Impozit dublat pe apartament din 2026. Se poate aplica celor care și-au închis balconul sau l-au unit cu sufrageria

Extinderea sufrageriei prin eliminarea zidului balconului sau închiderea acestuia fără acte aduce sancțiuni financiare drastice din 25 august 2026. Noul Cod al Urbanismului permite dublarea impozitului local pentru întregul apartament, alături de amenzi ce pot ajunge la sume uriașe. Vezi ce condiții tehnice trebuie să îndeplinești și cum poți intra legal în conformitate cu noua legislație.

Impozitul pe apartament se dublează pentru românii care și-au unit balconul cu sufrageria sau l-au închis fără acte. Noile reguli din Codul Urbanismului în vigoare în România

Lucrarea prin care ți-ai mărit spațiul util din casă și ți-ai creat mai mult confort termic îți poate transforma radical obligațiile fiscale și administrative ca proprietar de apartament.

Odată cu aplicarea noului cadru legislativ privind construcțiile, un balcon închis necorespunzător sau integrat direct în sufragerie prin demolarea peretelui poate atrage o penalizare financiară severă: dublarea impozitului local pentru întreaga locuință, alături de amenzi usturătoare și posibilitatea de a fi obligat la refacerea spațiului inițial.

Reglementările aduse de Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), adoptat prin Legea nr. 169/2026 și intrat în vigoare la 25 august 2026, au abrogat vechea Lege nr. 50/1991. Acest act normativ reconfigurează din temelii modul în care autoritățile locale sancționează modificările neautorizate făcute în apartamente.

Sancțiunea fiscală nu se mai limitează doar la suprafața reconfigurată a balconului, ci se răsfrânge direct asupra întregii unități locative înregistrate la Direcția de Impozite și Taxe Locale (DITL). Deși noua legislație oferă o procedură simplificată pentru închiderea exterioară a balcoanelor, această facilitate dispare complet în momentul în care se intervine asupra zidăriei sau structuralității interioare.

Noul Cod al Urbanismului introduce procedura simplificată prin notificare

Una dintre cele mai importante noutăți aduse de CATUC pentru proprietarii de apartamente este prevăzută la articolul 294 din lege.

Textul stipulează că închiderea în mod unitar a logiilor și balcoanelor din locuințele colective se poate realiza printr-o procedură simplificată, bazată pe o notificare prealabilă, fără a mai fi necesară parcurgerea clasicului și anevoiosului proces de obținere a unei autorizații de construire.

Această facilitate este aplicabilă însă strict pentru intervențiile realizate asupra construcțiilor existente care se află în afara zonelor construite protejate și în afara zonelor de protecție a monumentelor istorice, potrivit defapt.ro. În cazul clădirilor monument istoric sau al celor situate în arii protejate, regimul juridic și tehnic trebuie verificat separat, caz în care exigențele rămân la fel de stricte ca în trecut.

Notificarea prealabilă necesită un proiect tehnic și aprobare de la primărie

Depunerea unei notificări nu trebuie confundată cu o simplă informare adresată autorităților și nici cu o înștiințare trimisă primăriei după ce geamurile au fost deja montate pe balcon.

Conform articolului 295 din Cod, proprietarul are obligația legală de a depune, înainte de începerea propriu-zisă a șantierului, un formular tipizat de notificare însoțit de un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat. Acest proiect trebuie elaborat obligatoriu de specialiști atestați și competenți în domeniu.

Procedura impune, de asemenea, achitarea taxelor legale aferente. În urma analizării dosarului, primăria are dreptul de a solicita clarificări, avize suplimentare sau completări ale documentației.

Mai mult, administrația locală poate comunica proprietarului că lucrarea propusă depășește sfera simplificată și necesită o autorizație de construire depline sau poate respinge complet notificarea dacă proiectul tehnic nu respectă condițiile legale și normele urbanistice locale.

Lucrările pot începe doar după expirarea termenelor legale de aprobare tacită

Un aspect esențial al noii reglementări îl reprezintă gestionarea calendarului de execuție. Articolul 296 din CATUC reglementează termenul de aprobare tacită, stabilit la 15 zile lucrătoare de la data primirii notificării de către primărie. În cazul în care autoritatea locală nu emite nicio obiecție sau solicitare de completare în acest interval, lucrările nu pot începe totuși imediat.

Legislația impune un termen suplimentar de așteptare de încă 15 zile calendaristice de la data împlinirii termenului inițial. Abia după parcurgerea acestui al doilea interval se poate deschide șantierul. În situația în care primăria solicită completări ale dosarului sau impune alte formalități, șantierul rămâne blocat până la îndeplinirea integrală a condițiilor aplicabile.

Aspectul exterior al blocului impune un proiect tehnic unitar și acordul vecinilor

Cuvântul-cheie introdus de noile prevederi legale este caracterul „unitar” al lucrărilor. Procedura simplificată nu oferă undă verde transformării individuale a fiecărui balcon după bunul plac al fiecărui proprietar, fără vreo legătură cu arhitectura generală a imobilului.

Modificarea fațadei unui bloc de locuințe colective se poate face doar în mod unitar la nivelul întregului condominiu, pe baza unei documentații tehnice elaborate de arhitecți cu drept de semnătură.

Proiectul tehnic trebuie să clarifice soluția constructivă de închidere, cromatica, materialele folosite și eventualele restricții specifice zonei. Faptul că alți vecini din bloc și-au închis deja balcoanele în anii trecuți nu constituie o dovadă a legalității acelor intervenții și nu scutește niciun proprietar de obligația de a deține o documentație proprie.

În plus, pentru modificările constructive vizate de articolul 39 din Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari, sunt obligatorii acordul a două treimi dintre membrii asociației și acordul scris al tuturor proprietarilor direct afectați (vecinii de palier, de sus și de jos).

Aceste acorduri trebuie anexate dosarului de notificare, iar simpla semnătură a administratorului de bloc nu poate înlocui consimțământul legal al vecinilor.

Demolarea zidului dintre balcon și sufragerie schimbă încadrarea tehnică a lucrării

În timp ce închiderea balconului presupune doar montarea unei tâmplării la limita exterioară a acestuia, unirea spațiului exterior cu sufrageria schimba radical natura tehnică a intervenției.

O astfel de reconfigurare implică adesea desființarea tâmplăriei interioare, demolarea parapetului de zidărie de sub fereastră, lărgirea golului de trecere sau relocarea instalațiilor termice și electrice.

Notificarea simplificată prevăzută pentru închiderea exterioară nu acoperă sub nicio formă demolările interioare. Înainte de orice intervenție asupra zidăriei, un arhitect și un expert tehnic atestat trebuie să evalueze structura și să stabilească rolul funcțional al elementelor ce urmează a fi eliminate.

Recomandările sau asigurările verbale ale meșterilor sau echipelor de renovare, de tipul „este doar un perete simplu, nu de rezistență”, nu au nicio valoare juridică sau tehnică. Excepțiile prevăzute pentru compartimentările ușoare și demontabile nu se aplică în cazul desființării zidului dintre cameră și balcon.

Amenda pentru modificări neautorizate poate ajunge până la un milion de lei

Proprietarii care execută lucrări fără actele necesare riscă sancțiuni financiare drastice, adaptate în funcție de gravitatea faptei. Pentru executarea lucrărilor fără notificarea prealabilă obligatorie sau cu nerespectarea proiectului tehnic notificat, articolul 357 alineatul (1) litera a) coroborat cu alineatul (4) litera a) din CATUC stabilește amenzi cuprinse între 5.000 și 50.000 de lei.

Situația devine mult mai gravă în cazul lucrărilor complexe făcute fără autorizația de construire necesară – cum este cazul demolării parapetului dintre sufragerie și balcon. Pentru aceste fapte, articolul 357 alineatul (1) litera b) și alineatul (4) litera b) prevede amenzi generale al căror prag este cuprins între 50.000 și 1.000.000 de lei, valoarea fiind stabilită în funcție de impactul asupra structurii de rezistență a clădirii și asupra vecinătăților.

De asemenea, neîndeplinirea obligației de notificare prealabilă privind începerea lucrărilor pentru care legea nu cere autorizație se sancționează separat cu sume între 50.000 și 100.000 de lei.

Totuși, în cazul modificărilor vechi, autoritățile vor analiza data execuției, legea în vigoare la acel moment, termenul de prescripție și principiul aplicării legii contravenționale mai favorabile, noile plafoane neaplicându-se automat retroactiv.

Achitarea amenzii contravenționale nu atrage după sine legalizarea balconului

O concepție greșită extrem de răspândită printre proprietari este aceea că achitarea amenzii aplicate de inspectori rezolvă definitiv problema legalității. În realitate, plata amenzii nu echivalează cu intrarea în legalitate.

Pe lângă sancțiunea financiară, autoritățile de control pot dispune sistarea imediată a lucrărilor și pot impune măsuri ferme de aducere a imobilului la starea inițială sau de intrare în legalitate.

Dacă proprietarul refuză să se conformeze măsurilor dispuse, autoritatea locală poate acționa în instanță, iar cheltuielile judiciare și cele de demolare sau refacere a zidăriei vor fi suportate integral de persoana vinovată.

Mai mult decât atât, continuarea lucrărilor după ce organele de control au ordonat oprirea lor constituie infracțiune și poate atrage răspunderea penală. Astfel, proprietarul riscă să plătească de câteva ori costul inițial al amenajării.

Procedura de regularizare permite intrarea în legalitate doar sub anumite condiții

Pentru balcoanele închise în trecut fără autorizație, noul Cod al Urbanismului oferă o cale de remediere. Articolul 301 include în mod expres în categoria construcțiilor ce pot primi autorizație de regularizare închiderea balcoanelor, cu condiția ca acestea să nu se extindă pe domeniul public.

Procesul de regularizare presupune efectuarea unor expertize tehnice riguroase pentru a verifica dacă lucrarea existentă respectă exigențele privind calitatea în construcții și regulamentele de urbanism.

Dacă lucrarea nu îndeplinește normele de siguranță sau arhitecturale și nu poate fi modificată pentru a se conforma, primăria poate respinge cererea și poate dispune desființarea completă a amenajării.

Impozitul pe clădire se dublează automat pentru lucrările neautorizate

Cea mai directă și apăsătoare consecință financiară introdusă de articolul 301 alineatul (11) din CATUC este majorarea cu 100% a impozitului pe clădiri pentru situațiile de construire neautorizată care nu au fost regularizate până la data intrării în vigoare a legii.

Majorarea cota-parte a impozitului intră în vigoare din momentul în care autoritatea locală constată oficial existența modificărilor neautorizate (balcon închis fără notificare sau unit cu sufrageria fără autorizație).

Această dublare a taxei locale se aplică neîntrerupt până în momentul în care proprietarul obține autorizația de regularizare sau aduce spațiul la starea sa inițială.

Un aspect vital de reținut este că plata acestui impozit dublat nu reprezintă o taxă de legalizare, nu acordă un statut legal balconului și nu anulează riscul de a primi amenzi sau ordine de desființare a lucrărilor.