Datorii la nivel record și semnale tot mai clare de blocaj
Industria dezvoltărilor imobiliare traversează una dintre cele mai dificile perioade din ultimii ani. Conform unei analize realizate de compania de consultanță Frames, datoriile dezvoltatorilor imobiliari au trecut pragul istoric de 35 de miliarde de lei în ultimele luni, de două ori mai mult decât în urmă cu zece ani.
În 2015, nivelul total al datoriilor era de 15,1 miliarde lei. Datele preliminare pentru 2025 arată însă o accelerare puternică a gradului de îndatorare, pe fondul scăderii cererii și al creșterii costurilor fiscale și de finanțare.
În plus, valoarea creanțelor din sector a crescut semnificativ în ultimii ani, de la 26,8 miliarde lei în 2020 la 33,2 miliarde lei în 2024, o majorare de peste 8 miliarde de lei.
2026, posibil an al recordurilor negative
Consultanții avertizează că 2026 ar putea aduce noi minime pentru piața imobiliară, pe fondul majorării taxelor și al reducerii cererii pentru locuințe.
Datele oficiale citate din statisticile publice arată că, din cele aproximativ 7.300 de firme cu cod CAEN 4110 – dezvoltare imobiliară, în ultimii doi ani:
-564 au intrat în dizolvare,
-310 și-au suspendat activitatea,
-57 au ajuns deja în insolvență.
Analiza pe baza scorului Altman indică faptul că peste 2.700 de companii prezintă risc mare și foarte mare de insolvență, iar alte aproximativ 1.600 se află într-o zonă de risc mediu. Modelul combină indicatori precum profitabilitatea, lichiditatea, eficiența activelor și gradul de îndatorare pentru a estima probabilitatea intrării în incapacitate de plată.
Fragilitate structurală: piață dominată de microîntreprinderi
Potrivit comunicatului, structura pieței ridică semne serioase de întrebare:
„Analiza structurii pieţei scoate la iveală o realitate îngrijorătoare: dintr-un total de 7.300 de dezvoltatori activi, o proporţie covârşitoare de 6.830 funcţionează ca SRL-uri, în timp ce doar 81 sunt societăţi pe acţiuni, capabile să atragă capital solid. Restul de 263 sunt organizaţi ca PFA-uri. Această fragmentare indică o vulnerabilitate structurală: peste 80% dintre firmele din domeniu sunt microîntreprinderi, entităţi cu o putere financiară redusă, expuse direct la şocurile pieţei”
Această fragmentare înseamnă o capitalizare redusă și o capacitate limitată de a absorbi șocurile generate de creșterea taxelor sau de scăderea vânzărilor.
Cifra de afaceri a sectorului s-a redus de la 7,55 miliarde lei în 2022 la 6,4 miliarde lei în 2024. În același interval, profitul net agregat a scăzut cu peste 300 de milioane de lei, de la 1,8 miliarde la 1,5 miliarde lei. În paralel, pierderile nete au crescut de la 518,8 milioane lei în 2022 la 610,3 milioane lei în 2024.
Stocuri uriașe de apartamente nevândute
Scăderea vânzărilor a generat o acumulare semnificativă de locuințe rămase pe piață. Valoarea stocurilor de apartamente nevândute a depășit 10 miliarde de lei în 2025, față de 7,5 miliarde lei în 2022 și doar 1,51 miliarde lei în urmă cu zece ani.
Presiunea fiscală și costurile ridicate de creditare amplifică dificultățile. În plus, modificările fiscale au complicat suplimentar situația.
„Creşterea TVA la imobilele noi de la 9 la 21% a venit să pună gaz pe focul problemelor din acest sector. Majorarea TVA a accentuat şi mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuinţe mici”
În Capitală, situația este deosebit de tensionată: dintre peste 3.000 de dezvoltatori activi, peste 2.300 sunt încadrați la risc mare și foarte mare de insolvență. Pe lista județelor cu probleme urmează Cluj, Timiș și Constanța.
Construcțiile cresc pe hârtie, dar riscurile persistă
Pe de altă parte, datele macro indică o aparentă reziliență. Estimările oficiale arată o creștere a volumului lucrărilor de construcții cu 4% în 2026, după un avans de 9% în 2025. Segmentul construcțiilor noi ar urma să urce cu 4,7%, iar infrastructura cu 5,7%.
Totuși, autorizațiile de construire oferă un semnal mixt. În decembrie 2025 au fost emise 2.650 de autorizații, în scădere cu 9,4% față de luna precedentă, dar ușor peste nivelul din anul anterior. La nivelul întregului an 2025, numărul autorizațiilor a ajuns la 37.252, în creștere cu 4,4%, cu dinamici pozitive în toate regiunile.
Micii investitori, în pericol
Managerul Adrian Negrescu, reprezentant al Frames, avertizează asupra unei restructurări majore a pieței:
„Piaţa dezvoltării imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativă, din sita modificărilor fiscale urmând să rămână, probabil, doar companiile mari, cu acces la finanţare şi cu planuri bine definite. Micii investitori, cei care trăiau de la un proiect la altul, s-ar putea să aibă nevoie de salvare”
Potrivit acestuia, intrarea fondurilor de investiții ar putea reorienta o parte dintre proiecte către segmentul de închiriere, în special în contextul majorării chiriilor.
„În condiţiile creşterii semnificative a chiriilor, această activitate devine tentantă pentru marii jucători străini care până acum au evitat România. Nu este exclus ca dezvoltările imobiliare pentru vânzare să se nişeze foarte mult, cu focus mai ales pe locuinţele premium, cu un potenţial de câştig mai mare”
Analiza Frames a fost realizată pe baza datelor financiare ale societăților active cu cod CAEN 4110 – dezvoltare imobiliară și conturează imaginea unui sector aflat la răscruce, între consolidare forțată și posibile valuri de insolvențe.
