Legea 207/2025 a fost promulgată fără o limitare explicită a avansurilor
Economistul Gabriel Biriș atrage atenția că, deși legea a fost prezentată ca una care limitează avansurile la antecontractele imobiliare, în forma publicată nu există o astfel de prevedere expresă. Potrivit acestuia, comunicarea publică a președintelui Nicușor Dan creează impresia unei protecții sporite pentru cumpărători, însă textul legii nu confirmă acest lucru.
Biriș afirmă că legea introduce doar obligația ca sumele plătite cu titlu de avans să fie depuse într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat exclusiv proiectului pentru care au fost achitate. Utilizarea acestor sume este condiționată de aprobarea dirigintelui de șantier și este limitată doar pentru anumite categorii de lucrări.
Reguli parțiale privind utilizarea banilor din avansuri
Conform explicațiilor oferite de economist, legea prevede că maximum 25% din preț poate fi utilizat pentru lucrările de rezistență și ulterior maximum 20% pentru instalații, după finalizarea structurii. Pentru alte categorii de lucrări, precum închiderea structurii, fațadele, compartimentările sau finisajele, actul normativ nu stabilește reguli clare.
În opinia lui Gabriel Biriș, această omisiune lasă posibilitatea dezvoltatorilor de a utiliza banii din avansuri fără restricții pentru restul lucrărilor, situație care poate genera riscuri pentru cumpărători. Economistul ridică întrebarea dacă aceasta a fost intenția reală a legiuitorului.
Un alt aspect semnalat este lipsa reglementării unui cont escrow, cu reguli clare de eliberare a sumelor și cu verificări efectuate de o instituție independentă, de regulă o bancă. Gabriel Biriș susține că aceasta ar fi fost o soluție suficientă pentru protejarea cumpărătorilor, fără a afecta dezvoltatorii corecți.
În schimb, legea introduce o serie de neclarități administrative care, în opinia sa, pot complica activitatea dezvoltatorilor onești și pot duce la creșterea costurilor operaționale. Aceste costuri suplimentare ar urma să fie transferate în prețul final al locuințelor.
Sancțiuni ineficiente pentru dezvoltatorii frauduloși
Economistul mai arată că sancțiunea prevăzută de lege, respectiv amendarea cu 1% din cifra de afaceri, este ineficientă în cazul dezvoltatorilor frauduloși. El explică faptul că majoritatea proiectelor imobiliare sunt realizate prin societăți de tip SPV, câte una pentru fiecare proiect.
În aceste situații, avansurile încasate nu reprezintă venituri, iar cifra de afaceri apare doar în momentul livrării apartamentelor. Astfel, în cazurile în care un proiect nu este finalizat niciodată, cifra de afaceri rămâne zero, iar sancțiunea aplicată este, practic, nulă.
Impactul asupra dezvoltatorilor corecți și al cumpărătorilor
Gabriel Biriș consideră că forma actuală a legii nu afectează în mod real dezvoltatorii frauduloși, dar creează dificultăți pentru cei care livrează proiecte conform promisiunilor. În plus, cumpărătorii ar putea fi afectați indirect prin creșterea prețurilor, ca urmare a majorării costurilor administrative.
În opinia economistului, legea ar fi trebuit să se concentreze pe mecanisme simple și eficiente de protecție, fără a distorsiona funcționarea unei piețe în care majoritatea actorilor își respectă obligațiile contractuale.
„Ieri a fost publicată în MO Legea 207/2025, numită deja „Legea Nordis”.
Într-un comunicat pus pe paginile de socializare, președintele Nicușor Dan, omul care a făcut din lupta împotriva „rechinilor imobiliari” unul dintre principalele obiective (deci ar trebui să cunoască subiectul!), ne-a spus că a promulgat legea prin care s-au limitat avansurile la antecontractele semnate de cumpărători cu dezvoltatorii.
Numai că, citind legea, vedem că nu apare o astfel de limitare!
Legea prevede așa:
„Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării respectivului proiect și numai cu ștampila «bun de plată» a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maxim 25% din preț și, ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maxim 20% din preț”.
Deci:
Nu limitează avansul;
Nu prevede plata într-un cont escrow, cu eliberare condiționată;
Introduce anumite limite pentru sumele folosite pentru plata lucrărilor pentru partea lucrărilor de rezistență (25%) și a celor pentru partea de instalații (20%).
Ce face însă dezvoltatorul cu plata celorlalte lucrări (închidere structură, fațade, compartimentări, finisaje etc.)? Cum legea nu prevede nimic, tragem concluzia că poate face ce vrea… Așa să fi vrut autorii?
Să mai spunem și că – pentru țepari, sancțiunea de 1% din cifra de afaceri e ZERO!
Să explic:
Cele mai multe proiecte imobiliare sunt dezvoltate pe companii de proiect (SPV). Un proiect, o companie;
Avansurile încasate de SPV sunt avansuri – nu venituri! Ca să facă venituri – deci să aibă cifră de afaceri, trebuie să livreze apartamentul terminat, „la cheie”. Asta fac dezvoltatorii onești, nu și țeparii! Deci, țeparii care nu livrează niciodată au cifră de afaceri ZERO! Orice de înmulțit cu ZERO dă zero! Nu trebuie să fii olimpic internațional la mate ca să știi asta…
Am spus public la vremea respectivă și susțin și acum: nu trebuie să bulversăm o piață în care cei mai mulți sunt jucători onești, care livrează ce promit, doar pentru că niște unii conectați politic au cheltuit banii cumpărătorilor pe tot felul de aroganțe!
Era suficient ca:
i) Banii încasați din avansuri să meargă într-un cont escrow, cu reguli clare de eliberare, verificate de agentul escrow (banca, în general). Asta NU s-a făcut!
ii) Să se reglementeze cartea funciară provizorie, pentru apartamentele prevăzute în AC, doar în scop de publicitate. Asta s-a făcut!
În concluzie, așa cum e acum, legea nu încurcă bandiții, încurcă doar dezvoltatorii onești, prin multele neclarități introduse!
Încurcă și cumpărătorii, că vor crește prețurile urmare a creșterii costurilor de administrare pentru dezvoltatori…
Așadar, președintele s-a dus după fentă, nu a citit ce a promulgat. Sau nu?”, spune economistul Gabriel Biriș într-o postare pe Facebook.
