Cine are dreptul să intre în apartamentul tău și ce obligații ai ca proprietar
Dacă stai la bloc și ești proprietari, trebuie să știi că nu poți refuza accesul acestor persoane în casa ta! Mai exact, este vorba despre un reprezentant al asociației de proprietari, cum ar fi președintele de bloc.
Acesta are dreptul să intre în apartament fără acordul tău, pe baza unui preaviz motivat, în anumite situații. Cei care se opun și refuză accesul în propria locuință riscă amenzi de până la 3.000 de lei.
Potrivit Legii nr. 196/2018, proprietarul are obligația de a permite accesul unui membru al asociației în apartamentul său, pentru realizarea lucrărilor de construcții sau reparații ori în situații de urgență. Accesul în locuință se face pe baza unui preaviz motivat scris, din partea asociației de proprietari, de cinci zile (pentru construcții/reparații) sau de 24 de ore (pentru situații de urgență).
„Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului şi al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcţii/reparaţii, după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepţie cazurile de urgenţă când termenul pentru preaviz este de 24 de ore”, se arată în legea citată.
Președintele de bloc nu este singurul care are acest drept. Alături de el, administratorul sau persoana calificată să realizeze lucrările pot pătrunde în apartament fără acordul proprietarului, dacă există o nevoie justificată.
Pe de altă parte, dacă proprietarul permite accesul, dar în urma lucrărilor suferă pagube, acestea trebuie acoperite de către asociația de proprietari din fondul de reparații. În cazul în care daunele au fost provocate de persoana sau firma care a realizat lucrarea, aceasta este responsabilă de acoperirea prejudiciului.
În ce situație poate fi obligat să achite daune proprietarul care refuză accesul
Care este procedura în cazul în care proprietarul nu permite accesul în locuință sau este plecat din localitate? Am solicitat un punct de vedere avizat din partea avocatului Gelu Pușcaș.
„Dacă o parte comună este defectă sau prezintă disfuncționalități și proprietarul nu permite accesul sau este plecat, asociația trebuie să urmeze procedura de sesizare a instanței de judecată, obținerea titlului și punerea în executare la executor. Doar așa poate pătrunde în apartamentul unui proprietar.
Dacă proprietarul este prezent, dar refuză intervenția la partea comună și există proprietari afectați, asociația poate solicita și obligarea la daunele suferite (de exemplu, datorită întârzierii intervenției s-a inundat casa scării și lavabila de pe scara s-a exfoliat).
Dacă în urma refuzului unui proprietar de a se interveni asupra părților comune un alt proprietar a suferit un prejudiciu, i-a fost inundat apartamentul să spunem, poate solicita obligarea celui vinovat la acoperirea întregului prejudiciu.
Pentru a intra într-un apartament, asociația urmează procedura să poată face dovada mai apoi, în caz de refuz, ca a întreprins toate demersurile”, a explicat pentru Capital.ro avocatul Gelu Pușcaș, avocat specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și în litigii ce țin de administrarea proprietăților.
Există multe alte obligații legale pentru proprietarii de apartamente
Legea nr. 196/2018 detaliază obligațiile proprietarilor care locuiesc în condominii și stabilește clar cum trebuie întreținute locuințele, dar și cum trebuie gestionate relațiile cu ceilalți vecini și cu asociația de proprietari.
Notificarea schimbărilor în componența familiei
Un prim aspect prevăzut de lege este obligația proprietarilor de a anunța în scris asociația atunci când apar schimbări în structura familiei, cum ar fi nașteri, căsătorii, decese, dar și atunci când iau în spațiu o altă persoană sau închiriază apartamentul. Notificarea trebuie făcută în termen de 10 zile de la producerea schimbării. Scopul acestei prevederi este menținerea unor evidențe corecte privind numărul de locatari, pentru o repartizare echitabilă a cheltuielilor comune.
Întreținerea apartamentului în stare bună
Proprietarul are obligația să-și mențină apartamentul în stare tehnică bună, pe cheltuiala proprie, pentru a nu afecta structura blocului sau siguranța celorlalți locatari. De asemenea, nu are voie să modifice elemente ale proprietății comune sau să afecteze în vreun fel buna funcționare a instalațiilor de utilități.
Responsabilitatea pentru daune
În cazul în care proprietarul produce pagube în proprietatea comună sau în locuința unui alt vecin – de exemplu, o inundație cauzată de defecțiuni la instalațiile proprii – el este obligat să repare prejudiciile sau să suporte costurile reparațiilor. Legea prevede clar că obligațiile de plată rămân în sarcina proprietarului, chiar dacă acesta a închiriat apartamentul și incidentul a fost provocat de chiriaș.
Despăgubiri pentru proprietarii afectați
Legea protejează și drepturile proprietarilor. Dacă în urma lucrărilor realizate de asociație sau de firmele contractate pentru intervenții apar pagube în apartamentul proprietarului, acesta trebuie despăgubit fie din fondul de reparații al asociației, fie direct de către executantul lucrării.
Obligații privind modernizarea și reabilitarea blocului
Un alt aspect important din lege este obligația proprietarilor de a participa la consolidarea și modernizarea clădirii, inclusiv la montarea contoarelor individuale, la reabilitarea termică și la lucrările de modernizare arhitecturală. Modificările la fațada blocului trebuie realizate unitar, în baza unor documentații tehnice avizate, pentru a menține aspectul uniform al imobilului.
Condiții pentru vânzarea apartamentului
Înainte de a vinde un apartament, proprietarul trebuie să facă dovada achitării la zi a cheltuielilor către asociația de proprietari și către furnizorii de utilități. Notarul nu poate autentifica actul de vânzare-cumpărare fără această adeverință sau fără asumarea de către cumpărător a datoriilor existente. De asemenea, proprietarul trebuie să transmită cumpărătorului toate documentele relevante pentru noua proprietate, inclusiv certificatul de performanță energetică.
