Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor în 2026. Uzucapiunea are rolul de a sancționa pasivitatea adevăratului proprietar

În 2026, terenurile și casele fără acte pot deveni proprietăți legale prin uzucapiune. După ani de posesie, legea poate transforma folosirea de fapt în drept de proprietate deplin, schimbând radical soarta multor imobile aparent „fără stăpân” sau fără documente oficiale.

Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor în 2026

Uzucapiunea este reglementată în Codul Civil în două forme principale: uzucapiunea extratabulară și uzucapiunea tabulară. Diferența dintre ele ține, în esență, de modul în care este sau nu este implicată cartea funciară în situația imobilului și de condițiile în care se exercită posesia.

Pentru a înțelege în ce tip de uzucapiune vă încadrați într-o situație concretă, este important să analizați atât situația juridică a imobilului, cât și felul în care a fost exercitată posesia de-a lungul timpului. În practică, aceste aspecte sunt esențiale pentru a stabili dacă se poate dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune, iar o evaluare juridică individuală este de obicei necesară pentru o concluzie sigură.

Uzucapiunea extratabulară este, în general, forma care nu depinde de existența unei înscrieri inițiale în cartea funciară pe numele posesorului. Aceasta intervine în situații în care o persoană a posedat un imobil timp de 10 ani, în condițiile prevăzute de Codul Civil, și poate dobândi dreptul de proprietate dacă sunt îndeplinite anumite situații speciale legate de cartea funciară. Este vorba, de exemplu, despre cazurile în care proprietarul înscris în cartea funciară a decedat sau și-a încetat existența, despre situația în care acesta a declarat renunțarea la proprietate și această declarație a fost înscrisă în cartea funciară, sau despre situația în care imobilul nu a fost înscris deloc într-o carte funciară. În toate aceste cazuri, condiția esențială rămâne posesia utilă exercitată pe o perioadă de 10 ani, iar dobândirea dreptului este posibilă doar dacă cererea de înscriere este formulată înainte ca o altă persoană să își înregistreze un drept concurent în cartea funciară.

În esență, dacă o persoană stăpânește un imobil timp de 10 ani, iar proprietarul este decedat de mult timp, sau a renunțat la dreptul său de proprietate, ori imobilul nu a fost niciodată intabulat, există posibilitatea ca acel imobil să fie dobândit prin uzucapiune, cu respectarea condițiilor legale și a procedurii de înscriere în cartea funciară.

Pe de altă parte, uzucapiunea tabulară este o formă care presupune existența unei înscrieri în cartea funciară și funcționează într-un termen mai scurt, de 5 ani. Aceasta se aplică în situațiile în care o persoană a fost înscrisă în cartea funciară ca proprietar sau titular al unui drept real, chiar dacă acea înscriere nu are o cauză legitimă, cu condiția ca dobânditorul să fi fost de bună-credință în momentul înscrierii și al intrării în posesie și să fi exercitat o posesie neviciată timp de 5 ani de la acel moment. După împlinirea acestui termen, dreptul său nu mai poate fi contestat, iar proprietatea devine stabilă din punct de vedere juridic.

În practică, această formă de uzucapiune apare frecvent în situațiile în care dreptul a fost intabulat în baza unui act notarial, administrativ sau chiar a unei hotărâri judecătorești, iar persoana a locuit efectiv în imobil timp de 5 ani, fără ca dreptul să îi fie contestat în mod valabil.

În ceea ce privește terenurile sau imobilele deținute în baza unor contracte precum comodatul, închirierea sau depozitul, legea stabilește că simpla detenție a bunului nu echivalează cu posesia necesară uzucapiunii. Aceste situații sunt considerate detenții precare deoarece persoana care folosește bunul are obligația de a-l restitui proprietarului, neavând intenția juridică de a-l stăpâni ca proprietar.

Totuși, există situații în care o astfel de detenție poate fi transformată în posesie utilă, dacă se dovedește că persoana a început să stăpânească bunul cu convingerea legitimă că este proprietar și a exercitat asupra acestuia o posesie în mod public, continuu și neîntrerupt. În astfel de cazuri, posesia poate deveni aptă să ducă la uzucapiune, în funcție de împrejurările concrete ale fiecărei situații.

Proprietatea dobândită prin uzucapiune produce aceleași efecte juridice ca un contract valabil de vânzare-cumpărare

Proprietatea dobândită prin uzucapiune produce aceleași efecte juridice ca un contract valabil de vânzare-cumpărare sau ca orice alt act translativ de proprietate. Din momentul în care uzucapiunea este îndeplinită și recunoscută, persoana care a posedat imobilul devine proprietar cu drepturi depline, exact ca în cazul unei dobândiri printr-un act notarial.

În practică, uzucapiunea intervine frecvent în situațiile în care o persoană nu deține acte de proprietate, dar a stăpânit un imobil o perioadă îndelungată. Aceasta poate fi aplicată atât în cazul terenurilor fără acte, cât și în cazul caselor fără acte, dacă sunt îndeplinite condițiile legale. De exemplu, posesia unui teren timp de 10 ani, exercitată în mod continuu și în condițiile prevăzute de lege, poate conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

Există numeroase situații în practică în care persoane care au locuit timp îndelungat într-un imobil fără a deține acte au reușit să își consolideze dreptul de proprietate prin invocarea uzucapiunii. În astfel de cazuri, întrebările frecvente vizează tocmai posibilitatea de a obține recunoașterea dreptului de proprietate în lipsa unui contract sau a unui titlu formal, răspunsul depinzând de îndeplinirea condițiilor legale privind posesia.

Uzucapiunea are rolul de a sancționa pasivitatea adevăratului proprietar

Uzucapiunea are și rolul de a sancționa pasivitatea adevăratului proprietar, care nu își exercită dreptul timp îndelungat, permițând astfel posesorului de bună-credință să dobândească proprietatea. Din punct de vedere istoric, acest mecanism a devenit deosebit de important în contextul legislației din perioada comunistă, când numeroase terenuri proprietate privată au fost scoase din circuitul civil, iar tranzacțiile între persoane fizice erau adesea realizate fără forme autentice, prin simple înscrisuri sub semnătură privată sau chitanțe. În aceste situații, cumpărătorul intra în posesia imobilului și se comporta ca un adevărat proprietar, chiar dacă nu deținea un act notarial.

Uzucapiunea, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate, presupune exercitarea unei posesii utile asupra unui imobil pe durata prevăzută de lege. Această posesie trebuie să fie continuă, publică și neîntreruptă, îndeplinind toate condițiile necesare pentru a produce efecte juridice.

Din punct de vedere juridic, posesia este alcătuită din două elemente esențiale. Primul este elementul material, denumit corpus, care reprezintă stăpânirea efectivă a bunului, concretizată prin acte de folosire și administrare a acestuia. Al doilea este elementul intențional, numit animus, care exprimă voința persoanei de a se comporta ca un adevărat proprietar, adică de a stăpâni bunul pentru sine și de a exercita asupra lui atributele dreptului de proprietate.

Îndeplinirea cumulativă a acestor elemente, pe durata cerută de lege, stă la baza dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune.