Obligație la bloc în România. Se aplică tuturor, nu doar proprietarilor. Se face regulament scris și se prezintă în 7 zile

Puțini proprietari știu că existența unui regulament de bloc nu este opțională. Legea obligă toate asociațiile de proprietari să adopte un astfel de document, care stabilește regulile de folosire a spațiilor comune și normele de conviețuire în condominiu.

Legea impune adoptarea unui regulament al condominiului

Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari prevede explicit că proprietarii din condominii trebuie să adopte un document scris numit regulament al condominiului. Acesta trebuie să stabilească regulile și condițiile de folosință a părților comune, precum și normele de conduită și bună vecinătate dintre proprietari.

Regulamentul nu este o recomandare și nici un document facultativ. Fiecare asociație de proprietari are obligația legală de a-l adopta și de a-l face cunoscut locatarilor.

Cine întocmește regulamentul și cum este adoptat

Forma inițială a regulamentului este elaborată de președintele asociației de proprietari sau de comitetul executiv, pe baza modelului pus la dispoziție de autorități. Documentul este apoi dezbătut în adunarea generală, unde poate fi modificat sau completat.

Adoptarea regulamentului se face cu acordul majorității proprietarilor din condominiu, conform regulilor stabilite de lege pentru hotărârile adunării generale.

După adoptare, regulamentul trebuie adus la cunoștința tuturor proprietarilor în cel mult șapte zile. Comunicarea se poate face fie prin afișare la avizierul blocului, fie prin înmânarea unei copii a documentului.

Această obligație este esențială, deoarece regulile devin aplicabile doar în măsura în care sunt cunoscute de cei care locuiesc sau intră în imobil.

Regulile se aplică tuturor persoanelor din bloc, nu doar proprietarilor

Ordinul nr. 1.058/2019 stabilește clar că regulamentul de bloc trebuie respectat nu doar de proprietari, ci și de chiriași, persoane găzduite temporar, persoane aflate în tranzit sau orice alte persoane care se află în condominiu.

Cu alte cuvinte, regulile din regulament se aplică tuturor celor care intră în bloc, indiferent de calitatea juridică pe care o au.

Regulamentul-cadru aprobat de Ministerul Dezvoltării stabilește structura minimă a documentului. Acesta include reguli privind folosirea și întreținerea părților comune, normele de conduită și bună vecinătate, precum și reguli legate de igienă, salubritate și siguranță.

Se precizează că fiecare proprietar sau locatar poate folosi atât spațiul individual, cât și părțile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari și fără a schimba destinația clădirii.

Orele de liniște și regulile privind zgomotul

Regulamentul-cadru include interdicția producerii de zgomote puternice în intervalele de liniște prevăzute de lege, respectiv 22:00–08:00 și 13:00–14:00. Asociațiile de proprietari pot decide, prin regulamentul propriu, extinderea acestor intervale.

Respectarea orelor de liniște este una dintre cele mai frecvente surse de conflicte în condominii și, totodată, una dintre cele mai clare reguli prevăzute în document.

Interdicții legate de deșeuri, substanțe periculoase și siguranță

Regulamentul interzice introducerea sau depozitarea în bloc a substanțelor periculoase, poluante, a deșeurilor sau a materialelor care pot pune în pericol siguranța locatarilor ori integritatea clădirii.

De asemenea, este interzisă depozitarea sau aruncarea deșeurilor menajere în alte locuri decât cele special amenajate.

Aceste reguli urmăresc protejarea sănătății publice și prevenirea situațiilor de risc în interiorul imobilului.

Răspunderea pentru daunele produse în condominiu

Regulamentul-cadru prevede că proprietarul sau locatarul care provoacă daune părților comune sau proprietății individuale a altui vecin este obligat să repare stricăciunile sau să suporte costurile aferente reparațiilor.

Această obligație există indiferent dacă dauna este produsă din neglijență sau printr-o utilizare necorespunzătoare a spațiilor ori instalațiilor.

Regulamentul poate fi adaptat, dar nu permite sancțiuni

Conținutul regulamentului poate fi modificat sau completat cu acordul majorității proprietarilor din condominiu. Totuși, legea stabilește clar că, pe baza regulamentului de bloc, asociația de proprietari nu poate stabili sau aplica sancțiuni.

Încălcarea regulamentului nu constituie contravenție, iar asociația nu poate aplica amenzi. În astfel de situații, proprietarii pot sesiza președintele sau comitetul executiv al asociației, iar conflictele pot fi soluționate pe cale civilă, dacă este cazul.

În esență, regulamentul de bloc are rolul de a preveni conflictele și de a asigura o conviețuire normală în condominiu. Este un set de reguli clare, obligatorii, care definesc limitele folosirii proprietății individuale și comune, fără a transforma asociația de proprietari într-un organ de sancționare.