constatarea intervenirii prescripției, a explicat avocatul în postarea sa de vineri, 23 octombrie.

Postarea integrală

„𝐏𝐄𝐍𝐀𝐋𝐈𝐓𝐀𝐓𝐄𝐀 𝐋𝐀 Î𝐍𝐓𝐑𝐄Ț𝐈𝐍𝐄𝐑𝐄: 𝐒𝐀𝐍𝐂Ț𝐈𝐔𝐍𝐄 𝐋𝐄𝐆𝐀𝐋Ă 𝐒𝐀𝐔 „𝐂Ă𝐌Ă𝐓Ă𝐑𝐈𝐄 𝐂𝐔 𝐀𝐂𝐓𝐄”? 𝐂𝐄 𝐓𝐑𝐄𝐁𝐔𝐈𝐄 𝐒Ă Ș𝐓𝐈𝐈 𝐃𝐀𝐂Ă 𝐋𝐎𝐂𝐔𝐈𝐄Ș𝐓𝐈 𝐋𝐀 𝐁𝐋𝐎𝐂!

Știai că penalitățile pentru restanțele la întreținere NU sunt obligatorii pentru toate asociațiile de proprietari?

Penalitatea nu se aplică automat! Legea lasă la latitudinea adunării generale decizia de a o institui, printr-o hotărâre adoptată în acest sens.

Dar ce se întâmplă după ce asociația decide să aplice penalități? Cât se poate calcula? Există limite? Se poate aplica penalitate la penalitate?

𝐏𝐄𝐍𝐀𝐋𝐈𝐓𝐀𝐓𝐄𝐀 = 𝐂Ă𝐌Ă𝐓Ă𝐑𝐈𝐄 𝐂𝐔 𝐀𝐂𝐓𝐄?

Este o expresie pe care o auzim frecvent în discuțiile dintre proprietari. Unii consideră că penalitățile aplicate de asociații sunt exagerate și ajung să semene cu dobânzile practicate de bănci.

Însă legea stabilește limite clare.

Limita este valoarea debitului la care s-a aplicat. Cu alte cuvinte, penalitatea nu poate fi mai mare decât întreținerea neachitată din luna la care se aplică. Și mai concret, dacă proprietarul are o cotă de întreținere de 300 lei pentru luna septembrie, penalitatea calculată nu va putea depăși cei 300 lei.

𝐏𝐄𝐍𝐀𝐋𝐈𝐓𝐀𝐓𝐄𝐀 = 𝐒𝐀𝐍𝐂Ț𝐈𝐔𝐍𝐄 𝐀 𝐏𝐀𝐒𝐈𝐕𝐈𝐓ĂȚ𝐈𝐈 𝐏𝐑𝐎𝐏𝐑𝐈𝐄𝐓𝐀𝐑𝐔𝐋𝐔𝐈

De subliniat că aplicarea penalității poate fi realizată doar după votarea unui astfel de punct în adunarea generală. Dacă majoritatea proprietarilor care dețin și calitatea de membru, votează, se aplică.

Penalitatea este limitată la un procent de 0,2%/zi de întârziere.

Penalitatea se aplică după trecerea unui termen de 30 de zile de la scadența listei de plată.

În concret, penalitatea se aplică după cele 20 de zile (să spunem, fiind cea mai des întâlnită perioadă) în care lista este afișată la care se adaugă alte 30 de zile. Proprietarul are posibilitatea de a achita cota de întreținere FĂRĂ a fi penalizat într-un interval de 50 de zile.

Lipsa îndeplinirii obligației de plată, se sancționează cu aplicarea unei penalități. Ar părea că penalitatea reprezintă un mijloc de constrângere a proprietarilor în a achita la timp și în integralitate cotele. Parcă nu este normal ca cineva să consume și să beneficieze de utilități și servicii și să nu își achite propriile consumuri.

𝐒𝐄 𝐏𝐎𝐀𝐓𝐄 𝐀𝐏𝐋𝐈𝐂𝐀 𝐏𝐄𝐍𝐀𝐋𝐈𝐓𝐀𝐓𝐄 𝐋𝐀 𝐏𝐄𝐍𝐀𝐋𝐈𝐓𝐀𝐓𝐄?

NU!

Administratorul nu poate adăuga penalitățile deja calculate la debit și apoi să aplice alte penalități asupra întregii sume rezultate.

Penalitatea nu trebuie transformată într-o penalitate aplicată altei penalități.

𝐏𝐄𝐍𝐀𝐋𝐈𝐓ĂȚ𝐈𝐋𝐄 𝐒𝐄 𝐏𝐑𝐄𝐒𝐂𝐑𝐈𝐔?

Fiind un accesoriu al principalului (cota de întreținere) și pentru penalitate se aplică regula prescripției de 3 ani. Dacă asociația nu pretinde debitul și penalitatea de la proprietar în termen de 3 ani, proprietarul poate solicita constatarea intervenției prescripției”, este postarea publicată de avocatul Gelu Pușcaș pe pagina „Consultanță Asociații Proprietari”.