Creșterea TVA nu poate fi absorbită în totalitate de dezvoltatori
La 1 august 2025 a intrat în vigoare majorarea cotei TVA pentru locuințele noi de la 9% la 21%, o schimbare fiscală cu efect direct asupra prețurilor și strategiilor de vânzare din piața rezidențială.
Potrivit lui Valentin Neagu, Managing Director Crosspoint Real Estate, impactul va fi resimțit mai ales în segmentul mass-market, unde stocul de locuințe sub pragul de 120.000 euro era deja limitat. În schimb, segmentele mediu și premium, unde cota standard se aplica deja, vor fi afectate în principal de creșterea generală a costurilor de construcție.
„În marile orașe, apartamentele cu TVA redus erau tot mai puține, iar în București doar câteva zone consacrate pe segmentul mass-market mai aveau un inventar relevant. Diferența de la 9% la 21% este prea mare pentru a fi absorbită integral de dezvoltatori fără afectarea marjelor.
În prezent, creșterile de preț nu mai pot fi catalogate drept speculative, ci sunt dictate de realitatea costurilor, adică energie, utilități și materiale de construcție mai scumpe”, a explicat Valentin Neagu.
Cerere în scădere față de anul trecut
Modificările fiscale intervin pe fondul unei cereri deja în scădere față de anul trecut. Totuși, această tendință nu este rezultatul diminuării cererii solvabile, ci al unei perioade de incertitudine generate de contextul economic și politic.
În primele șapte luni din 2025, volumul tranzacțiilor din București a fost cu 6,8% mai mic față de aceeași perioadă din 2024, o ajustare temporară care are șanse să se estompeze în următoarele 6-12 luni, odată ce piața se va recalibra. Factorii care au contribuit la această dinamică includ reducerea puterii de cumpărare, înghețarea salariilor, accesul mai dificil la creditare și limitarea ofertei disponibile.
Efectul imediat al creșterii TVA-ului s-a văzut însă în iulie, când cumpărătorii s-au grăbit să încheie tranzacțiile înainte de termenul la care a intrat în vigoare modificarea.
Conform datelor ANCPI, vânzările de apartamente au crescut cu 16,7% la nivel național față de iulie 2024, cu un avans de 12,7% în zona metropolitană București (+11,1% în capitală și +20,6% în Ilfov). Creșteri semnificative au fost înregistrate și în marile centre regionale: Cluj +20,2%, Iași +27,3%, Timiș +15,4%.
„Niciun alt an nu a consemnat un volum atât de ridicat al vânzărilor în luna iulie precum cel din 2025, depășind inclusiv valorile din anii-record 2021 și 2022”, a subliniat Valention Neagu.
Creștere estimată de 10% pe piața chiriilor
Pe piața chiriilor, creșterea estimată de peste 10% în București și marile orașe până la finalul anului reflectă atât presiunea costurilor, cât și schimbările în comportamentul consumatorilor.
Această evoluție este una controlată, iar în condițiile unei normalizări a contextului macroeconomic, ritmul de creștere ar putea deveni mai moderat după 2026, pe măsură ce accesul la achiziție va redeveni mai facil.
„Ca în fiecare an, în centrele universitare, chiriile cresc până la 1 octombrie și apoi se stabilizează, însă diferența în acest an vine din faptul că un număr mai mare de chiriași alege să rămână pe termen mai lung”, a precizat Valentin Neagu.
Piața secundară , a apartamentelor vechi, ar putea beneficia temporar de pe urma reorientării unei părți din cerere, mai ales în zonele centrale unde oferta de locuințe noi este redusă. Acest efect, însă, este conjunctural și ar putea fi temperat odată ce piața primară se stabilizează și cumpărătorii își recapătă încrederea.
„Aici există potențial pentru creșteri de preț pe termen scurt, dar pe măsură ce incertitudinea se reduce, balanța se va reașeza”, a explicat Valentin Neagu.
Crosspoint nu anticipează o scădere abruptă a pieței rezidențiale
Pe termen de 12 luni, Crosspoint nu anticipează o scădere abruptă a pieței rezidențiale, ci mai degrabă o ajustare moderată. Oferta limitată și ritmul scăzut al autorizărilor vor menține cererea la un nivel relativ ridicat. „În primele șase luni din 2025, prețurile locuințelor noi au crescut cu 10% față de decembrie 2024, iar trendul este departe de a se inversa”, a concluzionat Valentin Neagu.
În privința investițiilor străine de pe segmentul comercial, volumul de 397 de milioane de euro consemnat în prima jumătate a anului, doar cu 5% sub S1 2024, confirmă reziliența pieței. Perioada de prudență dintre noiembrie 2024 și mai 2025 a fost determinată mai degrabă de instabilitatea politică decât de modificările fiscale.
„Odată cu clarificarea contextului intern și regional, activitatea investițională are șanse să revină pe o pantă ascendentă, posibil depășind nivelurile din 2024 până la final de an”, a estimat Valentin Neagu.
