Legea 207/2025 a intrat în vigoare: reguli mai dure pentru antecontracte și avansuri
Legea nr. 207/2025, adoptată în urma dezbaterilor aprinse generate de cazul „Schema Nordis”, a devenit aplicabilă din 11 decembrie și aduce cea mai amplă reformă legislativă din ultimii ani în zona antecontractelor imobiliare. Documentul urmărește să limiteze riscurile la care se expun cumpărătorii și să disciplineze modul în care dezvoltatorii derulează vânzările de locuințe înainte de finalizarea construcțiilor.
Noua reglementare introduce limite clare privind avansurile ce pot fi percepute, stabilește condiții obligatorii pentru întocmirea promisiunilor de vânzare și impune utilizarea conturilor bancare dedicate, monitorizate prin dirigintele de șantier.
Deși unele prevederi — în special cele legate de preapartamentare — se vor aplica abia din 8 martie 2026, majoritatea regulilor a început deja să producă efecte.
Promisiunea de vânzare, permisă doar după înscrierea autorizației în cartea funciară
Una dintre cele mai importante modificări vizează momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare. Dezvoltatorii nu mai pot semna astfel de acte înainte ca proiectul să fie autorizat și înscris în cartea funciară.
Legea prevede că promisiunea poate fi semnată numai după notarea autorizației de construire, iar pentru condominii este obligatorie și preapartamentarea cu deschiderea cărților funciare pentru viitoarele unități. Notarul are obligația de a solicita înscrierea promisiunii în cartea funciară.
Astfel, cumpărătorii nu mai pot plăti pentru apartamente „doar pe proiect”, ci doar după ce există garanții juridice minime că dezvoltarea este autorizată și înregistrată.
Rezervarea locuinței: maximum 60 de zile și avans limitat la 5%
Pentru etapa de rezervare, legea introduce reguli clare:
-durata maximă a convenției este de 60 de zile;
-avansul nu poate depăși 5% din prețul imobilului;
-dacă promisiunea sau contractul final nu se semnează din culpa dezvoltatorului, acesta trebuie să restituie -banii în cel mult 30 de zile.
Un alt pilon al noii legi este limitarea avansurilor cerute în funcție de progresul construcției. Legea detaliază clar procentele maxime:
-maximum 25% din preț pentru structura de rezistență;
-maximum 20% pentru etapa de instalații;
-restul sumelor vor putea fi solicitate doar ulterior, pe măsura avansului real al lucrărilor.
Toți banii încasați ca avans trebuie depuși în conturi bancare dedicate exclusiv proiectului, iar utilizarea banilor este condiționată de aprobarea diriginelui de șantier.
Conform articolului 6, „sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/ promisiunii de cumpărare/ promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare se depun într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului imobiliar, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării imobiliare respectivului proiect și numai cu ștampila «bun de plată» a persoanei responsabile/ dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maximum 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maximum 20% din preț”.
Măsura urmărește să elimine practica, frecvent întâlnită, în care dezvoltatorii foloseau banii de la un proiect pentru finanțarea altuia.
Sancțiuni mari, dar greu de aplicat în practică
Legea introduce amenzi de până la 1% din cifra de afaceri pentru dezvoltatorii care nu respectă regulile. Totuși, aplicarea lor ridică semne de întrebare, având în vedere că multe firme nu au cifra de afaceri până la vânzarea efectivă a imobilelor.
Procedura prin care se deschid cărțile funciare individuale înainte de recepția finală va deveni obligatorie abia din 8 martie 2026. Amânarea a fost decisă pentru a adapta sistemele informatice ale autorităților. Până atunci, se aplică doar obligația notării autorizației și înscrierii promisiunilor.
Ce prevederi au dispărut în forma finală
Două măsuri considerate avantajoase pentru cumpărători au fost eliminate în Camera Deputaților:
-reducerea cu 25% a onorariului notarial pentru clienții însoțiți de avocat;
-acordarea statutului de creditor privilegiat cumpărătorilor în caz de insolvență a dezvoltatorului.
Reacții din piață: text neclar și lipsa normelor de aplicare
Reprezentanții industriei imobiliare afirmă că legea lasă multe zone neclar definite. Antoanela Comșa, Deputy CEO într-o companie de dezvoltare, explică pentru Digi24 că utilizarea avansurilor nu este suficient detaliată:
„Sumele achitate ca avans se depun într-un cont distinct. Asta nu înseamnă cont blocat, ci cont dedicat proiectului. Pot fi folosite doar pentru dezvoltarea acestuia și doar cu ștampila diriginelui de șantier. Dar în lege nu scrie nicăieri că pot fi utilizate doar pentru structură și instalații. Doar că pentru structură am limita de 25%, iar pentru instalații 20%. Restul unde intră? În finisaje? În utilități? Textul nu este suficient de clar.”
Comșa ridică și problema sancțiunilor:
„Dacă dezvoltatorul folosește banii în alt scop, amenda este de 1% din cifra de afaceri. Dar dezvoltatorul nu are cifră de afaceri până nu finalizează proiectul. 1% din zero înseamnă zero. Nu înțeleg cum protejează legea cumpărătorul de cineva care nu are intenții corecte.”
Un alt semn de întrebare privește lipsa normelor de aplicare:
„Ce facem cu promisiunile deja semnate? Cu avansurile deja stabilite? Nimeni nu știe să răspundă. Legea se aplică de azi, dar fără clarificări. E o nebuloasă.”
