Codul Urbanismului ar putea fi modificat. Noi reguli pentru autorizațiile de construire

Codul Urbanismului, intrat în vigoare la 25 august, ar putea suferi modificări privind autorizarea construcțiilor, calculul procentului de ocupare a terenului și sancționarea lucrărilor neautorizate. Un proiect de lege inițiat de parlamentarul UDMR Cseke Attila propune simplificarea unor proceduri administrative și clarificarea regulilor aplicabile construcțiilor existente. Modificările vizează inclusiv documentațiile urbanistice începute înainte de intrarea în vigoare a Codului. Noile prevederi sunt, deocamdată, în stadiul de propunere legislativă.

Codul Urbanismului ar putea permite autorizarea unor construcții fără documentații urbanistice suplimentare

Codul Urbanismului ar urma să fie modificat astfel încât anumite lucrări de construire, extindere sau supraetajare să poată fi autorizate printr-o procedură simplificată, atunci când caracteristicile clădirilor învecinate permit stabilirea regimului de înălțime fără documentații urbanistice suplimentare.

Concret, proiectul vizează construirea unui imobil pe o parcelă aflată într-un front construit preexistent, precum și extinderea ori supraetajarea unei clădiri existente. Condiția este ca imobilele de pe terenurile învecinate să aibă același regim de înălțime cu cel solicitat pentru noua investiție.

În asemenea situații, beneficiarul ar putea întocmi direct documentația tehnică necesară obținerii autorizației de construire, fără elaborarea unei documentații suplimentare de planificare sau proiectare urbană.

Această facilitate nu ar înlătura obligația respectării celorlalte norme urbanistice, tehnice și juridice aplicabile proiectului.

Potrivit inițiatorilor, simplificarea este destinată exclusiv situațiilor în care configurația construcțiilor existente permite stabilirea regimului de înălțime fără parcurgerea unei noi etape de planificare urbană.

Procentul de ocupare a terenului ar urma să fie calculat după o definiție modificată

Proiectul legislativ propune și corectarea definiției procentului de ocupare a terenului (POT), indicator care stabilește raportul dintre suprafața construită și suprafața totală a parcelei.

Potrivit expunerii inițiatorului, formularea actuală conține o eroare de redactare apărută în timpul procesării unui număr mare de amendamente. Din definiție ar fi fost eliminată sintagma „cu excepția următoarelor”, ceea ce poate determina includerea unor amenajări exterioare în suprafața construită luată în considerare la calcularea POT.

Cseke Attila susține că această neconcordanță poate conduce la atingerea mai rapidă a limitei maxime admise pentru ocuparea terenului. În consecință, suprafața disponibilă pentru construirea unei clădiri poate fi redusă, mai ales în cazul parcelelor mici.

Modificarea propusă pentru anexa nr. 1 a Codului precizează că suprafața construită utilizată la determinarea POT reprezintă proiecția pe sol a volumului construcției.

Calculul ar include, după caz, și proiecția elementelor constructive permanente care depășesc amprenta clădirii, precum etajele în consolă și balcoanele.

În schimb, mai multe categorii de amenajări ar urma să fie excluse explicit din suprafața construită utilizată la determinarea acestui indicator.

Terasele, parcările descoperite și piscinele exterioare ar putea fi excluse din calculul POT

Noua definiție propusă pentru procentul de ocupare a terenului stabilește o serie de excepții privind amenajările și echipamentele amplasate în exteriorul clădirilor.

Astfel, la calcularea POT nu ar mai fi incluse următoarele categorii:

• Terasele descoperite de la parter care depășesc planul fațadei, platformele, scările exterioare de acces la parter, demisol și subsol, precum și scările deschise pentru incendiu.

• Aleile pietonale și carosabile, trotuarele de protecție, parcările neacoperite situate la nivelul solului și curțile interioare.

• Piscinele exterioare neacoperite și terenurile de sport fără acoperiș.

• Locurile de joacă și echipamentele instalate în cadrul acestora.

• Mobilierul urban, pergolele, copertinele în consolă, rastelurile pentru biciclete și împrejmuirile.

• Platformele destinate colectării deșeurilor și echipamentele aferente.

• Stațiile pentru încărcarea vehiculelor electrice, panourile fotovoltaice și automatele de plată.

• Construcțiile temporare, inclusiv cele de tip food truck, amplasate pentru cel mult șase luni.

Proiectul introduce însă o prevedere separată pentru calculul POT în cazul amenajărilor de spații verzi.

Pentru acestea, suprafața construită ar include amprenta la sol a construcțiilor, instalațiilor și platformelor, precum și suprafețele ocupate de circulațiile carosabile și pietonale.

Documentațiile urbanistice începute anterior ar putea fi finalizate potrivit vechilor reguli

O altă prevedere din proiect privește documentațiile de urbanism și amenajare a teritoriului pentru care procedurile de elaborare, avizare sau aprobare au început înainte de intrarea în vigoare a Codului Urbanismului.

Inițiativa stabilește că aceste proceduri ar urma să continue în baza legislației aplicabile la momentul inițierii lor.

Măsura urmărește evitarea reluării etapelor administrative deja parcurse și menținerea securității juridice pentru persoanele care au început demersurile de autorizare în baza reglementărilor anterioare.

Pentru avizele care nu au fost încă emise, proiectul permite continuarea procedurii prin analizarea documentațiilor în cadrul comisiei de avizare integrată.

Avizele obținute anterior ar urma să fie luate în considerare, dacă acestea sunt încă valabile.

Reglementarea propusă se referă și la certificatele de urbanism solicitate sau eliberate înainte de intrarea în vigoare a noului Cod.

Aceste documente și-ar păstra valabilitatea, iar autorizațiile de construire sau de desființare ar urma să fie eliberate de instituțiile competente în baza documentațiilor și avizelor solicitate prin certificatele respective.

În aceste cazuri, autoritățile ar aplica dispozițiile legale valabile la data emiterii certificatelor de urbanism.

Totodată, administrațiile publice locale ar continua elaborarea documentațiilor de amenajare a teritoriului și a planurilor urbanistice generale în format GIS, incluzând elementele suplimentare de conținut prevăzute de Cod.

Construcțiile realizate fără autorizație înainte de intrarea în vigoare a Codului ar putea fi sancționate după vechea legislație

Proiectul propune introducerea articolului 582¹, destinat stabilirii regimului sancționator pentru lucrările executate înainte de intrarea în vigoare a Codului Urbanismului.

Potrivit textului, contravențiile rezultate din executarea lucrărilor fără autorizație de construire sau cu încălcarea condițiilor din autorizație ar urma să fie constatate și sancționate potrivit legislației în vigoare la data săvârșirii faptei.

Inițiativa face distincție între momentul realizării unei construcții și data la care autoritățile descoperă existența acesteia.

De asemenea, data la care proprietarul solicită ulterior intrarea în legalitate nu ar urma să fie considerată automat momentul săvârșirii contravenției.

Prin această modificare, inițiatorul urmărește evitarea aplicării automate a unui regim sancționator mai sever pentru lucrări executate înainte ca noile reglementări să intre în vigoare.

Astfel, identificarea unei construcții neautorizate după 25 august nu ar determina, prin ea însăși, aplicarea sancțiunilor prevăzute de noul Cod pentru o faptă săvârșită anterior.

Proprietarii ar putea dovedi data finalizării construcției prin documente, fotografii și imagini satelitare

Pentru stabilirea momentului în care o construcție a fost efectiv finalizată, proiectul permite beneficiarului să utilizeze orice mijloc de probă admis de lege.

Printre documentele și informațiile care ar putea fi prezentate se numără:

• Înscrisurile și documentațiile tehnice referitoare la construcție.

• Evidențele cadastrale și fiscale.

• Înregistrările din registrul agricol.

• Documentele privind racordarea la rețelele de utilități sau consumul acestora.

• Imaginile aeriene și satelitare.

• Fotografiile datate.

• Documentele care atestă cumpărarea și utilizarea materialelor de construcție.

• Expertizele tehnice și alte mijloace de probă relevante.

Textul legislativ precizează că data controlului efectuat de autorități, momentul identificării construcției sau data întocmirii procesului-verbal de contravenție nu reprezintă, prin ele însele, data săvârșirii faptei.

În cazul construcțiilor executate fără autorizație și finalizate în fapt, termenul de prescripție a răspunderii contravenționale ar urma să fie calculat de la data terminării lucrărilor.

Inițiativa legislativă nu prevede amnistierea construcțiilor realizate fără autorizație și nici eliminarea răspunderii contravenționale pentru încălcarea legii.

Potrivit inițiatorului, modificările urmăresc clarificarea legislației aplicabile lucrărilor executate anterior intrării în vigoare a Codului Urbanismului și prevenirea aplicării retroactive a unor sancțiuni mai severe.