Chișinăul, magnet pentru investiții imobiliare. De ce costă locuințele la fel de mult ca în marile orașe europene

Piața imobiliară din Republica Moldova traversează o perioadă de incertitudine majoră, marcată de o discrepanță severă între cerere și ofertă. În timp ce tranzacțiile au scăzut cu aproape 60% în Chișinău, prețurile au continuat să urce vertiginos, atingând pragul de 1.720 de euro pe metru pătrat. Experții explică acest fenomen prin reziliența proprietarilor la ieftiniri și presiunea constantă a migrației interne spre Capitală.

Paradoxul imobiliar din Republica Moldova. Tranzacțiile se prăbușesc, dar prețurile ating recorduri istorice

Piața imobiliară din Republica Moldova pare să sfideze legile clasice ale economiei în prezent, evoluând într-o direcție care contrazice așteptările logice ale consumatorilor. Deși numărul tranzacțiilor a înregistrat o scădere drastică, prețurile locuințelor refuză să scadă, rămânând la niveluri record.

Directorul adjunct pe cercetare la Institutul pentru Politici și Reforme Europene (IPRE), Stanislav Ghilețchi, explică acest fenomen pentru postul TV8 prin faptul că nu asistăm la o prăbușire propriu-zisă a sectorului, ci mai degrabă la o piață blocată între două tabere cu așteptări opuse.

În timp ce potențialii cumpărători amână achizițiile în speranța unor ieftiniri viitoare, proprietarii, mulți dintre ei fără presiunea unor credite bancare, aleg să nu vândă dacă prețul oferit nu le satisface pretențiile financiare. Această stare de incertitudine ridică întrebări esențiale despre accesibilitatea locuințelor și viitorul urbanistic al capitalei.

Datele statistice sunt alarmante: în Chișinău, prețul mediu al unui metru pătrat a urcat de la aproximativ 1.070 de euro în 2023 la circa 1.720 de euro la finalul anului 2025. Această creștere de 61% în doar doi ani a fost însoțită de o prăbușire a vânzărilor cu aproape 60% în capitală și cu peste 43% la nivel național.

O piață în așteptare, nu în pragul colapsului

În ciuda scăderii masive a volumului de vânzări, expertul Stanislav Ghilețchi consideră că acest indicator nu este neapărat un semn de criză iminentă sau de colaps.

Într-o analiză oferită pentru TV8, acesta a precizat că situația actuală reflectă mai degrabă un dezechilibru temporar între posibilitățile vânzătorilor și dorințele cumpărătorilor.

Potrivit reprezentantului IPRE, deși la o primă vedere s-ar putea crede că piața imobiliară se prăbușește, principiile economice sugerează că prețul este întotdeauna cel stabilit de interacțiunea dintre cerere și ofertă, neexistând un „preț incorect”.

Expertul a argumentat că ne aflăm într-o fază de așteptare, unde ambele părți monitorizează piața fără a face concesii majore, ceea ce blochează fluxul normal al tranzacțiilor, dar menține valoarea activelor la un nivel ridicat.

„La prima vedere, ar părea că există o prăbușire a pieței, dar, având în vedere principiile economice, de regulă, nu putem constata că există un preț incorect de piață.

Prețul este întotdeauna stabilit de piață. În cazul dat, pur și simplu avem un dezechilibru între posibilitatea vânzătorilor de a oferi un anumit preț pentru apartament și dorința cumpărătorilor de a cumpăra la un preț acceptabil.

Având în vedere acel principiu economic care spune că nu există un preț incorect de piață, în cazul dat aș merge pe formularea că, într-adevăr, avem o piață în așteptare, nu neapărat într-un colaps sau într-o criză”, afirmă Stanislav Ghilețchi.

Inflația și șocurile economice ca motor al scumpirilor

Explicația principală pentru explozia prețurilor rezidă în decalajul dintre inflație și ajustarea pieței imobiliare. Ghilețchi a explicat că economia Republicii Moldova a trecut prin multiple șocuri, iar pentru o perioadă lungă, prețurile apartamentelor nu au ținut pasul cu scumpirile generale din țară. În anul 2023, s-a observat o diferență semnificativă, de aproape 24%, între indicele prețurilor de consum și valoarea imobilelor.

Expertul a subliniat că această inerție este specifică pieței imobiliare, care reacționează mai lent la schimbările economice față de alte sectoare.

„Economia Republicii Moldova a trecut prin mai multe șocuri. În anumite etape, am avut o inflație relativ înaltă, iar prețurile la imobile nu au ținut pasul cu aceasta. În anul 2023, era o diferență de aproape 24% între indicele prețurilor de consum și prețul apartamentelor.

Acest lucru nu este o caracteristică doar a contextului local, al economiei Republicii Moldova, ci este specific pieței imobiliare, care este mai puțin sensibilă la anumite schimbări”, precizează Stanislav Ghilețchi.

Totuși, după aproximativ un an și jumătate de stagnare relativă în raport cu inflația, anul 2024 a adus o „explozie” a prețurilor, o corecție bruscă și agresivă care a lăsat mulți cetățeni în imposibilitatea de a mai accesa o locuință.

La acest tablou se adaugă creșterea costurilor de construcție, terenurile scumpe din zonele centrale ale Chișinăului și majorarea salariilor în sectorul construcțiilor, toate fiind influențate indirect și de instabilitatea regională provocată de războiul din Ucraina.

Chișinăul a ajuns să aibă apartamente la prețuri europene

O dilemă majoră a cetățenilor este legată de faptul că locuințele din Chișinău au ajuns să coste aproape cât cele din mari orașe europene, deși veniturile moldovenilor sunt considerabil mai mici.

Stanislav Ghilețchi a explicat că această presiune este generată de statutul de „magnet” al capitalei. Chiar dacă țara se confruntă cu o depopulare la nivel național, municipiul Chișinău înregistrează o creștere a populației de aproximativ 8-10% în ultimul deceniu, conform datelor recensământului.

Această migrație internă pozitivă susține o cerere constantă care pune presiune pe prețuri. Mai mult, expertul a avertizat că nu există întotdeauna o corelație directă între salariul mediu și costul unui apartament, deoarece procesul de construcție este supus unor costuri fixe de materiale și forță de muncă ce nu depind de puterea de cumpărare locală.

De asemenea, Ghilețchi a demontat mitul conform căruia în Chișinău se construiește masiv, arătând că numărul autorizațiilor de construire a fost în scădere în ultimii 7-8 ani, iar dezvoltarea actuală este mai degrabă una haotică decât voluminoasă.

„Dacă ne uităm și la numărul autorizațiilor de construire oferite, cred că în ultimii 10 ani suntem în descreștere. Dacă nu greșesc, doar acum au apărut primele date pentru primul trimestru din 2025, când ar putea fi un prim semnal de creștere, dar în ultimii 7-8 ani am fost tot în scădere.

Chiar dacă pentru unii se creează impresia că în Chișinău se construiește mult, în Chișinău se construiește mai degrabă haotic, nu neapărat mult”, a adăugat Stanislav Ghilețchi.

Proprietarii preferă conservarea investiției în locul vânzării rapide

Întrebarea care stă pe buzele tuturor este de ce prețurile nu scad dacă tranzacțiile s-au împuținat atât de mult. Răspunsul oferit de expertul IPRE ține de structura proprietății în Republica Moldova.

Mulți proprietari au achiziționat apartamentele cu bani cash, fără a apela la credite ipotecare, ceea ce le oferă luxul de a nu fi presați de rate lunare sau de executări silite.

Stanislav Ghilețchi a oferit un exemplu practic, întrebând retoric de ce un proprietar care a investit 80.000 de euro într-un imobil ar accepta să îl vândă acum cu 60.000 de euro. Pentru acest segment de populație, apartamentul reprezintă o investiție pe termen lung și o modalitate de conservare a capitalului.

În loc să marcheze o pierdere financiară, aceștia preferă să țină locuința goală și să aștepte o conjunctură mai favorabilă.

„Putem să ne imaginăm că, dacă avem proprietari care au cumpărat apartamentele cu 80.000 de euro în trecut, întrebarea evidentă este: de ce le-ar vinde acum cu 60.000 de euro? Asta este întrebarea tuturor

Dacă privim lucrurile din acest punct de vedere, acest grup de persoane nu are această presiune și nu este nevoit să vândă. Pentru ele, apartamentul este o investiție și, într-un asemenea context, niciun proprietar nu va accepta să marcheze o pierdere. Mai degrabă decât să vândă apartamentul acum, va aștepta”, a adăugat Stanislav Ghilețchi.

Concluzia expertului este că cererea de locuințe nu a dispărut din piață, ci doar s-a blocat din cauza lipsei de produse imobiliare la prețuri pe care cumpărătorii să le considere acceptabile în raport cu noile realități economice.

„Cererea există. Vedem că oamenii sunt interesați să cumpere apartamente, dar nu găsesc apartamentul la prețul dorit”, a mai precizat el.