Ion Sturza a pus lupa pe piața imobiliară din Republica Moldova: Este cea mai imprevizibilă și ciclică piață dintre toate
Ion Sturza a reacționat la mesajele apărute în spațiul public potrivit cărora piața imobiliară s-ar fi prăbușit cu peste 78% în ultimul trimestru, în timp ce liderii politici ar fi fost preocupați de deplasări externe la Forumul de la Davos.
Fostul premier a precizat că membrii Guvernului nu se află în vacanță, ci își îndeplinesc atribuțiile oficiale, iar interpretările alarmiste nu ajută la o înțelegere realistă a fenomenului.
În opinia sa, piața imobiliară este, prin definiție, una dintre cele mai imprevizibile și ciclice piețe, iar analiza ei superficială poate conduce la concluzii greșite.
Ion Sturza a explicat pe Facebook că, în economiile mature, dezvoltările imobiliare se bazează pe capital propriu semnificativ, pe parteneriate cu proprietarii de terenuri și pe finanțare bancară strict supravegheată. În astfel de sisteme, riscurile sunt absorbite prin mecanisme clare, inclusiv prin ajustări forțate atunci când piața scade.
Modelul moldovenesc de finanțare imobiliară
Fostul prim-ministru a subliniat însă că în Republica Moldova funcționează un model complet diferit.
Potrivit lui Ion Sturza, majoritatea dezvoltatorilor nu dispun de capital propriu suficient, iar proiectele sunt finanțate aproape integral de cumpărători aflați în faza incipientă a construcției, de mici investitori, de agenții imobiliare sau chiar de furnizori de materiale de construcție.
Acești actori ajung să tranzacționeze o mare parte din locuințe, ceea ce duce la costuri ridicate și la așteptări mari de profit.
Ion Sturza a apreciat că această rețea este atât de interconectată încât un colaps general este puțin probabil. El consideră că piața are capacitatea de a absorbi pierderi, de a se recalibra și de a reporni, chiar dacă vor exista ajustări locale și corecții temporare.
În final, fostul premier Ion Sturza a transmis că nici sectoarele dependente de cheltuielile dezvoltatorilor nu ar trebui să intre în panică, deoarece impactul pierderilor se resimte ultimul la capătul lanțului economic.
Mesajul său a fost unul de calm, subliniind că piața imobiliară nu dispare, iar analiza sa trebuie privită mai degrabă ca un pamflet, nu ca o recomandare investițională.
Postarea integrală a fostului premier moldovean
„Vin noutăți „apocaliptice” de la Chișinău:
„În timp ce piața imobiliară s-a prăbușit cu 78,5% în trimestrul IV, prim-ministrul și miniștri se distrează la Davos!”
În primul rând, cei vizați nu se distrează — își fac, pur și simplu, ceea ce fișa postului îi obligă să facă.
În al doilea rând, dacă ești un om serios, ultimul lucru pe care ar trebui să-l faci este să te dai cu părerea despre piața imobiliară. (După cum știți , eu nu sunt serios )
De ce? Pentru că, biata de ea, este cea mai imprevizibilă, ciclică piață dintre toate și necesită, pentru toți participanții, un „stomac bun”.
Cum funcționează într-o piață matură?
Dezvoltatorul vine cu capital propriu (equity) de minimum 15–20%, intră într-o asociere cu proprietarul terenului (landlord), merg împreună la bancă, pun ipotecă pe întreg proiectul și dau bătaie.
Vânzările pot începe încă din faza de „planșeu”, dar procesul este strict reglementat și atent supravegheat de creditor — banca.
Dacă indicele pieței crește, banca e fericită: are acoperire suficientă.
Dacă scade, intri în margin call și trebuie să vii cu bani de acasă. Mulți bani.
Așa cad „imperii” imobiliare întregi.
Nu e o tragedie. Proiectele sunt preluate, trec prin discountări, ajung în alte mâini, poate mai fac câteva rotații (vezi „șmecheria” cu hotelurile din Turcia), până când apare un nou echilibru între cerere și oferta certă. Simplu, nu?
Ei bine, în Moldova lucrurile stau altfel
Afacerile imobiliare de la noi sunt sută la sută o invenție locală.
Dezvoltatorul nu are bani. Cel mult, un teren cumpărat la prețuri exorbitante.
Proiectul este finanțat de:
- cumpărătorii de „planșee”,
- micii investitori cu bani ținuți la saltea, dar fără prea multă imaginație,
- „agențiile” imobiliare, cu ceva capital propriu sau cu bani a căror proveniență rudele n-ar vrea s-o afle,
- și… companiile furnizoare de materiale de construcție.
Anume acești „investitori” tranzacționează o mare parte din imobile.
Evident, costurile lor — și așteptările de randament — sunt mult mai mari. Atât de mari, încât pot fi refuzați politicos de potențialii cumpărători care chiar au nevoie de o locuință.
Această caracatiță este atât de interconectată, încât nu ne putem aștepta la un colaps general al pieței. Cel mult, la ajustări punctuale, pe ici, pe colo.
Această piramidă, după părerea mea, poate absorbi pierderile, se poate recalibra și o poate lua de la capăt.
Nici cei care depind de cheltuielile „dezvoltatorilor” — dealerii auto, vânzătorii de lux, industria vacanțelor, petrecerile exorbitante — să nu-și facă griji. „Clientul” lor este ultimul în lanțul trofic… pe invers, la pierderi.
Așa că vreți să luați aer? Luați.
Piața imobiliară e aici. Nu fuge nicăieri
P.S. Nu este o recomandare investițională. Este un pamflet și trebuie luat ca atare”, a scris Ion Sturza pe pagina sa de socializare.
