Se introduce un mecanism orientat către valoarea de piață a proprietăților
Din punctul de vedere al firmei de consultanță, Legea nr. 239/2025 reprezintă o schimbare de paradigmă, deoarece introduce pentru prima dată, la nivel declarativ și tehnic, un mecanism orientat către valoarea de piață a proprietăților, înlocuind abordarea actuală axată pe grile administrative și valori istorice care nu mai reflectă dinamica reală a pieței imobiliare.
Documentul analitic arată că legiuitorul construiește, prin reglementarea explicită a Sistemului RO e-Proprietate, arhitectura tehnică a uneia dintre cele mai sensibile reforme fiscale din ultimii ani, cu impact direct atât asupra veniturilor unităților administrativ-teritoriale, cât și asupra sarcinii fiscale suportate de populație și mediul economic.
Totuși, dincolo de declarațiile politice și de nevoia obiectivă de modernizare, reforma ridică întrebări legate de aplicarea practică. EY reamintește că PNRR impune un jalon clar, respectiv jalonul 237, care presupune operaționalizarea e-Proprietate și trecerea efectivă la impozitarea pe baza valorii de piață începând cu 2027.
Legea nu conține detalii privind modul de utilizare, metodologiile și fluxurile de date ale sistemului, aceste elemente urmând să fie stabilite prin ordin al Ministrului Finanțelor în termen de trei luni de la intrare în vigoare. Rămâne de văzut dacă acest termen va putea fi respectat, având în vedere istoricul unor proiecte fiscale de digitalizare precum SAF-T, ghiseul.ro sau SPV, care au fost marcate de întârzieri, sincope tehnice și perioade lungi de ajustări post-implementare.
Bugetele locale ar putea avea încasări mai mari
Conceptual, impozitarea pe baza valorilor reale de piață ar însemna o corelare mult mai strânsă între evoluțiile imobiliare și nivelul impozitelor locale. În perioade de creștere a prețurilor, bugetele locale ar putea avea încasări mai mari, în timp ce în perioade de corecție fiscalitatea ar putea scădea, ceea ce ar diminua presiunea asupra contribuabililor.
Această abordare contrastează radical cu mecanismul actual, bazat pe valori fixate prin grile sau istorice, care în multe zone ale țării au rămas neschimbate ani la rând și nu mai reflectă situația reală a pieței.
În același timp, analiza EY avertizează asupra dificultăților tehnice importante. Utilizarea unui sistem digital de evaluare în masă presupune acces la baze de date coerente și interoperabile. Determinarea valorilor impozabile ar urma să se bazeze pe date din cadastru și carte funciară, pe registre fiscale locale și pe tranzacții imobiliare.
Calitatea acestor informații variază însă considerabil în funcție de localitate, județ, resurse umane și grad de digitalizare. Modul în care diferite instituții publice — primării, Ministerul Finanțelor, ANCPI, ANAF și alte structuri — vor comunica între ele reprezintă unul dintre cele mai mari semne de întrebare.
În plus, reforma nu poate ignora barierele sociale și teritoriale. Există categorii de contribuabili, în special vârstnici sau persoane din zone rurale fără acces constant la internet, pentru care o digitalizare totală a interacțiunii cu statul poate crea dificultăți.
O altă provocare este evaluarea imobilelor atipice sau situate în zone fără tranzacții semnificative, unde metodele statistice pot fi insuficiente și pot genera valori contestabile.
Din perspectiva contribuabililor, următorii ani sunt decisivi. Pentru 2026, legea stabilește clar că impozitele locale pe clădiri și terenuri nu pot fi mai mici decât în 2025. Începând cu 2027, odată cu trecerea la sistemul bazat pe valoare de piață, pot apărea însă diferențe mari între localități și între zonele din interiorul acelorași orașe.
Unele impozite ar putea scădea în 2026
Analiza EY nu exclude posibilitatea ca în unele situații impozitele să scadă comparativ cu 2026, dacă piața imobiliară intră într-o perioadă de corecție sau dacă metodologia adoptată generează valori mai mici decât cele utilizate anterior.
În concluzie, raportul subliniază că rezultatul final va depinde de doi factori principali: calitatea implementării tehnice și evoluțiile pieței imobiliare. Între necesitatea unei impozitări mai echitabile și riscul unor întârzieri sau disfuncționalități majore, reforma rămâne deocamdată un proces deschis, ale cărui efecte se vor vedea abia după 2027, când sistemul ar trebui să fie complet operațional.
