ANAF a început în sfârşit să investigheze vânzările imobiliare „pe persoane fizice“, la mai bine de cinci ani de la reglementarea obligaţiei de plată a TVA. În tot acest timp, evaziunea în domeniu a devenit obişnuinţă.

Plata TVA la stat pentru tranzac­ţiile imobiliare în scop comercial este obligatorie încă din 2004, însă majoritatea vânzătorilor au evitat-o mizând, nu fără motiv, pe îngăduinţa Fiscului. În această toamnă, au început primele controale în toată ţara, vizând peste şapte mii de persoane. Sunt luate în vizor tranzacţiile cu scop comercial  (minimum cinci tranzacţii într-un an ale aceleiaşi persoane), cele cu terenuri construibile şi clădiri noi. Numai că, în urma acestor investigaţii, este greu de estimat câte persoane vor ajunge să verse efectiv TVA la stat. Inspectorii trebuie să poată demonstra mai întâi că intenţia vânzătorilor a fost să desfăşoare o activitate comercială. Chiar şi aşa, suspecţii de evaziune vor putea apela la justiţie, arătând că nu Fiscul are dreptul de a stabili calitatea de comerciant, ci instanţa de judecată. Intenţia statului este să atragă sume suplimentare la buget de ordinul miliardelor de lei din recuperarea TVA neplătită în perioada 2006-2008.

7.145 de persoane fizice au făcut tranzacţii imobiliare în perioada 2006-2008 evitând plata TVA

85.442 de tranzacţii imobiliare impozabile cu TVA au fost făcute de persoane fizice între 2006 şi 2008

14,88 mld. lei reprezintă valoarea cumulată a tranzacţiilor imobiliare pentru care nu s-a plătit TVA în ultimii doi ani

Fiscul investighează tranzacţiile imobiliare, sperând să încaseze TVA de 3 miliarde lei. Are însă o problemă: trebuie să poată dovedi că vânzările de blocuri „pe persoană fizică“ au scop comercial.

După ce a ocolit piaţa imobiliară a persoanelor fizice ani de zile, deşi potenţialul de venituri pentru bugetul statului era enorm, mai ales în perioada de boom a acesteia, Fiscul a demarat primele investigaţii. Potrivit datelor Agenţiei de Administrare Fiscală (ANAF), 7.145 de persoane fizice au făcut, între 2006 şi 2008, peste 85 de mii de tranzacţii impozabile cu TVA cu terenuri intravilane şi construcţii noi. La valoarea cumulată a acestor tranzacţii, de peste 14,8 miliarde lei,  ar fi trebuit să se plătească TVA de trei miliarde lei. Codul fiscal impune plata TVA la vânzările cu imobile noi şi terenuri intravilane ale persoanele fizice dacă acestea realizează mai mult de cinci tranzacţii într-un an cu o valoare de peste 35 de mii euro (sumă până la care se acordă scutire de TVA). „La această dată se desfăşoară la nivelul tuturor direcţiilor generale ale finanţelor publice acţiuni de inspecţie fiscală la persoanele fizice selectate, verificările având drept obiectiv sancţionarea şi recuperarea sume­lor datorate“, pre­cizează ANAF. Datele privind tranzacţiile impozabile cu TVA au fost preluate din declaraţiile depuse lunar de notarii publici la administraţiile financiare.

Investigaţiile Fiscului ridică însă două întrebări – de ce abia acum s-au demarat controalele şi de ce s-a ales ca perioadă de analiză doar ultimii doi ani, în condiţiile în care prevederile referitoare la impunerea acestora există încă din 2004?

În ceea ce priveşte perioada, selectarea anilor 2006-2008 le creează mari avantaje celor care au efectuat tranzacţiile în 2004, de exemplu, pentru că în 2010 datoriile mai vechi de cinci ani se vor prescrie. Iar controalele au început abia acum pentru că este tot mai dificilă colectarea taxelor.

„Trebuia să existe un moment zero de la care să înceapă controalele în acest domeniu. Dacă era acum o lună, ne puneam întrebarea de ce atunci şi nu mai devreme cu cinci luni sau un an? În orice caz, este o metodă mai bu­­nă pentru a aduce sume în plus la buget decât o majorare de taxe“, consideră Ruxandra Jianu, partner Biriş Goran Consulting.

Fiind investigat un domeniu „virgin“, rămâne de văzut  cum vor reacţiona atât Fiscul, cât şi persoanele vizate.
„Mulţi dintre cei investigaţi se vor adresa probabil justiţiei, dar este o nebuloasă cum le vor trata instanţele, pentru că nu există jurisprudenţă. În primul rând, din punct de vedere juridic, trebuie dovedit caracterul de comerciant al celui investigat, iar acest caracter nu poate fi stabilit de Fisc, ci numai de o instanţă de judecată“, arată partnerul Biriş Goran. 

Mai greu cu practica

Potrivit Codului fiscal, dacă o persoană fizică realizează peste cinci tranzacţii imobiliare pe an, activitatea sa este considerată cu scop comercial şi, împlicit, persoana în cauză trebuie să se înregistreze ca plătitoare de TVA şi să verse cota de 19% la buget. Numai că această prevedere nu acoperă situaţiile din practică. Există persoane care fac o singură tranzacţie pe an prin care vând un bloc cu zeci de apartamente şi atunci nu sunt obligate la plata TVA. Ruxandra Jianu apreciază că analiza tranzacţiilor ar trebui să ia în calcul costurile angajate pentru efectuarea ei, şi nu doar numărul arbitar de cinci vânzări. De multe ori, din acest motiv, decizia unei investigaţii depinde de interpretarea dată de inspectorul fiscal.

De aceea sunt necesare clarificări ale normelor de aplicare a Codului fiscal, astfel încât stabilirea caracterului comercial să fie mai detaliat explicată. Ministerul de Finanţe intenţionează să aducă aceste modificări luna viitoare.

Spunem demult că piaţa imobiliară a persoanelor fizice este o bombă cu ceas gata să explodeze. Trebuia să existe un moment zero pentru demararea controalelor.
Ruxandra Jianu, partner Biriş Goran Consulting

278 de mii de tranzacţii imobiliare s-au făcut între 2006 şi 2008, în valoare de peste 83 miliarde de lei, peste 85.000 dintre acestea fiind impozabile cu TVA