Abuz în asociațiile de proprietari: Ce drepturi au locatarii și ce pot face în instanță?
Tot mai mulți proprietari de apartamente reclamă situații pe care le consideră abuzive în relația cu asociațiile de proprietari, de la lipsa transparenței în cheltuieli până la neglijarea spațiilor comune sau refuzul de a convoca adunări generale. Gelu Pușcaș, avocat specializat în litigii privind Asociațiile de Proprietari, arată că legea oferă o serie de instrumente concrete prin care locatarii își pot apăra drepturile, însă acestea sunt rar folosite.
Potrivit legislației în vigoare și practicii judiciare, proprietarii au dreptul să primească un răspuns la contestațiile formulate împotriva listelor de plată. Dacă o contestație este depusă în termen, conducerea asociației este obligată să răspundă în maximum 10 zile. Lipsa unui răspuns poate fi contestată prin proceduri legale.
Locatarii pot solicita acces la documentele asociației, în limitele legii privind protecția datelor. Dacă cererile rămân fără răspuns, există posibilitatea introducerii unei acțiuni în instanță pentru obligarea asociației să pună la dispoziție actele solicitate.
O altă opțiune este realizarea unei expertize contabile independente. Proprietarii pot contracta un specialist care să verifice situația financiară a asociației și să stabilească dacă există prejudicii sau nereguli în modul de calcul al cheltuielilor.
În cazul în care adunările generale nu sunt convocate, legea permite proprietarilor să solicite convocarea acestora dacă strâng semnăturile a cel puțin 20% dintre membri. Hotărârile adoptate în mod ilegal pot fi contestate în instanță, singura autoritate care le poate suspenda sau anula.
Proprietarii pot cere și recalcularea listelor de plată atunci când apar sume care nu le aparțin, de exemplu datorii ale foștilor proprietari sau contribuții calculate greșit. Dacă au achitat sume nejustificate, aceștia pot solicita restituirea lor prin acțiuni în instanță.
În situațiile în care spațiile comune nu sunt întreținute sau defecțiunile afectează apartamentele – infiltrații, inundații ori alte avarii – asociația are obligația legală de a interveni. Dacă nu o face, proprietarii pot solicita obligarea acesteia la reparații și despăgubiri pentru pagubele suferite.
Conducerea asociațiilor de proprietari poate răspunde solidar pentru prejudicii
Gelu Pușcaș atrage atenția că membrii conducerii asociației – președinte, administrator, cenzor sau comitet – pot răspunde solidar pentru prejudiciile produse prin decizii sau acțiuni nelegale.
El subliniază că multe conflicte persistă ani la rând deoarece locatarii se limitează la reclamații informale, petiții sau sesizări către autorități, fără a folosi procedurile legale existente. În majoritatea cazurilor, rezolvarea situațiilor depinde de inițiativa proprietarilor de a formula cereri oficiale și, dacă este necesar, de a se adresa instanței.
„𝐀𝐁𝐔𝐙 Î𝐍 𝐀𝐒𝐎𝐂𝐈𝐀Ț𝐈𝐄! 𝐂𝐀𝐑𝐄 𝐒𝐔𝐍𝐓 𝐏𝐎𝐒𝐈𝐁𝐈𝐋𝐈𝐓ĂȚ𝐈𝐋𝐄 𝐏𝐑𝐎𝐏𝐑𝐈𝐄𝐓𝐀𝐑𝐔𝐋𝐔𝐈?
Pădure fără uscături nu există. Încerc exemplificarea unor posibilități concrete puse la dispoziția proprietarului, în cel mai direct mod:
✅ 𝐨𝐛ț𝐢𝐧𝐞𝐫𝐞𝐚 𝐮𝐧𝐮𝐢 𝐫ă𝐬𝐩𝐮𝐧𝐬 𝐥𝐚 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐞𝐬𝐭𝐚ț𝐢𝐚 𝐟𝐨𝐫𝐦𝐮𝐥𝐚𝐭ă – de ce să te multumești tu proprietar cu o lipsă de reacție din partea asociației. Dacă ai făcut, în termen, acea contestație a listei de plată, președintele este obligat să-ți răspundă în 10 zile. Dacă nu îți răspunde, nu rămâne indiferent. Fiind o obligația în sarcina asociației, folosirea expresiei “are obligația” și menționarea termenului, îți deschid calea obținerii răspunsului.
✅ 𝐚𝐢 𝐩𝐨𝐬𝐢𝐛𝐢𝐥𝐢𝐭𝐚𝐭𝐞𝐚 𝐝𝐞 𝐚 𝐚𝐯𝐞𝐚 𝐚𝐜𝐜𝐞𝐬 𝐥𝐚 𝐝𝐨𝐜𝐮𝐦𝐞𝐧𝐭𝐞𝐥𝐞 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐞𝐢 (în limitele legii – vezi GDPR) – dacă te mulțumești doar să faci o solicitare și mai apoi să te lamentezi că președintele nu îți pune la dispoziție anumite acte, este alegerea ta. Ai procedură și posibilitatea reală de a obține acele acte. Practica judiciară este plină de astfel de exemple. Pașii, în siteză: notificare; acordarea termenului de transmitere; menționarea actelor solicitate; lipsă răspuns sau refuz – acțiune având ca obiect obligația de a face.
✅𝐚𝐢 𝐩𝐨𝐬𝐢𝐛𝐢𝐥𝐢𝐭𝐚𝐭𝐞𝐚 𝐝𝐞 𝐚 𝐟𝐚𝐜𝐞 𝐨 𝐞𝐱𝐩𝐞𝐫𝐭𝐢𝐳ă 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐚𝐛𝐢𝐥ă – un mare pas în favoarea proprietarului, acum având posibilitatea de a contracta cu un profesionist în vederea expertizării actelor asociației. Așa ai posibilitatea de a constata dacă, cu adevărat, s-a “furat” sau s-a creat un “prejudiciu” în sarcina ta sau a Asociației.
✅ 𝐚𝐢 𝐩𝐨𝐬𝐢𝐛𝐢𝐥𝐢𝐭𝐚𝐭𝐞𝐚 𝐝𝐞 𝐚 𝐝𝐞𝐭𝐞𝐫𝐦𝐢𝐧𝐚 𝐜𝐨𝐧𝐯𝐨𝐜𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐚𝐝𝐮𝐧ă𝐫𝐢𝐢 𝐠𝐞𝐧𝐞𝐫𝐚𝐥𝐞 – nu te mai complace în a spune că, de ani de zile nu s-a mai convocat o adunare generală. Fiind o obligația în sarcina asociației, tu proprietar și membru, ai posibilitatea de a obține convocare cu procedura celor 20%.
✅ 𝐚𝐢 î𝐧 𝐥𝐢𝐬𝐭𝐚 𝐝𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐭ă 𝐬𝐮𝐦𝐞 𝐜𝐚 ș𝐢 𝐫𝐞𝐬𝐭𝐚𝐧𝐭𝐞, 𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐧𝐮 îț𝐢 𝐚𝐩𝐚𝐫ț𝐢𝐧 (vin de la fostul proprietar, ai cumpărat la licitație dar restanța fostului proprietar se menține, ai o hotărâre dar suma nu a fost ștearsă din listă etc) – nu te mai ascunde. Ai la dispoziție acțiunea în constatare și așa poți demonstra, tu, că acea sumă nu îți aparține, obținând, tu, un titlu împotriva asociației și reglând astfel o situație ce trenează de ani de zile.
✅𝐚𝐢 𝐚𝐜𝐡𝐢𝐭𝐚𝐭 𝐬𝐮𝐦𝐞 𝐜𝐞 𝐧𝐮 îț𝐢 𝐫𝐞𝐯𝐞𝐧𝐞𝐚𝐮 𝐬𝐚𝐮 𝐜𝐚 𝐮𝐫𝐦𝐚𝐫𝐞 𝐚 𝐮𝐧𝐨𝐫 𝐡𝐨𝐭ă𝐫â𝐫𝐢 ”𝐢𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥𝐞” – nu rămâne în pasivitate și nu accepta că ai plătit. Ai posibilitatea de a solicita recalcularea listelor de plată. Ai fost pus să achiți ani de zile, raportat la o cotă indiviză mai mare decât cea deținută, ai posibilitatea de a solicita recalcularea și de a obține obligarea asociației în a restitui sumele achitate în plus. Este un demers ce trebuie asumat, demers ce vine la pachet cu timp, nervi și mai ales bani.
✅ 𝐞𝐱𝐢𝐬𝐭ă 𝐩𝐞 𝐬𝐜𝐚𝐫𝐚 𝐛𝐥𝐨𝐜𝐮𝐥𝐮𝐢 𝐝𝐞𝐩𝐨𝐳𝐢𝐭𝐚𝐭𝐞 𝐩𝐢𝐞𝐬𝐞 𝐝𝐞 𝐦𝐨𝐛𝐢𝐥𝐢𝐞𝐫 𝐬𝐚𝐮 𝐚𝐥𝐭𝐞 𝐛𝐮𝐧𝐮𝐫𝐢 – nu te mai lamenta că președintele nu face și nu drege. Ai deschisă calea obținerii unei hotărâri și de a solicita eliberarea spațiului comun, de astfel de bunuri.
✅ 𝐧𝐮 𝐬𝐞 𝐫𝐞𝐦𝐞𝐝𝐢𝐚𝐳ă 𝐨 𝐝𝐞𝐟𝐞𝐜ț𝐢𝐮𝐧𝐞 𝐜𝐞 𝐯𝐢𝐳𝐞𝐚𝐳ă 𝐩𝐚𝐫𝐭𝐞𝐚 𝐜𝐨𝐦𝐮𝐧ă, 𝐝𝐞𝐟𝐞𝐜ț𝐢𝐮𝐧𝐞 𝐜𝐞 îț𝐢 𝐜𝐚𝐮𝐳𝐞𝐚𝐳ă 𝐮𝐧 “𝐩𝐫𝐞𝐣𝐮𝐝𝐢𝐜𝐢𝐮” – nu mai rămâne cu pereții uzi, cu parchetul deteriorat sau cu faianța spartă. Obligația de întreținere este în sarcina asociației. Ai la dispoziție cele două mari posibilități: obligi asociația să facă sau, faci tu și apoi acțiune în pretenții împotriva asociației. Începi cu notificarea = punere în întărziere. Practică judiciară există.
✅ 𝐧𝐮 𝐬𝐞 î𝐧𝐭𝐫𝐞ț𝐢𝐧𝐞 𝐩𝐚𝐫𝐭𝐞𝐚 𝐜𝐨𝐦𝐮𝐧ă – nu te mai plânge la colțul blocului. Poți obține obligarea asociației în remedierea disfuncționalității, defecțiunii etc. Dacă ai infiltrații de la terasă sau de la o țeavă comună, nu sta până cade tencuiala și apare igrasia. Ai procedură, ai posibilitatea de a determina asociația să facă. Nu te interesează dacă vecinii nu vor sau dacă adunarea generală a votat împotrivă. Este o obligație în sarcina asociației. Practică judiciară există.
✅ 𝐝𝐢𝐧 𝐜𝐚𝐮𝐳𝐚 𝐮𝐧𝐞𝐢 𝐢𝐧𝐮𝐧𝐝𝐚ț𝐢𝐢 𝐝𝐞 𝐩𝐞 𝐩𝐚𝐫𝐭𝐞𝐚 𝐜𝐨𝐦𝐮𝐧ă, 𝐚𝐢 𝐚𝐩𝐚𝐫𝐭𝐚𝐦𝐞𝐧𝐭𝐮𝐥 “𝐩𝐫𝐚𝐟” – nu rămâne să te milogești de președinte să-ți dea și ție “ceva”. Ai procedură și poți obține nu numai contravaloarea bunurilor distruse sau deteriorate dar ci și aducerea spațiului la starea inițială.
✅𝐬𝐞 𝐢𝐚𝐮 𝐡𝐨𝐭ă𝐫â𝐫𝐢 “𝐢𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥𝐞” î𝐧 𝐚𝐝𝐮𝐧𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐠𝐞𝐧𝐞𝐫𝐚𝐥ă 𝐬𝐚𝐮 î𝐧 𝐜𝐨𝐦𝐢𝐭𝐞𝐭 -ai posibilitatea de a le anula. Legea 196/2018 prevede o astfel de posibilitate. Tot “legea” prevede că, doar instanța de judecată poate anula sau suspenda o hotărâre a adunării generale. Deci, degeaba spui tu președintelui că-i “ilegală”; nu rezolvi nimic, hotărârea fiind obligatorie. Ai procedură. Tot ce trebuie să faci este să-ți asumi astfel de demersuri.
✅ 𝐬-𝐚 𝐠𝐫𝐞ș𝐢𝐭 𝐥𝐚 𝐧𝐢𝐯𝐞𝐥𝐮𝐥 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐞𝐢 – răspunderea solidară operează. Fie că este președinte, administrator, cenzor sau membru în comitet, răspunde pentru prostiile făcute. Răspunde pentru prejudiciul cauzat.
Dacă cele de mai sus nu sunt asumate de proprietar și acesta nu face o analiză riguroasă a speței si nu se informează corect, va apela în continuare la “ilegal” și la scrisori către președinte, cenzor și petiții către autoritatea publică locală sau poliție.
Autor Gelu Puscas – avocat – autor carte dedicată proprietarilor, președinților, organelor de conducere – specializat în litigii privind Asociațiile de Proprietari”, scrie pe pagina publică de Facebook „Consultanta Asociatii Proprietari”.
