Clauzele de forță majoră din contractele imobiliare. Când pot fi invocate și ce efecte au asupra termenului de predare

Atunci când un dezvoltator întârzie predarea unui apartament, una dintre explicațiile invocate poate fi existența unui caz de forță majoră. Clauza apare aproape în orice contract imobiliar, dar aplicarea ei nu este automată. Pentru cumpărător, însă, această formulare ridică o întrebare simplă: ce înseamnă, de fapt, forța majoră și în ce situații poate fi folosită în mod real.

Forța majoră este definită în Codul civil ca un eveniment extern, imprevizibil și inevitabil

Potrivit Codului civil, forța majoră este un eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil. Cele patru condiții trebuie îndeplinite cumulativ.

Caracterul extern înseamnă că evenimentul nu ține de organizarea internă a dezvoltatorului. Imprevizibilitatea presupune că, la momentul semnării contractului, situația nu putea fi anticipată în mod rezonabil.

Evenimentul trebuie să fie imposibil de înlăturat chiar și printr-o conduită diligentă. Cutremurele, inundațiile majore, războaiele sau interdicțiile legale impuse de autorități sunt exemple clasice.

Forța majoră trebuie dovedită, nu doar invocată. În practică, instanța analizează concret situația.

Diferența dintre forță majoră, caz fortuit și impreviziune poate influența aplicarea clauzei

Contractele folosesc frecvent formularea „forță majoră sau caz fortuit”. Cazul fortuit este, în general, un eveniment care nu putea fi prevăzut sau împiedicat, dar nu este neapărat extern.

Un alt concept relevant este impreviziunea, reglementată distinct în Codul civil. Impreviziunea presupune o schimbare excepțională a împrejurărilor care face executarea excesiv de oneroasă, dar nu imposibilă.

Forța majoră presupune imposibilitate de executare. Impreviziunea presupune dezechilibru contractual.

Cum sunt redactate, în practică, clauzele de forță majoră în contractele imobiliare și când poate fi invocată

Multe antecontracte prevăd că termenul de predare se prelungește automat în caz de forță majoră. Alte contracte suspendă obligațiile pe durata evenimentului și exonerează dezvoltatorul imobiliar de penalități.

Uneori, definiția contractuală este mai largă decât cea legală și include întârzieri în aprovizionare, lipsa forței de muncă sau creșterea prețului materialelor.

Chiar dacă o clauză este formulată larg, ea nu poate elimina condițiile legale privind caracterul extern și imprevizibil al evenimentului.

Pentru a fi validă, invocarea trebuie să respecte definiția legală. O întârziere cauzată de proastă organizare, lipsă de finanțare sau erori de management nu reprezintă forță majoră.

Creșterea prețurilor la materiale sau întârzierile administrative obișnuite sunt, în general, riscuri inerente activității economice.

Un eveniment precum o interdicție legală de construire sau un blocaj impus de autorități poate intra în analiza forței majore, dacă sunt îndeplinite condițiile legale.

În România, Camera de Comerț și Industrie poate emite un certificat de forță majoră. Acest document nu produce efecte automat, dar poate fi folosit ca probă.

Ce efecte juridice produce forța majoră asupra contractului

Dacă forța majoră este dovedită, partea afectată nu răspunde pentru neexecutarea obligației pe durata evenimentului.

În cazul în care imposibilitatea este temporară, obligațiile sunt suspendate. Dacă imposibilitatea devine definitivă, contractul poate înceta.

Durata suspendării și eventualele prelungiri ale termenului de predare trebuie analizate în raport cu prevederile contractuale și cu legea.

Ce ar trebui să verifice un cumpărător într-o astfel de clauză

Este important ca definiția forței majore din contract să fie citită atent. Trebuie verificat dacă există obligația notificării în termen scurt și dacă este prevăzută o limită de timp pentru suspendare.

De asemenea, este relevant dacă după încetarea evenimentului contractul reia cursul normal sau dacă sunt prevăzute penalități pentru întârzieri suplimentare.

Clauza de forță majoră nu înseamnă automat că orice întârziere este justificată. Aplicarea sa depinde de îndeplinirea condițiilor legale și de analiza concretă a situației.