În România, prețurile locuințelor au cunoscut o creștere accelerată, determinată de mai mulți factori economici, administrativi și sociali. Specialiștii atrag atenția că, în timp ce cererea pentru apartamente rămâne ridicată, oferta este insuficientă, iar costurile de construcție continuă să urce. Lipsa unei politici publice coerente în domeniul locuirii și blocajele din urbanism accentuează dificultatea accesului la proprietate.
În același timp, o categorie importantă de cumpărători cu venituri peste medie menține piața activă, chiar și în condițiile unor prețuri ridicate. Acest context creează o presiune constantă asupra prețurilor și îngreunează posibilitatea familiilor cu venituri medii de a achiziționa o locuință.
Piața imobiliară din România în fața unei creșteri rapide
Piața imobiliară din România a înregistrat în ultimul an scumpiri semnificative, depășind chiar ritmul mediu de creștere din Uniunea Europeană. Statisticile arată o majorare de 11% la nivel național și de 16% în Capitală. Specialiștii din domeniu subliniază că, în ciuda salariilor aflate pe un trend ascendent, achiziția unei locuințe rămâne dificilă pentru mulți români.
Unul dintre principalele motive pentru această situație este dezechilibrul între cerere și ofertă. În marile orașe, cererea pentru apartamente și case continuă să crească, în timp ce numărul de locuințe noi livrate scade. În 2024, oferta de locuințe noi a fost cu 15% mai mică la nivel național și cu peste 20% mai redusă în București, în timp ce cererea a crescut cu 7%.
Specialiștii arată că birocrația și restricțiile urbanistice au frânat multe proiecte. În Capitală, de exemplu, suspendarea planurilor urbanistice zonale și procedurile lente de autorizare au întârziat dezvoltările. Recent, autoritățile au început digitalizarea proceselor prin platforma MyEterra, însă efectele se vor vedea în timp.
Avocatul Dumitru Lazăr, partener la Buju Stanciu și Asociații, explică:
„De ce este oferta limitată? Din perspectivă juridico-administrativă, birocrația și reglementările urbanistice au încetinit ritmul dezvoltărilor imobiliare.
În București, de pildă, procedurile de autorizare a construcțiilor au fost adesea anevoioase, cu planuri urbanistice zonale suspendate sau contestate în instanță. Abia recent autoritățile au început digitalizarea procesului de emitere a autorizațiilor (prin platforma MyEterra) pentru a simplifica lucrurile.
De asemenea, disponibilitatea redusă a terenurilor construibile în zonele urbane dense (și lipsa unei dezvoltări metropolitane planificate) limitează proiectele noi. În plus, accesul tot mai dificil la finanțare pentru dezvoltatori (dobânzi bancare în creștere) frânează inițierea de noi șantiere”, spune el pentru Adevărul.
Venituri mari și cerere constantă
Cristian Istrătescu, fondator Hubix Investment, susține că o parte importantă din cerere vine din segmentul populației cu venituri ridicate.
„În București, prețul mediu pe metru pătrat este 2.053 euro, iar salariul mediu la nivel național este de aproximativ 1.100 euro, deci indicele de accesibilitate este sub 2. Dacă ne raportăm la faptul că un bucureștean are salariul mediu de aproximativ 1.350 euro, deja vorbim de un indice de accesibilitate de 1,5.
Totuși, în România, randamentul din închiriere este unul dintre cele mai bune – chiria este de aproximativ 6,5%, ceea ce situează Bucureștiul în topul randamentelor din închiriere la nivel european.
O altă caracteristică este aceea că, în România, numărul de tranzacții imobiliare la nivel național este în jurul a 100.000, incluzând în bună parte parcări și boxe”spune acesta.
El menționează că Bucureștiul se află în topul european al randamentelor din chirii, cu aproximativ 6,5% anual. În plus, numărul tranzacțiilor imobiliare este de aproximativ 100.000 pe an, incluzând și spații auxiliare precum boxe și locuri de parcare.
„În contextul în care avem 200.000 de IT-iști, câteva sute de mii de persoane în videochat, câteva zeci de mii de medici și alte categorii foarte bine plătite, precum și câteva zeci de mii de antreprenori mici, dar de succes, avem o masă importantă de cumpărători de apartamente”, mai adaugă Istrătescu.
Impactul costurilor și instabilității economice
Avocatul Elisabeta Stan explică faptul că, din 2020, piața imobiliară s-a confruntat cu o incertitudine constantă.
„Pandemia a generat o creștere bruscă a prețurilor la materialele de construcții – cu circa 20% – iar aceste prețuri nu au mai revenit la valorile anterioare. Mai recent, eliminarea facilităților fiscale și creșterea salariilor în construcții au dus la un nou val de scumpiri, estimat la aproximativ 15% începând cu acest an.
Aceste evoluții pun o presiune majoră pe dezvoltatori, care sunt nevoiți să actualizeze constant prețurile, într-un context în care predictibilitatea costurilor a devenit aproape imposibilă”, explică ea.
Stan subliniază că dezvoltatorii sunt presați să ajusteze constant prețurile, în timp ce cumpărătorii se confruntă cu riscurile unei economii instabile. Deși veniturile sunt mai mici decât în alte state europene, românii continuă să cumpere locuințe, fie prin credite, fie cu sprijin familial.
„Chiar dacă salariile sunt mici comparativ cu alte țări europene, românii continuă să cumpere locuințe, fie prin credite, fie cu sprijinul familiei, fie prin economii personale. Există o nevoie profundă de a deține o locuință, alimentată atât de cultura proprietății, cât și de dorința de protecție împotriva inflației.
Aparent, piața funcționează. În realitate, vorbim despre o balanță extrem de sensibilă între cerere și ofertă, între costuri crescute și putere de cumpărare limitată, între nevoia de stabilitate și realitatea economică volatilă”, spune avocatul.
Factorii care mențin prețurile ridicate
Dumitru Lazăr menționează și lipsa unor politici publice eficiente în domeniul locuirii. În marile capitale europene, stocul de locuințe sociale este consistent – în Amsterdam, aproximativ 37% din totalul locuințelor sunt în regim social sau cu chirii reglementate.
În România, acest procent este neglijabil, după privatizarea masivă din anii ’90 și investițiile publice reduse în construcții noi.
Piața chiriilor este, de asemenea, nereglementată. Contractele sunt pe termen scurt, prelungirea nu este garantată, iar controlul chiriilor lipsește. În Germania sau Olanda există protecție pentru chiriași și limite legale pentru creșterea anuală a chiriei, în timp ce în România legislația favorizează proprietarii.
Impozitele mici pe proprietăți încurajează achizițiile pentru investiții, chiar și în lipsa unei utilizări imediate. Lipsa unor costuri anuale semnificative face atractivă păstrarea locuințelor neocupate.
Probleme de urbanism și blocaje administrative
Incoerența în aplicarea regulamentelor de urbanism a generat atât dezvoltări haotice, cât și blocaje administrative. În unele cazuri, proiectele au fost întârziate sau blocate din cauza suspendării planurilor urbanistice zonale, ceea ce a crescut costurile și a descurajat investițiile pe termen lung.
În București, conflictul dintre dezvoltatori și autorități pe tema Planului Urbanistic General și a PUZ-urilor de sector a dus la amânarea multor proiecte. Această impredictibilitate legislativă face ca oferta să reacționeze lent la creșterea cererii.
- Lipsa locuințelor sociale și a intervenției statului în ofertă
- Piața chiriilor nereglementată
- Fiscalitate care încurajează investițiile imobiliare
- Cadrul de urbanism și planificare
La nivel general, strategiile guvernamentale privind locuirea nu au reușit să reducă efectele generate de piața liberă. Autoritățile au ales să sprijine în special cererea, prin măsuri precum creditele garantate de stat sau aplicarea temporară a unui TVA redus, în loc să investească în creșterea ofertei prin construcția de locuințe sociale ori prin parteneriate public-private pentru proiecte rezidențiale. Consecința este o piață controlată în principal de cumpărătorii cu venituri ridicate, care susțin nivelul ridicat al prețurilor, în timp ce familiile cu venituri medii rămân captive în credite ipotecare întinse pe zeci de ani.
Șpaga din construcții – un fenomen persistent
Un antreprenor din domeniul construcțiilor atrage atenția asupra corupției din industrie.
„Este acea comisionare neoficială, „de bun simț”, care pornește de la 3% și poate ajunge chiar și la 30% din valoarea unei comenzi, spune antreprenorul, precizând că „se oferă pentru o recomandare, un contract sau pur și simplu pentru că cineva cunoaște pe cineva”, spune Cosmin Răileanu, fondatorul platformei Vindem-Ieftin.ro | Depozit Virtual.
El adaugă că această practică este atât de răspândită încât mulți o consideră normală, afectând direct costurile finale ale proiectelor imobiliare.
