EXCLUSIV Efectele suspendării plăților prin E-Bloc asupra asociațiilor de proprietari: Va accelera o reconfigurare a așteptărilor din piață

Plățile prin platforma E-Bloc au fost suspendate temporar, afectând administrarea asociațiilor de proprietari din întreaga țară.Costin Teodorovici, co-fondator Realtynno, explică într-un interviu pentru Capital.ro, că această măsură provoacă întârzieri în colectarea cotelor de întreținere, mai ales în ansamblurile rezidențiale medii și mari, și subliniază necesitatea unei digitalizări solide și sustenabile a proceselor de administrare.

Care sunt principalele efecte ale suspendării plăților prin E-BLOC asupra asociațiilor de proprietari și a proprietarilor?

Sistarea temporară a plăților prin E-Bloc trebuie înțeleasă, înainte de toate, ca o suspendare a unei funcționalități-cheie, nu ca dispariția unei întregi piețe sau ca un blocaj generalizat al administrării asociațiilor de proprietari. Din punct de vedere practic, impactul nu este uniform și va varia semnificativ în funcție de dimensiunea și structura comunităților afectate.

Cel mai probabil, impactul imediat se va resimți în întârzierea colectării plăților, în special în cadrul ansamblurilor rezidențiale de dimensiune medie și mare. În aceste comunități, relația dintre administrație și rezidenți este, de regulă, una instituționalizată, mediată prin sisteme digitale, procese standardizate și canale formale de comunicare. Când un astfel de mecanism este suspendat brusc, alternativele există, dar sunt mai lente, mai fragmentate și mai greu de coordonat la scară mare.

În comunitățile mici, unde există încă o relație directă, personală între administrație și rezidenți, efectul va fi probabil mai redus. Acolo, colectarea se poate muta temporar către metode tradiționale, iar presiunea operațională este mai ușor de gestionat. În schimb, în ansamblurile mari, unde digitalizarea nu este un „nice to have”, ci un instrument esențial de funcționare, orice întrerupere produce fricțiuni vizibile: întârzieri, confuzie, comunicare fragmentată și, inevitabil, tensiuni.

Pe termen mediu, însă, impactul cel mai important nu va fi neapărat unul financiar, ci unul de încredere și de maturizare a pieței. Episodul scoate în evidență faptul că soluțiile digitale care gestionează procese critice pentru comunități trebuie să fie construite nu doar rapid și convenabil, ci și solid din punct de vedere juridic și operațional. Pentru administratori și rezidenți, acest moment funcționează ca un semnal de alarmă: digitalizarea este necesară, dar nu orice formă de digitalizare este sustenabilă.

În acest sens, sistarea temporară a plăților prin E-Bloc va accelera, cel mai probabil, o reconfigurare a așteptărilor din piață. Comunitățile vor deveni mai atente la modul în care sunt implementate funcționalitățile critice, la parteneriatele din spatele aplicațiilor și la capacitatea platformelor de a funcționa robust pe termen lung. Impactul nu va fi unul catastrofal, dar va fi suficient de vizibil încât să marcheze o etapă de tranziție de la soluții punctuale către platforme mai mature, construite cu o viziune mai largă asupra managementului comunităților.

Există riscuri legate de întârzierea plăților pentru furnizori sau servicii esențiale în cadrul asociațiilor?

Este posibil să apară anumite întârzieri punctuale în plata unor furnizori sau servicii, în special în comunitățile care se bazau în mare măsură pe un canal digital unic pentru colectare. Totuși, este important de subliniat că, în practică, nivelul de colectare în asociațiile de proprietari nu este oricum de 100%, iar întârzierile de plată nu sunt un fenomen nou.

Din acest motiv, nu toate eventualele decalaje pot fi atribuite direct suspendării plăților printr-o anumită platformă, ci trebuie analizate în contextul mai larg al comportamentului de plată al rezidenților și al mecanismelor existente de administrare. Pentru majoritatea asociațiilor, efectul va fi mai degrabă unul temporar și gestionabil, nu un risc sistemic pentru funcționarea serviciilor esențiale.

Cum arată în prezent piața aplicațiilor pentru administrarea asociațiilor de proprietari în România?

În prezent, piața aplicațiilor pentru asociațiile de proprietari este relativ aglomerată din punct de vedere al numărului de soluții, dar foarte limitată din perspectiva viziunii și a funcționalităților reale. Majoritatea aplicațiilor existente sunt construite în jurul unui model strict operațional, care tratează asociația de proprietari exclusiv ca pe un mecanism contabil și administrativ.

Concret, cele mai multe soluții se concentrează pe alocarea cheltuielilor comune, evidența contabilă, emiterea listelor de plată, colectarea cotelor de întreținere.

Această abordare a definit piața timp de ani de zile, dar și-a atins limitele. Mai mult, componenta de plăți s-a dovedit a fi fragilă, lucru evidențiat recent de intervenția BNR în cazul unuia dintre cei mai mari furnizori din piață. Acest episod a arătat că simpla „digitalizare a plății” nu este nici suficientă, nici sustenabilă dacă nu este construită corect din punct de vedere legal și operațional.

Pe de altă parte, foarte puține soluții merg dincolo de administrarea strictă a asociației și încearcă să adreseze realitatea mult mai complexă a comunităților rezidențiale moderne. Asociația de proprietari este, în esență, doar un instrument juridic – o formă legală de organizare – dar nu reflectă complexitatea conviețuirii reale într-un ansamblu rezidențial: relațiile dintre vecini, comunicarea, siguranța, accesul, infrastructura comună, serviciile, evenimentele, feedback-ul sau gestionarea situațiilor neprevăzute.

Aici apare o diferență structurală de abordare. O parte a pieței continuă să dezvolte aplicații care optimizează un proces contabil deja bine cunoscut. O altă parte – încă foarte mică – începe să trateze comunitățile ca ecosisteme vii, care au nevoie de instrumente digitale pentru comunicare bidirecțională reală, transparență decizională, management operațional al spațiilor și resurselor comune, siguranță și reacție rapidă, integrarea furnizorilor și a serviciilor,  implicarea reală a rezidentilor, nu doar colectarea de plăți.

În acest sens, piața nu este atât „saturată”, cât fragmentată și sub-adresată. Există multe aplicații care rezolvă o mică parte din problemă, dar foarte puține care încearcă să reflecte și să susțină viața comunității în ansamblu. Din această perspectivă, credem că următoarea etapă de maturizare a pieței nu va fi despre „încă o aplicație pentru întreținere”, ci despre platforme de management al comunităților, în care asociația de proprietari rămâne un element important, dar nu centrul universului digital.

Care sunt caracteristicile esențiale pe care o aplicație bună pentru asociații trebuie să le ofere în acest moment?

O aplicație bună pentru asociații nu mai poate fi definită doar prin capacitatea de a genera liste de plată sau de a ține o evidență contabilă. În acest moment, caracteristica esențială este capacitatea de a susține funcționarea unei comunități în ansamblu, nu doar a unei structuri administrative. Asta presupune o utilizare simplă și intuitivă pentru rezidenți, acces digital constant fără infrastructură locală, aplicații mobile native și o arhitectură suficient de flexibilă pentru a se adapta nevoilor diferite ale comunităților mici și mari.

La fel de importantă este capacitatea de integrare. O aplicație relevantă trebuie să poată funcționa ca un nod central care leagă evidența cheltuielilor, comunicarea cu rezidenții, relația cu administratorii, furnizorii de servicii și, acolo unde este cazul, cu sisteme externe precum contabilitatea, controlul accesului, securitatea sau alte componente tehnice ale ansamblurilor rezidențiale. În lipsa acestei integrări, aplicația rămâne un instrument izolat, cu impact limitat.

Nu în ultimul rând, o aplicație bună trebuie să fie construită cu o perspectivă pe termen lung, astfel încât să poată evolua odată cu comunitatea. Nevoile rezidenților se schimbă, reglementările se modifică, iar soluțiile rigide, construite strict pentru un set de funcționalități inițiale, ajung rapid să fie depășite.

În ce măsură asociațiile sunt pregătite să migreze rapid către alte platforme digitale dacă situația persistă?

În general, nivelul de pregătire pentru o migrare rapidă este încă scăzut. Gradul de digitalizare al asociațiilor este inegal și depinde foarte mult de profilul comunității. În ansamblurile rezidențiale mai noi din marile orașe, unde rezidenții sunt mai tineri și obișnuiți cu instrumente digitale, tranziția este mai ușor de gestionat. În comunitățile mai tradiționale, însă, digitalizarea este limitată, iar schimbările rapide sunt mai dificil de implementat.

La acest context se adaugă și constrângeri de ordin legal și procedural. În anumite situații, schimbarea platformelor sau a modului de funcționare necesită aprobarea adunării generale, iar cadrul legal actual nu facilitează decizii rapide. De exemplu, sistemul de vot prevăzut de legislația în vigoare nu permite votul electronic, ceea ce îngreunează adoptarea rapidă a unor soluții digitale alternative.