Lege la bloc. Documentul care nu trebuie înregistrat în mod legal. Decizia care mai mult complică decât rezolvă

Regulamentul de condominiu nu trebuie înregistrat la instanță. Avocatul Gelu Pușcaș atrage însă atenția că această abordare poate crea probleme serioase în practică, mai ales în litigii și în relația cu terții.

Instanța arată că regulamentul nu trebuie înregistrat, fiind adoptat prin decizia adunării generale a proprietarilor

Avocatul Gelu Pușcaș a explicat că Legea nr. 196/2018 prevede clar obligativitatea regulamentului de condominiu și oferă inclusiv un model-cadru. Potrivit acestuia, legiuitorul a urmărit stabilirea unor reguli clare de conviețuire în fiecare bloc.

În acest context, a fost ridicată întrebarea dacă regulamentul trebuie sau nu înregistrat la grefa instanței. O instanță de judecată a oferit recent un răspuns, arătând că acest document nu trebuie înregistrat, deoarece nu reprezintă o modificare a actelor constitutive ale asociației.

Totodată, s-a subliniat că regulamentul este adoptat prin hotărârea adunării generale, nu necesită validare judecătorească și poate fi contestat în instanță de orice persoană interesată.

Lipsa unei forme oficiale de înregistrare ridică probleme privind aplicarea regulamentului în practică

Avocatul a atras atenția că, deși această interpretare simplifică procedurile, apar mai multe dificultăți în practică. Una dintre acestea vizează aplicarea regulamentului față de terți.

El a explicat că, în lipsa unei forme de publicitate oficială, devine dificil de impus respectarea regulilor de către persoane din afara asociației, cum ar fi cele legate de acces, parcare sau utilizarea spațiilor comune.

De asemenea, a arătat că legea nu interzice în mod expres înregistrarea regulamentului, ceea ce ridică întrebarea dacă o astfel de procedură ar putea fi totuși permisă. În acest context, a invocat principiul conform căruia ceea ce nu este interzis este permis, sugerând că interpretarea instanței ar putea limita mai mult decât prevede legea.

În lipsa unei evidențe oficiale, pot apărea dificultăți în dovedirea formei regulamentului în cazul unui litigiu

O altă problemă semnalată de avocat ține de modul în care poate fi dovedită forma reală a regulamentului într-un eventual litigiu. Fără o înregistrare oficială, există riscul ca documentul să fie modificat ulterior, fără un control clar.

El a arătat că această situație creează o vulnerabilitate, în sensul că nu există o garanție că forma prezentată într-un conflict este aceeași cu cea adoptată inițial de adunarea generală.

În acest context, Gelu Pușcaș a transmis că, deși interpretarea instanței pare să simplifice procedura, aceasta ridică probleme legate de securitatea juridică, transparență și aplicabilitatea regulamentului de condominiu.

„Regulamentul de condominiu nu este opțional. Legea nr. 196/2018 prevede clar obligativitatea lui și chiar oferă un model-cadru. Cu alte cuvinte, legiuitorul a dorit să existe reguli clare de conviețuire în fiecare bloc.

Și totuși, apare o întrebare care pune în dificultate mii de asociații de proprietari:

𝐄𝐬𝐭𝐞 𝐧𝐞𝐜𝐞𝐬𝐚𝐫ă î𝐧𝐫𝐞𝐠𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐫𝐞𝐠𝐮𝐥𝐚𝐦𝐞𝐧𝐭𝐮𝐥𝐮𝐢 𝐥𝐚 𝐠𝐫𝐞𝐟𝐚 𝐢𝐧𝐬𝐭𝐚𝐧ț𝐞𝐢 𝐬𝐚𝐮 𝐧𝐮?

O instanță de judecată a oferit recent un răspuns care schimbă perspectiva:

𝐑𝐞𝐠𝐮𝐥𝐚𝐦𝐞𝐧𝐭𝐮𝐥 𝐝𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐝𝐨𝐦𝐢𝐧𝐢𝐮 𝐍𝐔 𝐭𝐫𝐞𝐛𝐮𝐢𝐞 î𝐧𝐫𝐞𝐠𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚𝐭 𝐥𝐚 𝐢𝐧𝐬𝐭𝐚𝐧ță, deoarece nu reprezintă o modificare a actelor constitutive ale asociației.

Mai mult, instanța subliniază că:

– regulamentul se adoptă prin hotărâre a adunării generale;

– nu necesită validare judecătorească;

– poate fi contestat în instanță de orice persoană interesată.

La prima vedere, lucrurile par simplificate.

Dar în realitate, problemele abia încep.

𝐏𝐫𝐨𝐛𝐥𝐞𝐦𝐞𝐥𝐞 𝐫𝐞𝐚𝐥𝐞 𝐢𝐠𝐧𝐨𝐫𝐚𝐭𝐞 𝐝𝐞 𝐚𝐜𝐞𝐚𝐬𝐭ă 𝐢𝐧𝐭𝐞𝐫𝐩𝐫𝐞𝐭𝐚𝐫𝐞

𝟏. 𝐂𝐮𝐦 𝐟𝐚𝐜𝐢 𝐫𝐞𝐠𝐮𝐥𝐚𝐦𝐞𝐧𝐭𝐮𝐥 𝐨𝐩𝐨𝐳𝐚𝐛𝐢𝐥 𝐭𝐞𝐫ț𝐢𝐥𝐨𝐫?

Dacă nu există o formă de publicitate oficială, cum obligi persoane din afara asociației să respecte reguli privind accesul, parcarea sau utilizarea spațiilor comune?

𝟐. 𝐃𝐚𝐜ă 𝐥𝐞𝐠𝐞𝐚 𝐧𝐮 𝐢𝐧𝐭𝐞𝐫𝐳𝐢𝐜𝐞, 𝐝𝐞 𝐜𝐞 𝐧𝐮 𝐬-𝐚𝐫 𝐩𝐮𝐭𝐞𝐚 î𝐧𝐫𝐞𝐠𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚?

Nu există o interdicție expresă. Iar principiul de drept este clar: ce nu este interzis, este permis. Poate instanța să limiteze mai mult decât legea?

𝟑. 𝐂𝐮𝐦 𝐝𝐨𝐯𝐞𝐝𝐞ș𝐭𝐢 𝐟𝐨𝐫𝐦𝐚 𝐫𝐞𝐚𝐥ă 𝐚 𝐫𝐞𝐠𝐮𝐥𝐚𝐦𝐞𝐧𝐭𝐮𝐥𝐮𝐢 î𝐧𝐭𝐫-𝐮𝐧 𝐥𝐢𝐭𝐢𝐠𝐢𝐮

Fără o formă înregistrată oficial, apare o vulnerabilitate majoră:

cine garantează că regulamentul nu a fost modificat ulterior „din pix”?

𝐂𝐨𝐧𝐜𝐥𝐮𝐳𝐢𝐞

Deși aparent simplifică procedurile, această interpretare ridică probleme serioase privind securitatea juridică, transparența și aplicabilitatea regulamentului”, transmite avocatul Gelu Pușcaș într-o postare pe Facebook.