Contractul de donație și contractul de întreținere. Lista documentelor necesare în 2026

Donația și contractul de întreținere sunt două dintre cele mai utilizate modalități prin care proprietatea asupra unui bun poate fi transmisă. Deși par simple la prima vedere, aceste acte juridice ascund reguli importante privind drepturile părților, condițiile de validitate și situațiile în care pot fi revocate. Iată ce trebuie să știi.

Ce este contractul de donație?

Contractul de donație reprezintă o modalitate de transmitere a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, prin care o parte, numită donator, transferă în mod gratuit și dezinteresat un bun din patrimoniul său către o altă persoană, numită donatar, fără a primi o contraprestație în schimb. Elementul esențial al acestui contract îl constituie intenția liberală a donatorului, cunoscută în doctrină sub denumirea de „animus donandi”, care exprimă voința de a gratifica donatarul și reprezintă cauza juridică a donației. În lipsa acestei intenții, actul juridic nu poate fi calificat drept donație, indiferent de denumirea atribuită de părți.

Pentru a fi valabil, contractul de donație trebuie încheiat în formă autentică, în fața notarului public, sub sancțiunea nulității absolute, indiferent dacă obiectul donației este un bun mobil sau imobil. Deși donația este un contract consensual, întrucât se întemeiază pe acordul de voință al părților, forma autentică este o condiție esențială pentru validitatea sa.

În principiu, donația este irevocabilă din momentul în care a fost perfectată. Cu toate acestea, legea prevede anumite situații excepționale în care aceasta poate fi revocată, precum ingratitudinea donatarului sau neîndeplinirea sarcinilor asumate prin contract. O excepție distinctă este reprezentată de donația între soți, care poate fi revocată pe durata căsătoriei. Efectele donației se produc de la data încheierii contractului, moment în care dreptul de proprietate asupra bunului se transmite de la donator la donatar.

Donația poate îmbrăca și forme speciale. Astfel, donația indirectă se realizează prin intermediul unui alt act juridic, cum ar fi renunțarea la un drept sau iertarea unei datorii, în timp ce donația deghizată presupune ascunderea liberalității sub aparența unui contract cu titlu oneros, cum ar fi o vânzare fictivă. Un exemplu frecvent îl reprezintă situațiile în care părinții încheie aparent un contract de vânzare cu copiii lor, deși intenția reală este aceea de a realiza o donație.

Părțile contractului de donație sunt donatorul și donatarul. Donatorul este persoana care transmite bunul și trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu, întrucât minorii și persoanele puse sub interdicție nu pot încheia în mod valabil contracte de donație. Donatarul este persoana care primește bunul și trebuie să aibă capacitatea de a accepta donația. Acceptarea poate fi exprimată fie la momentul încheierii contractului, fie ulterior, în termenul prevăzut de lege.

Obiectul donației trebuie să fie un bun determinat sau determinabil și să facă parte din patrimoniul donatorului la data încheierii contractului. Prin efectul donației, donatarul dobândește dreptul de proprietate asupra bunului și are obligația de a respecta eventualele sarcini sau condiții stabilite de donator. La rândul său, donatorul își pierde drepturile asupra bunului donat, cu excepția situațiilor în care și-a rezervat anumite prerogative, precum dreptul de uzufruct.

Contractul de donație poate cuprinde și clauze speciale, adaptate voinței părților. Una dintre cele mai frecvente este clauza de rezervă a uzufructului, prin care donatorul își păstrează dreptul de a folosi bunul și de a-i culege fructele până la deces. Contractul poate prevedea sarcini în sarcina donatarului, cum ar fi obligația de întreținere a unei persoane, precum și clauze referitoare la revocarea donației pentru ingratitudine, aplicabile în cazul în care donatarul manifestă un comportament grav și necorespunzător față de donator.

Drepturile și obligațiile donatorului

Prin contractul de donație, donatarul dobândește în primul rând dreptul de proprietate asupra bunului donat, devenind proprietar de plin drept. În această calitate, el poate dispune liber de bun, având posibilitatea de a-l înstrăina, de a-l închiria sau de a-l transmite, la rândul său, prin donație ori prin alte acte juridice, cu respectarea eventualelor condiții sau sarcini prevăzute de donator în cuprinsul contractului.

În anumite situații, donația poate avea forma unei promisiuni de a dona, cum este cazul transferului unui bun viitor sau al unei sume de bani. În aceste cazuri, donatarul are dreptul de a solicita executarea obligației asumate de donator, în condițiile și termenele stabilite prin contract. Totodată, donatarul poate refuza donația atunci când aceasta este însoțită de sarcini excesive, imposibil de executat sau vădit dezavantajoase, întrucât lipsa unei acceptări valabile împiedică producerea efectelor juridice ale donației. Dacă donația a fost deja acceptată, iar ulterior sarcinile impuse se dovedesc disproporționate sau nerezonabile, donatarul poate solicita instanței reducerea acestora, în măsura în care depășesc posibilitățile sale de executare sau îi creează o povară excesivă.

În ceea ce privește obligațiile sale, donatarul trebuie să accepte donația, fie în mod expres, fie tacit, printr-un comportament care exprimă fără echivoc această intenție. În lipsa acceptării, contractul de donație nu produce efecte juridice. Atunci când donația este afectată de sarcini sau condiții, precum obligația de întreținere a unei persoane ori folosirea bunului într-un anumit scop, donatarul este ținut să le respecte, iar neexecutarea acestora poate determina revocarea donației.

Deși obligația de recunoștință nu este consacrată în mod expres ca o obligație juridică, conduita donatarului trebuie să reflecte respect față de donator. Manifestările grave de ingratitudine, precum faptele de violență, comportamentele abuzive sau alte acte deosebit de grave îndreptate împotriva donatorului, pot constitui temei pentru revocarea donației, la cererea acestuia, în condițiile prevăzute de lege.

În cazul în care donația este revocată pentru motive legale, cum ar fi ingratitudinea donatarului sau neexecutarea sarcinilor asumate, acesta este obligat să restituie bunul primit în natură, iar dacă restituirea nu mai este posibilă, să plătească o despăgubire echivalentă cu valoarea bunului. Totodată, atunci când donația este încheiată sub condiție suspensivă sau cu termen, donatarul trebuie să respecte aceste clauze pentru ca transferul dreptului de proprietate să devină definitiv. După dobândirea proprietății, donatarul suportă toate cheltuielile aferente bunului, inclusiv taxele, impozitele, costurile de întreținere și eventualele reparații necesare administrării și conservării acestuia.

Revocarea donației

Revocarea donației constituie o excepție de la principiul irevocabilității acesteia și poate interveni numai în cazurile expres prevăzute de lege. Principalele motive de revocare sunt ingratitudinea donatarului și neexecutarea sarcinilor sau a condițiilor stabilite prin contractul de donație. În anumite situații, revocarea poate interveni și atunci când donația este afectată de o clauză referitoare la decesul donatarului înaintea donatorului ori de alte condiții prevăzute de părți în cuprinsul actului juridic.

Un prim caz de revocare este cel întemeiat pe ingratitudinea donatarului. Aceasta intervine atunci când donatarul săvârșește fapte grave împotriva donatorului, precum acte de violență, agresiuni sau alte manifestări incompatibile cu obligația morală de recunoștință ce rezultă din caracterul gratuit al donației. De asemenea, poate constitui motiv de revocare refuzul nejustificat al donatarului de a acorda sprijin donatorului aflat în nevoie, în situațiile în care, potrivit împrejurărilor, o asemenea conduită era în mod rezonabil de așteptat.

Revocarea donației poate fi solicitată și în cazul neexecutării sarcinilor asumate de donatar. Astfel, dacă acesta nu își îndeplinește obligațiile prevăzute în contract, cum ar fi întreținerea unei persoane desemnate de donator sau conservarea și întreținerea bunului donat, donatorul poate cere desființarea donației. De exemplu, în situația în care un imobil este donat cu obligația de a fi renovat și menținut în stare corespunzătoare, nerespectarea acestei obligații poate justifica revocarea actului de donație.

În cazul donațiilor între soți, legea instituie un regim juridic distinct, permițând revocarea acestora pe durata căsătoriei, fără a fi necesară dovedirea unui motiv special. În consecință, fiecare soț poate revoca donația făcută celuilalt în orice moment pe parcursul căsătoriei, inclusiv în contextul deteriorării relațiilor dintre soți sau al desfășurării unei proceduri de divorț.

Revocarea poate interveni și atunci când donația este afectată de o condiție referitoare la supraviețuirea donatarului. Dacă părțile au stipulat că bunul donat revine donatorului în ipoteza în care donatarul decedează înaintea acestuia, clauza produce efecte de drept la îndeplinirea condiției prevăzute în contract.

De asemenea, donația poate fi desființată prin realizarea unei condiții rezolutorii inserate în contract. Astfel, dacă donatarul nu îndeplinește obligația pentru care donația a fost acordată, precum construirea unei locuințe pe terenul donat într-un termen determinat, donația poate fi revocată. În mod similar, atunci când scopul donației devine imposibil de realizat din cauze obiective, cum ar fi desființarea instituției căreia îi era destinat bunul donat, actul poate fi desființat. Totodată, părțile pot conveni, prin acordul lor de voință, încetarea efectelor donației, în condițiile permise de lege.

Dreptul de a solicita revocarea donației este supus termenului general de prescripție prevăzut de lege. În cazul revocării pentru ingratitudine, acțiunea trebuie introdusă în termen de un an de la data la care donatorul a cunoscut fapta care constituie motivul de revocare, nerespectarea acestui termen având ca efect pierderea dreptului de a solicita desființarea donației pe acest temei.

Unde se încheie donația?

Contractul de donație se încheie în mod obligatoriu prin înscris autentic, în fața notarului public, sub sancțiunea nulității absolute, potrivit art. 1011 din Codul Civil. Respectarea formei autentice reprezintă o condiție de validitate a donației, indiferent de natura bunului care face obiectul acesteia.

Obligația autentificării se aplică atât donațiilor având ca obiect bunuri imobile, precum terenuri, case sau apartamente, cât și celor care privesc bunuri mobile, cum ar fi autovehiculele sau sumele de bani. În toate aceste situații, lipsa formei autentice atrage nulitatea absolută a contractului.

În ceea ce privește competența notarilor publici, aceasta are caracter general în materia donațiilor. Astfel, părțile pot solicita autentificarea contractului la orice notar public din România, fără ca alegerea acestuia să fie condiționată de locul situării bunului donat sau de domiciliul ori reședința donatorului și a donatarului.

Donația este bun propriu?

În ceea ce privește regimul juridic al bunurilor dobândite prin donație în timpul căsătoriei, acestea au, în principiu, caracter de bunuri proprii ale soțului gratificat, în cazul în care soții sunt căsătoriți sub regimul comunității legale, potrivit art. 340 din Codul Civil. Prin urmare, bunul dobândit prin donație nu intră în masa bunurilor comune și aparține exclusiv soțului în favoarea căruia a fost făcută liberalitatea.

O excepție de la această regulă există atunci când donatorul prevede în mod expres în contractul de donație că bunul este transmis ambilor soți. În această situație, bunul dobândește natura juridică de bun comun și poate face obiectul partajului în cazul desfacerii căsătoriei prin divorț.

În lipsa unei mențiuni exprese din partea donatorului privind gratificarea ambilor soți, bunul rămâne proprietatea exclusivă a soțului donatar, iar celălalt soț nu poate pretinde vreun drept de proprietate asupra acestuia și nici includerea sa în masa bunurilor supuse partajului.

Se poate vinde un imobil primit prin donație?

După încheierea contractului de donație și înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, în cazul bunurilor imobile, donatarul dobândește prerogativele specifice dreptului de proprietate și poate dispune în mod liber de bunul primit. Astfel, acesta are posibilitatea de a înstrăina bunul prin vânzare, donație sau prin orice alt act juridic de dispoziție, cu respectarea prevederilor legale aplicabile.

Libertatea de dispoziție a donatarului poate fi limitată atunci când contractul de donație cuprinde o clauză de inalienabilitate. Prin intermediul acesteia, donatorul poate interzice înstrăinarea bunului pentru o perioadă determinată. Potrivit art. 627 din Codul Civil, o asemenea clauză este valabilă numai dacă este justificată de un interes serios și legitim și nu poate produce efecte pentru o perioadă mai mare de 49 de ani, termenul fiind calculat de la data dobândirii bunului de către donatar.

Ce este contractul de întreținere?

Contractul de întreținere reprezintă o modalitate de dobândire a dreptului de proprietate prin care o parte transmite un bun, iar cealaltă parte își asumă obligația de a asigura întreținerea și îngrijirea persoanei îndreptățite pe durata vieții acesteia sau pentru o perioadă determinată stabilită prin contract. Acest contract este reglementat de dispozițiile art. 2254 și următoarele din Codul Civil și trebuie încheiat în formă autentică, în fața notarului public, sub sancțiunea nulității absolute. Atunci când are ca obiect transmiterea unui bun imobil, contractul este supus și formalităților de publicitate imobiliară, prin înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.

Transferul dreptului de proprietate are loc la momentul încheierii contractului, independent de momentul decesului creditorului întreținerii. Din acel moment, debitorul întreținerii devine proprietarul bunului transmis, fiind însă obligat să execute prestația de întreținere în natură. Aceasta presupune furnizarea efectivă a celor necesare traiului, precum hrană, îmbrăcăminte, locuință, îngrijire și asistență personală, iar nu plata unui echivalent bănesc, ceea ce diferențiază contractul de întreținere de contractul de rentă viageră.

Din punct de vedere juridic, contractul de întreținere este actul prin care debitorul întreținerii se obligă să asigure creditorului întreținerii sau unui terț beneficiarul întreținerii sprijinul material și îngrijirea necesare pentru o perioadă determinată ori, în mod obișnuit, pe întreaga durată a vieții acestuia. În lipsa unei stipulații exprese privind durata, legea prezumă că obligația de întreținere subzistă până la decesul creditorului.

Contractul de întreținere are un caracter aleatoriu, sinalagmatic și, de regulă, cu titlu oneros, însă poate fi încheiat și cu titlu gratuit atunci când obligația de întreținere este asumată fără o contraprestație, situație întâlnită frecvent între membrii aceleiași familii sau între persoane apropiate. Totodată, dreptul la întreținere are un caracter strict personal, neputând fi cesionat și nefiind susceptibil de executare silită, iar contractul este, în principiu, irevocabil, cu excepția cazurilor expres prevăzute de lege.

În cazul în care obiectul contractului îl constituie un bun mobil, documentele necesare încheierii actului se stabilesc în funcție de natura bunului transmis, fiind adaptate particularităților acestuia, fără a afecta cerința formei autentice.

Durata contractului poate fi stabilită pe întreaga durată a vieții creditorului întreținerii sau pentru o perioadă determinată, caz în care contractul încetează de drept la expirarea termenului convenit. De asemenea, un contract de întreținere încheiat în favoarea unei persoane care era deja decedată la momentul încheierii sale este lovit de nulitate, întrucât lipsește obiectul obligației de întreținere.

Documentele necesare pentru încheierea unui contract de întreținere

Pentru încheierea unui contract de întreținere, părțile trebuie să prezinte o serie de documente, care diferă în funcție de natura bunului ce face obiectul contractului. În cazul în care se transmite un bun imobil, este necesară o documentație completă care să dovedească atât identitatea părților, cât și situația juridică și tehnică a imobilului.

În primul rând, creditorul și debitorul întreținerii trebuie să prezinte actele de identitate valabile. Este necesar actul de proprietate asupra imobilului ce urmează a fi transmis prin contract, acesta putând fi, după caz, un contract de vânzare-cumpărare, un certificat de moștenitor, un titlu de proprietate sau orice alt înscris care dovedește dreptul de proprietate al transmitentului.

Documentația necesară include și certificatul fiscal emis pe numele proprietarului, valabil până la sfârșitul lunii în curs, din care să rezulte că acesta nu înregistrează obligații fiscale restante. Totodată, trebuie prezentată documentația cadastrală a imobilului, întocmită de un expert cadastral autorizat, precum și extrasul de carte funciară pentru autentificare, document obținut de notarul public în vederea încheierii actului autentic.

În cazul apartamentelor, este necesară și o adeverință eliberată de asociația de proprietari, care să ateste că proprietarul și-a achitat toate obligațiile de plată față de aceasta. În funcție de natura imobilului, poate fi solicitat și certificatul de performanță energetică, emis de un auditor energetic autorizat, document obligatoriu pentru construcții, dar care nu este necesar în cazul terenurilor.

Pentru imobilele construcții trebuie prezentate ultima factură aferentă utilităților, împreună cu dovada achitării acesteia, pentru a demonstra că obligațiile de plată sunt la zi. Tot în cazul construcțiilor este necesară și polița de asigurare obligatorie împotriva dezastrelor naturale (PAD), această cerință nefiind aplicabilă terenurilor.