Reguli pentru proprietarii de apartamente. Se obține acordul scris al vecinilor și coproprietarilor. Situațiile în care actele pot fi anulate

Schimbarea destinației unui apartament ridică frecvent probleme legate de acordul vecinilor și de limitele legale. Avocatul Gelu Pușcaș aduce clarificări importante privind situațiile în care acest acord este necesar și modul în care poate fi utilizat.

Gelu Pușcaș spune că este necesar acordul tuturor coproprietarilor direct afectați

Avocatul Gelu Pușcaș a explicat că, potrivit unei decizii a Curtea de Apel, schimbarea destinației unui apartament se poate realiza doar cu acordul tuturor coproprietarilor care sunt direct afectați, respectiv cei care se învecinează cu spațiul, inclusiv pe verticală.

El a arătat că, în situațiile în care apartamentul aflat deasupra sau dedesubt are mai mulți coproprietari, este necesar acordul scris al fiecăruia dintre aceștia. În lipsa acestui acord, condițiile legale nu sunt îndeplinite, iar consecința poate fi anularea certificatului de urbanism.

Avocatul a subliniat că instanța a reținut că acordul trebuie să fie complet și explicit, iar lipsa semnăturii unui coproprietar este suficientă pentru a invalida procedura.

Acordul dat pentru „birou” nu poate fi folosit pentru „cabinet medical”

Potrivit explicațiilor oferite de avocat, instanța a stabilit că acordul coproprietarilor este valabil strict pentru destinația pentru care a fost exprimat. Astfel, dacă vecinii au semnat pentru utilizarea spațiului ca „birou”, acest acord nu poate fi extins ulterior pentru o altă activitate, cum ar fi „cabinet medical”.

Avocatul a arătat că voința coproprietarilor trebuie respectată exact în forma în care a fost exprimată, iar modificarea destinației fără un nou acord nu respectă cerințele legale.

Instanța a reținut că există o diferență clară între tipurile de activități, iar documentația trebuie să fie coerentă cu acordurile obținute de la vecini. În situația analizată, s-a constatat că acordurile au fost obținute pentru un tip de activitate, în timp ce documentația viza altă destinație.

Se pune problema dacă regula se aplică și pentru sedii sociale sau puncte de lucru

În final, avocatul ridică o întrebare legată de aplicarea acestor reguli în alte situații. El a indicat că trebuie analizat dacă aceleași condiții se aplică și în cazul în care un apartament este folosit ca sediu social sau punct de lucru pentru o firmă.

Potrivit acestuia, rămâne de clarificat dacă regula acordului tuturor coproprietarilor este valabilă doar pentru schimbarea destinației sau dacă se extinde și asupra declarării unui sediu cu activitate în apartament.

„Curtea de Apel vine si explica faptul ca pentru a putea fi respectata norma legala privind schimbarea destinatiei unui imobil apartament, este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor care se invecineaza cu respectivul spatiu (cel putin un perete comun).

Prin urmare, instanta ne spune faptul ca in situatia in care apartamentul situat deasupra celui vizat de schimbarea destinatiei are doi sau mai multi coproprietari, este nevoie de acordul scris al fiecarui coproprietar. Daca nu exista acest acord scris, norma legala nu este indeplinita si se poate ajunge la anularea certificatului de urbanism.

Mai apoi, daca semnaturile coproprietarilor au fost acordate pentru „birou”, proprietarul beneficiar al acordurilor nu are posibilitatea de a obtine schimbarea destinatiei pentru „cabinet medical”.

Manifetarea de vointa a coproprietarilor a fost in sensul existentei unui „birou” si nu a unui „cabinet medical”.

Cum retine instanta aceasta situatie:

„Astfel, din perspectiva îndeplinirii condiţiei impusă prin chiar certificatul de urbanism, corelată că împrejurarea că potrivit extrasului CF nr. xxx, ambii reclamanţi sunt coproprietari ai apartamentului nr. xx în cotă de câte ½ fiecare, învecinat pe verticală, cu imobilul în litigiu, este evident că acordul proprietarilor scris, direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan vertical spaţiul supus schimbării are în vedere acordul tuturor coproprietarilor acestor imobile, astfel că în mod corect a reţinut prima instanţă că reclamantul xx nu a semnat acest acord, deşi este coproprietar.

În ceea ce priveşte critica privind lipsa oricărei vătămări a reclamaţilor în calitate de proprietari vecini, este adevărat că dreptul de proprietate trebuie exercitat cu bună credinţă, fără a se limita în mod arbitrar dreptul de proprietate asupra imobilului învecinat, însă pârâţii nu pot pretinde acest lucru din partea vecinilor, atâta timp cât ei înşişi au acţionat cu rea credinţă în condiţiile în care în tabelul nominal cu acordul proprietarilor au menţionat ca obiect de activitate birou contabilitate, iar documentaţia cadastrală a fost întocmită pentru cabinet medical”.

Întrebarea este: în raport de ceea ce menționează instanța, trebuie analizat dacă aceste condiții se mențin sau nu și pentru emiterea acordurilor de funcționare a unor entități juridice cu activitate în apartamente. Se pastrează regula de mai sus sau nu? Este vizată doar schimbarea destinației sau se încadrează și declararea sediului social cu activitate sau punct de lucru cu activitate?”, potrivit avocatului.