Vrei să construiești în propria curte? Lucrările pentru care nu mai ai nevoie de autorizație

Proprietarii vor putea realiza anumite construcții fără autorizație, în condițiile prevăzute de noul Cod al Urbanismului. Procedurile simplificate vizează locuințe și anexe din mediul rural, dar și unele amenajări din orașe. Proiectele vor trebui să respecte în continuare normele tehnice, planurile urbanistice și restricțiile aplicabile fiecărui teren. Adoptarea Codului reprezintă un jalon din PNRR legat de accesarea a 972 de milioane de euro.

Autorizația va fi înlocuită de notificare pentru anumite lucrări

Autorizația de construire nu va mai fi necesară în cazul unor proiecte de importanță redusă, pentru care noul Cod al Urbanismului introduce proceduri simplificate. În funcție de lucrare, proprietarul va avea nevoie de un aviz de amplasare sau va trebui să transmită o notificare primăriei.

În mediul rural, procedura poate fi utilizată pentru construirea unui garaj, a unei terase acoperite sau a unei piscine, dacă suprafața cumulată nu depășește 50 de metri pătrați. Regula se extinde, în anumite condiții, și asupra unei locuințe unifamiliale cu o suprafață desfășurată de cel mult 150 de metri pătrați.

Simplificarea nu elimină obligația realizării proiectelor de către arhitecți și ingineri autorizați. Primăria va putea solicita documente suplimentare, iar dacă instituția nu răspunde notificării în 15 zile lucrătoare, aceasta va putea fi considerată aprobată.

Aplicarea efectivă presupune însă organizarea unor noi structuri și proceduri, după cum explică Matei Sumbasacu, inginer structurist și fondator al Re:Rise:

„Realitatea este că implementarea acestui cod al urbanismului și al construcțiilor va dura, pentru că trebuie create noi structuri. Pentru procesul de autorizare simplificată la nivel rural, nu poți să te apuci, tu să faci orice trebuie să alegi dintr-un așa zis catalog de proiecte.

Și în orașe pentru o serie de lucrări va fi suficient un aviz de amplasare sau o notificare transmisă primăriei. De exemplu, vor putea fi montate fără autorizație de construire rastele pentru biciclete și trotinete automate de vânzare, stații de încărcare pentru mașinile electrice sau anumite amplasări temporare pentru spectacole târguri sau concerte”.

Casele de maximum 150 de metri pătrați vor putea fi ridicate prin notificare

Proprietarii terenurilor din mediul rural vor putea construi o singură locuință unifamilială cu o suprafață desfășurată de maximum 150 de metri pătrați, fără procedura clasică de autorizare. Dreptul de construire va putea fi obținut prin notificarea transmisă primăriei, dacă sunt respectate toate condițiile impuse de Cod.

Casa trebuie amplasată în intravilanul unei localități rurale, pe un lot propriu care beneficiază de acces. Terenul trebuie să se afle în afara zonelor protejate și a perimetrelor de protecție a monumentelor istorice, iar proiectul trebuie să respecte documentațiile de urbanism aprobate pentru amplasamentul respectiv.

Regimul de înălțime va fi limitat la parter sau demisol și parter. Construcția nu va putea avea subsol.

Procedura simplificată nu permite ridicarea unei case fără proiectare de specialitate. Pentru un proiect individual vor fi necesari un arhitect, un inginer proiectant de structuri și un proiectant de instalații. Documentația va trebui să respecte și ghidul de arhitectură corespunzător specificului local din mediul rural.

PUG-ul poate restrânge în continuare dreptul de construire

Planul Urbanistic General și Regulamentul Local de Urbanism își păstrează rolul în stabilirea construcțiilor permise pe fiecare teren. Regulile generale prevăzute de Cod nu anulează indicii urbanistici, regimul de înălțime, funcțiunile autorizate sau interdicțiile stabilite la nivel local.

Căprariu explică diferența dintre cadrul general și regulile aplicabile fiecărui amplasament:

„Codul stabilește reguli generale, dar nu poate înlocui reglementările specifice fiecărui amplasament – indici urbanistici, regim de înălțime, funcțiuni permise, interdicții de construire – care rămân atributul PUG”, a declarat Căprariu pentru Adevărul.

Posibilitatea utilizării notificării în locul autorizației nu înseamnă că orice teren situat într-o comună poate fi folosit automat pentru construirea unei case de 150 de metri pătrați. Dacă PUG-ul sau Regulamentul Local de Urbanism stabilește restricții pentru parcela respectivă, noua procedură nu le înlătură.

Simplificarea procedurii nu elimină regulile tehnice și urbanistice

Noul sistem modifică în principal modul în care proprietarul obține dreptul de a executa anumite lucrări. Cerințele privind siguranța construcției, proiectarea, amplasarea și compatibilitatea cu reglementările urbanistice rămân obligatorii.

Verificarea PUG-ului trebuie făcută separat înainte de începerea proiectului, iar proprietarii trebuie să țină cont și de stadiul în care autoritățile au pus efectiv în aplicare noile proceduri.

„Recomand ca, pentru fiecare proiect, compatibilitatea cu PUG-ul în vigoare și stadiul real de operaționalizare a Codului la nivelul emitenților să fie tratate ca pași distincți și prioritari, iar calendarele să fie construite pe ipoteza unei aplicări graduale, nu instantanee”, a adăugat expertul.

Perioada de tranziție ar putea depăși momentul intrării în vigoare a noilor prevederi. Instituțiile care emit avize și acorduri vor avea nevoie de timp pentru adaptarea propriilor proceduri la cadrul stabilit de Cod.

„Emitenții de avize și acorduri – mediu, operatori de rețea, structuri de specialitate – vor lucra o perioadă cu proceduri încă nealiniate la noul cadru. Estimez realist că beneficiile pline ale Codului nu vor fi resimțite mai devreme de primele două trimestre din 2027”, a explicat Căprariu.

Unele anexe de maximum 20 de metri pătrați nu vor necesita notificare

Codul introduce două niveluri de simplificare pentru construcțiile exterioare realizate în gospodării. Prima categorie cuprinde anumite anexe cu o suprafață cumulată de maximum 20 de metri pătrați, care vor putea fi realizate fără autorizație și fără notificarea primăriei, dacă respectă cerințele legale.

În această categorie pot intra terasele acoperite, pergolele, bucătăriile de vară, chioșcurile, magaziile și grupurile sanitare. Construcțiile trebuie să fie provizorii și demontabile, să nu aibă fundație și să nu depășească înălțimea de 2,5 metri.

Pentru alte lucrări exterioare, limita suprafeței cumulate va fi de 50 de metri pătrați. Garajele, terasele acoperite, pergolele, bucătăriile de vară, chioșcurile și piscinele care intră în această categorie vor putea fi executate prin procedura simplificată a notificării.

Construcțiile ilegale vor fi impozitate dublu până la intrarea în legalitate

Codul înăsprește regimul aplicabil construcțiilor realizate fără autorizație sau fără respectarea procedurii prevăzute de lege. Pentru unele structuri de importanță redusă va exista posibilitatea intrării în legalitate, însă numai dacă sunt respectate cerințele urbanistice.

Matei Sumbasacu a explicat condiția care trebuie îndeplinită pentru aplicarea acestei proceduri:

„Dacă ți-ai construit o anumită structură tot de importanță redusă, adică o casă de maxim 150 de metri pătrați, o anexă gospodărească, o închidere de balcon, aceasta să poată fi adus în legalitate cu mențiunea că ea trebuie să fi respectat cerințele urbanistice”.

În cazul locuințelor construite ilegal, impozitul va fi dublat. Valoarea majorată va fi datorată până când proprietarul obține intrarea în legalitate sau până la demolarea construcției.