Obligații la bloc dacă se sparge o țeavă comună în apartament. Cine are drept să-ți intre în casă și ce reparații vei achita singur

Neînțelegerile din asociațiile de proprietari de la bloc apar frecvent din cauza interpretării greșite a Legii 196/2018 și a Codului civil. De la delimitarea exactă a instalațiilor comune și accesul obligatoriu în apartamente pentru reparații, până la mascarea țevilor și intervențiile de urgență când locatarii sunt plecați, respectarea normelor legale și a conduitei civice rămâne esențială pentru evitarea costurilor suplimentare și a litigiilor.

Reguli la bloc privind instalațiile care trec prin apartament. Când sunt locatarii obligați să permită accesul asociației?

Legislația privind funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor ridică frecvent semne de întrebare pentru locatari, iar interpretările greșite ale normelor în vigoare duc adesea la neînțelegeri și la conflicte de vecinătate.

Deși Legea nr. 196/2018 stabilește cadrul juridic clar pentru viața la bloc, practica cotidiană arată că numeroși proprietari nu își cunosc în detaliu nici obligațiile financiare, nici limitele dreptului de proprietate asupra spațiului pe care îl dețin.

Pentru a preveni litigiile și pentru a asigura o conviețuire armonioasă în imobilele colective, este esențial ca proprietarii să înțeleagă unde se termină proprietatea lor individuală și unde începe proprietatea comună, dar și ce responsabilități le revin în caz de avarii sau lucrări de întreținere.

Legea, mai precis Codul civil, definește clar unde începe proprietatea comună

Punctul de plecare în clarificarea celor mai multe dispute din asociațiile de proprietari este stabilit de Codul civil.

Conform art. 649 lit. c) din Codul civil, instalațiile de apă, canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze sunt considerate părți comune ale imobilului de la branșament sau racord (adică punctul de conexiune cu furnizorul de servicii) până la punctul de distribuție către spațiile aflate în proprietate exclusivă.

În această categorie intră, de asemenea, canalele pluviale, paratrăsnetele și antenele colective. Cu toate acestea, în practică, această delimitare este adesea ignorată de locatari.

Unii proprietari consideră în mod eronat că toate conductele și rețelele care trec prin interiorul apartamentului le aparțin în totalitate și refuză, din acest motiv, accesul reprezentanților asociației pentru inspecții periodice sau reparații tehnice.

Proprietarii au obligația să permită accesul în apartament

Refuzul de a permite accesul în proprietatea individuală reprezintă o încălcare directă a prevederilor legale. Articolul 31 alin. (1) din Legea nr. 196/2018 stipulează clar că proprietarul este obligat să permită accesul președintelui asociației, al unui membru al comitetului executiv, al administratorului sau al specialistului angajat pentru lucrări în spațiul său privat.

Această obligație devine activă în baza unui preaviz motivat, transmis în scris cu 5 zile înainte de către comitetul executiv, dacă este necesară inspecția, reparația sau înlocuirea unor elemente din proprietatea comună ce pot fi accesate doar din acel apartament.

În cazurile de urgență majoră, cum ar fi inundațiile sau avariile grave, termenul de preaviz se reduce la 24 de ore. Proprietarii care refuză nejustificat accesul își asumă integral riscul de a acoperi daunele financiare cauzate vecinilor sau spațiilor comune din cauza întârzierii intervenției.

Mascarea instalațiilor comune se face pe propria răspundere

O altă problemă frecventă apare în cazul amenajărilor interioare. Din dorința de a îmbunătăți aspectul estetic al locuinței, mulți proprietari aleg să mascheze sau să îmbrace conductele comune în structuri fixe de ghips-carton, zidărie sau placări ceramice, fără a lăsa guri de vizitare sau modalități de acces facil.

În clădirile vechi, proiectanții nu au avut în vedere soluții estetice pentru mascarea rețelelor tehnice, astfel că orice modificare decorativă realizată de proprietar se face pe propria răspundere.

În situația în care apare o avarie și este necesară spargerea sau demontarea mascării pentru remediere, suportarea tuturor cheltuielilor legate de asigurarea accesului și de refacerea finisajelor interioare îi revine în totalitate proprietarului apartamentului respectiv.

Avariile din apartamentele goale necesită o procedură specială

Cele mai dificil de gestionat situații sunt cele în care proprietarii sunt plecați din localitate sau din țară, nu pot fi contactați și nu au lăsat o cheie de rezervă unei persoane de încredere.

Deși cadrul legal nu detaliază o procedură pas cu pas pentru intrarea forțată în caz de avarii majore, se recomandă aplicarea unui protocol strict pentru prevenirea eventualelor acuzații ulterioare.

La accesul de urgență în locuință trebuie să participe cel puțin doi reprezentanți ai asociației (președintele, administratorul sau un membru al comitetului executiv), fiind extrem de utilă și prezența polițistului de proximitate.

Pentru a evita situațiile neplăcute în care proprietarii absenți ar putea reclama dispariția unor bunuri sau valori din casă, echipa de intervenție trebuie să se deplaseze strict la locul avariei, să înregistreze video sau foto întreaga operațiune și să încheie un proces-verbal detaliat la finalizarea lucrărilor.

Coproprietarii împart cheltuielile în funcție de cota-parte

În ceea ce privește latura financiară, cadrul legal este la fel de explicit.

În conformitate cu art. 654 din Codul civil, toate cheltuielile legate de întreținerea, repararea și exploatarea părților comune ale imobilului sunt suportate de către fiecare coproprietar în proporție cu cota-parte indiviză ce îi revine din proprietatea comună.