Decizie pentru asociațiile de proprietari de la bloc. Verdictul neașteptat al ÎCCJ: Fiecare pe cont propriu

Înalta Curte de Casație și Justiție a respins cererea de clarificare privind modul de funcționare al asociațiilor de proprietari, decizia lăsând interpretarea alegerii membrilor și a reprezentării în instanță la latitudinea fiecărei instanțe și asociații.

ÎCCJ respinge cererea de clarificare privind conducerea asociațiilor de proprietari

Înalta Curte de Casație și Justiție (ÎCCJ) a fost sesizată recent pentru a oferi clarificări asupra unor chestiuni legate de organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, însă completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a decis că nu poate pronunța o hotărâre prealabilă.

Avocatul Gelu Pușcaș, specialist în dreptul asociațiilor de proprietari și litigii privind administrarea condominiilor, a explicat că solicitarea vizând trei întrebări cheie a fost respinsă pe motiv că deja s-a conturat o practică neunitară în instanțele judecătorești.

Întrebările vizau, printre altele, dacă alegerea unor noi membri în organele de conducere ale asociației constituie modificare de statut și necesită înregistrare la judecătorie, precum și dacă președintele poate reprezenta asociația în instanță pe baza unui mandat „implicit” sau este necesar un mandat special pentru fiecare acțiune.

ÎCCJ a reținut că există orientări jurisprudențiale diferite: unele instanțe consideră că alegerea noilor membri constituie modificare de statut și trebuie înregistrată, în timp ce altele apreciază că nu este necesară înregistrarea. În ceea ce privește reprezentarea asociației în instanță, unele instanțe susțin că președintele are nevoie de mandat special, iar altele consideră că mandatul „implicit” acordat prin alegerea în adunarea generală este suficient.

Din acest motiv, ÎCCJ a concluzionat că nu mai poate fi sesizată pentru pronunțarea unei hotărâri prealabile, întrucât scopul preîntâmpinării practicii neunitare nu mai poate fi atins.

Decizia ÎCCJ lasă asociațiile de proprietari într-o „nebuloasă” juridică

Potrivit lui Gelu Pușcaș, această decizie lasă asociațiile de proprietari într-o „nebuloasă” juridică, unde fiecare va trebui să interpreteze legislația după cum consideră.

Decizia completului ÎCCJ pentru dezlegarea unor chestiuni de drept este 341/2025, din 29 septembrie 2025, publicată în Monitorul Oficial nr. 960 din 16 octombrie 2025.

„O opinie personală:

Ceea ce nu înțelege ICCJ este că sunt dosare începute în anul 2023 și încă nu au primul termen de judecată, sau că, pe lungi perioade de timp, nu ai putut realiza astfel de sesizări (blocajul cu virusul, protestul instanțelor) și, prin urmare, în această materie Legea 196/2018 pentru noi este chiar nouă.

Fiecare este pe cont propriu și la mâna instanțelor care pot interpreta diferit. Cele 3 întrebări au rămas fix ca la început: după cum vrea ”onorata””, a scris Pușcaș, joi, pe pagina „Consultanta Asociatii Proprietari”.

Iată mai jos postarea completă:

„UN DOMENIU LĂSAT DUPĂ CUM INTERPRETEAZĂ FIECARE. ÎNTREBĂRI LA CARE NICI INSTANȚA NU RĂSPUNDE

În urmă cu puțin timp, ICCJ (Înalta Curte de Casație și Justiție) a fost chemată să se pronunțe, pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, asupra a 3 întrebări legate de modul în care se desfășoară activitatea în cadrul asociațiilor de proprietari și modul în care pot acționa organele de conducere.

Sunt 3 întrebări cu impact în acest domeniu, astfel:

Întrebarea 1:

În interpretarea prevederilor art. 21 din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, cu modificările ulterioare, alegerea unei noi persoane în organele de conducere ale asociației de proprietari (președinte, membri ai comitetului executiv) constituie modificare sau completare de act constitutiv?

Întrebarea 2:

Alegerea unor noi persoane în organele de conducere ale asociației de proprietari necesită înregistrarea la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înființare a asociației?

Întrebarea 3:

În înțelesul prevederilor art. 57 din Legea nr. 196/2018, președintele unei asociații de proprietari reprezintă asociația în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile în instanță, în baza mandatului „implicit”, acordat prin alegerea sa în adunările generale ale membrilor asociației, sau este nevoie de acordarea unui mandat special pentru fiecare acțiune în instanță, implicit organizarea unei adunări generale pentru fiecare acțiune în instanță, când obiectul unei astfel de acțiuni nu constă în plata cotelor la întreținere?

După părerea mea, lăsând la o parte strict procedura în fața ICCJ, aceste 3 întrebări nu doar că sunt extrem de pertinente, dar o lămurire ar fi pus capăt seriei de aplicări diferite în asociațiile de proprietari și interpretarea diferită la nivelul instanțelor de judecată.

Analiza ICCJ și lăsarea asociațiilor într-o nebuloasă și la mâna interpretării instanțelor de judecată, solicitarea de lămurire fiind respinsă, în sinteză, pe aspectul că DEJA s-a conturat o practică NEUNITARĂ.

Cu alte cuvinte, dacă tot nu este ceva coerent, de ce să lămurim când putem să-i lăsăm să se descurce fiecare după cum interpretează textele de lege.

Reținerea ÎCCJ

„61. Astfel, cu privire la primele două întrebări, ce vizează interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 21 din Legea nr. 196/2018, s-au conturat două orientări jurisprudențiale, unele instanțe considerând că alegerea unei noi persoane în organele de conducere ale asociației de proprietari constituie modificare de statut și trebuie înregistrată la judecătorie, iar alte instanțe apreciind că nu este vorba despre modificare de statut, astfel că nu trebuie înregistrată la judecătorie.

62. Și în ceea ce privește a treia întrebare, vizând interpretarea și aplicarea prevederilor art. 57 lit. a) din Legea nr. 196/2018, există două orientări jurisprudențiale, unele instanțe apreciind că președintele asociației de proprietari poate reprezenta asociația în fața instanțelor de judecată doar în baza unui mandat special, acordat de adunarea generală (cu excepția situației în care obiectul acțiunii constă în obligarea la plata cotelor la întreținere restante), în timp ce alte instanțe consideră că președintele este reprezentantul legal al asociației de proprietari, în baza mandatului „implicit” acordat prin alegerea sa în adunarea generală.

63. Existența unei practici judiciare conturate, în legătură cu toate cele trei întrebări formulate de instanța de trimitere, conduce la concluzia că nu mai poate fi sesizată instanța supremă pentru pronunțarea unei hotărâri prealabile, întrucât scopul preîntâmpinării practicii neunitare nu mai poate fi atins. A aprecia altfel înseamnă a accepta ca, în cadrul procedurii hotărârii prealabile, Înalta Curte să nu se pronunțe asupra unei probleme de drept în legătură cu care practica judiciară este inexistentă sau doar incipientă, ci să confirme sau, după caz, să infirme interpretările jurisprudențiale deja existente, cu nesocotirea dispozițiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, în partea lor privitoare la scopul și condițiile hotărârii prealabile.”

ICCJ completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, decizia 341/2025 din 29 septembrie 2025 publicata in MO nr. 960 din 16 octombrie 2025.

O opinie personală:

Ceea ce nu înțelege ICCJ este că sunt dosare începute în anul 2023 și încă nu au primul termen de judecată, sau că, pe lungi perioade de timp, nu ai putut realiza astfel de sesizări (blocajul cu virusul, protestul instanțelor) și, prin urmare, în această materie Legea 196/2018 pentru noi este chiar nouă.

Fiecare este pe cont propriu și la mâna instanțelor care pot interpreta diferit. Cele 3 întrebări au rămas fix ca la început: după cum vrea ”onorata””.