În insolvență, antecontractul nu se „anulează” automat, dar executarea lui intră pe reguli speciale
În practică, cumpărătorul are de obicei o promisiune bilaterală de vânzare sau un antecontract semnat înainte ca apartamentul să fie predat. În momentul în care instanța deschide procedura insolvenței față de dezvoltator, relația contractuală intră sub incidența Legii nr. 85/2014, iar o regulă importantă este cea din art. 131, care vorbește exact despre obligațiile din promisiunile bilaterale de vânzare, încheiate înainte de deschiderea procedurii.
Legea prevede că obligațiile din promisiunea bilaterală de vânzare vor fi executate de administratorul judiciar sau lichidator, la cererea cumpărătorului, însă doar dacă sunt îndeplinite cumulativ mai multe condiții.
Printre ele apar plata integrală a prețului sau posibilitatea plății la data cererii, faptul că bunul se află în posesia cumpărătorului, prețul să nu fie sub valoarea de piață, bunul să nu fie esențial pentru un plan de reorganizare, iar pentru imobile, promisiunea să fie notată în cartea funciară.
Asta înseamnă că nu este suficient să ai un antecontract și chitanțe. În mecanismul din art. 131, notarea în cartea funciară ajunge să fie o condiție cerută expres pentru imobile.
Notarea antecontractului în cartea funciară poate deveni o piesă centrală, pentru că este legată de opozabilitatea față de terți
Codul civil prevede că anumite acte și raporturi juridice sunt supuse notării în cartea funciară, iar în listă apare și antecontractul.
Separat, Codul civil mai spune că notarea antecontractelor se poate face în termenul stabilit în antecontract pentru executare, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea acelui termen.
În practică, asta poate conta în două momente. Primul este înainte de insolvență, când cumperi un bun viitor, iar proiectul încă se construiește. Al doilea este după insolvență, când art. 131 cere, pentru imobile, ca promisiunea să fie notată în cartea funciară.
Există și discuții doctrinare despre ce se întâmplă când notarea este greu de făcut, mai ales dacă unitatea locativă nu are încă o carte funciară individuală. Notarea antecontractului este văzută ca o condiție relevantă în contextul art. 131 și se discută dificultățile practice ale notării pentru bunuri viitoare.
Dacă nu poți obține executarea antecontractului, ajungi de regulă în poziția de creditor și trebuie să îți declari creanța
Când dezvoltatorul intră în insolvență, cumpărătorul care a plătit avansuri sau sume din preț poate ajunge să aibă o creanță de recuperat, care se înscrie în procedura insolvenței.
Regula generală este că trebuie depusă o declarație de creanță în termenul indicat în notificarea procedurii, iar legea stabilește un termen limită de maximum 45 de zile de la deschiderea procedurii pentru depunerea declarațiilor de creanță, termen care apare în conținutul notificării.
Informațiile despre procedură și termene se publică și în Buletinul Procedurilor de Insolvență, instrument gestionat de ONRC, care explică și cadrul general în care funcționează procedura reglementată de Legea 85/2014.
Pe scurt, dacă nu reușești să mergi pe varianta executării promisiunii și a transferului proprietății, următorul pas logic în procedură este să îți valorifici drepturile ca creditor, în condițiile legii, în termenul stabilit prin notificare.
Contează dacă imobilul are creditori garantați și dacă există ipoteci, pentru că ordinea de plată în insolvență este diferită
În multe proiecte, terenul sau construcția sunt finanțate prin credite, iar creditorii pot avea garanții asupra imobilelor. Legea insolvenței și regulile privind garanțiile influențează cine este plătit primul și în ce condiții se poate vinde un bun din patrimoniu.
De aceea, art. 131 menționează explicit și situația creanțelor cu cauze de preferință asupra bunului promis, iar analiza doctrinară arată că publicitatea promisiunii poate fi relevantă tocmai în raport cu astfel de creditori.
Primii pași concreți după intrarea dezvoltatorului în insolvență
De regulă, cumpărătorul verifică dacă promisiunea a fost notată în cartea funciară și dacă are o dată certă anterioară deschiderii procedurii, pentru că acestea apar în condițiile art. 131.
Apoi, urmărește notificarea și termenele din Buletinul Procedurilor de Insolvență, ca să nu piardă termenul de depunere a declarației de creanță, acolo unde acesta este aplicabil.
