Îți închiriezi casa pe Airbnb sau Booking? Ce obligații fiscale ai și ce amenzi poți primi dacă nu le respecți

Tot mai mulți români își listează locuințele pe platforme precum Airbnb sau Booking pentru a-și suplimenta veniturile. Însă că aceste sume trebuie declarate la ANAF, fiind considerate venituri impozabile. În contextul în care Uniunea Europeană și autoritățile fiscale din România au început să monitorizeze aceste activități prin schimb automat de date, riscul de a fi descoperit este tot mai mare.

Ce spune legea privind veniturile obținute din închirierea locuințelor

Veniturile obținute prin închirierea unei locuințe, indiferent dacă este vorba de o chirie clasică sau de o închiriere pe termen scurt prin platforme digitale, se încadrează în categoria „cedarea folosinței bunurilor”, conform Codului Fiscal.

Aceste venituri trebuie declarate anual în Declarația Unică (formular 212), până la data de 25 mai a anului următor.

În 2025, impozitul datorat este de 10% din venitul net, iar persoanele care depășesc plafonul de 36.000 de lei anual sunt obligate să achite și contribuția la sănătate (CASS). Cei care aleg sistemul real pot deduce cheltuielile efective (curățenie, utilități, comisioane către platforme), în timp ce cei care aleg sistemul cu normă de venit plătesc un impozit fix stabilit local.

Ce se întâmplă dacă nu declari veniturile

Nedeclararea veniturilor din chirii poate atrage sancțiuni fiscale semnificative. În primul rând, ANAF poate emite o impunere din oficiu, calculând impozitul datorat și adăugând dobânzi și penalități de întârziere.

În plus, potrivit Codului de procedură fiscală, refuzul de a depune declarația se sancționează cu amenzi între 500 și 1.000 de lei.

În cazul proprietarilor care închiriază constant mai multe apartamente, veniturile pot fi reîncadrate ca activitate economică independentă, ceea ce implică alte obligații — inclusiv înregistrare fiscală, evidență contabilă și posibil TVA.

Platformele de tip Airbnb și Booking sunt deja obligate, prin directiva europeană DAC 7, să transmită periodic informații despre încasările utilizatorilor către autoritățile fiscale naționale. În baza acestor raportări, ANAF a început deja verificări asupra persoanelor fizice care închiriază locuințe în regim hotelier fără a-și declara veniturile.

Autoritățile nu intenționează să împovăreze persoanele care își închiriază ocazional locuințele

Ministrul Economiei, Radu Miruță, a explicat la finalul lunii octombrie că autoritățile nu intenționează să împovăreze persoanele care își închiriază ocazional locuințele, ci să asigure un cadru echitabil între toți actorii din turism.

El a precizat că este normal ca veniturile obținute din aceste activități să fie impozitate, dar fără birocrație suplimentară pentru cei care închiriază locuința personală pentru perioade scurte.

Oficialul a subliniat că diferența trebuie făcută între cei care închiriază un apartament ocazional și cei care operează zeci sau sute de proprietăți, situație în care activitatea devine una comercială, comparabilă cu cea a unui hotel.

O nouă directivă europeană privind închirierile pe termen scurt va intra în vigoare în mai 2026, dar România ar trebui să-și adapteze legislația mai devreme. Scopul este ca proprietarii care obțin venituri constante din chirii turistice să fie supuși acelorași reguli ca hotelurile, în timp ce persoanele care închiriază ocazional să achite doar impozitul datorat, fără alte obligații administrative.

Ce se schimbă odată cu directiva europeană din 2026

Directiva europeană privind închirierile pe termen scurt va introduce un registru unic al proprietăților și un sistem de raportare automată către autoritățile fiscale din toate statele membre.

Aceasta va asigura transparență totală între platforme și administrațiile fiscale, iar fiecare proprietar va fi identificat printr-un număr unic de înregistrare.

România trebuie să transpună directiva până în mai 2026, însă Ministerul Economiei intenționează să implementeze măsurile din timp. Odată aplicate, toate veniturile generate prin platforme precum Airbnb vor fi raportate automat către ANAF, reducând semnificativ posibilitatea de evitare a impozitării.