Procesul-verbal al asociației de proprietari poate legaliza decizii ilegale
Avocatul Gelu Pușcaș, expert în dreptul asociațiilor de proprietari și în litigii legate de administrarea proprietăților, a explicat că o hotărâre adoptată într-o adunare generală produce efecte juridice imediate, chiar dacă este contrară legii. El a precizat că procesul-verbal al adunării generale nu este doar o simplă hârtie, ci actul juridic principal al asociației, emis de organul suprem de conducere, iar tot ce se consemnează în acesta se consideră votat, asumat și produce efecte juridice.
Potrivit lui Pușcaș, deciziile comitetului sunt doar acte secundare, menite să pună în aplicare hotărârile adunării generale. El a atras atenția că Legea nr. 196/2018 prevede că o hotărâre a adunării generale nu poate fi suspendată decât de instanță și nu poate fi anulată decât tot de instanță. Prin urmare, chiar dacă hotărârea este ilegală, ea se aplică până când un proprietar o atacă în instanță.
Avocatul a explicat că, în practică, prin procesul-verbal pot fi „legalizate” situații precum președinți care nu sunt proprietari, repartizarea cheltuielilor prin metode inventate, prime sau chirii stabilite arbitrar și hotărâri care ajung direct pe lista de plată. El a subliniat că proprietarii care se simt lezați trebuie să analizeze imediat atacarea procesului-verbal, pentru că, cu cât trece mai mult timp, cu atât efectele sunt mai greu de corectat, iar costurile cresc.
Gelu Pușcaș a atras atenția că problemele majore apar atunci când un grup restrâns de persoane ia decizii sub umbrela adunărilor generale, legea devine secundară, iar majoritatea reală nu contează dacă nu participă și nu votează. În plus, pentru proprietarii absenți, „costul indiferenței” apare mai târziu pe lista de plată.
Conform spuselor sale, proprietarii trebuie să fie atenți la adunările generale, să participe, să își exprime punctul de vedere și să sancționeze imediat derapajele deoarece, în lipsa reacției, un proces-verbal poate transforma o ilegalitate într-o „realitate juridică”.
„𝐂𝐔𝐌 „𝐋𝐄𝐆𝐀𝐋𝐈𝐙𝐄𝐙𝐈” 𝐎 𝐈𝐋𝐄𝐆𝐀𝐋𝐈𝐓𝐀𝐓𝐄 Î𝐍𝐓𝐑-𝐎 𝐀𝐒𝐎𝐂𝐈𝐀Ț𝐈𝐄 𝐃𝐄 𝐏𝐑𝐎𝐏𝐑𝐈𝐄𝐓𝐀𝐑𝐈
(și de ce procesul-verbal este mai periculos decât crezi)
𝐏𝐮ț𝐢𝐧𝐢 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐢 ș𝐭𝐢𝐮 𝐚𝐜𝐞𝐬𝐭 𝐥𝐮𝐜𝐫𝐮:
o hotărâre luată într-o adunare generală produce efecte juridice imediat, chiar dacă este contrară legii.
Procesul-verbal al adunării generale NU este o simplă hârtie.
Este actul juridic principal al asociației de proprietari, emis de organul suprem de conducere.
Tot ce se scrie în procesul-verbal:
– se consideră votat,– se consideră asumat,și produce efecte juridice.Deciziile comitetului sunt doar acte secundare, menite să pună în aplicare ceea ce adunarea generală a hotărât deja.𝐀𝐢𝐜𝐢 𝐚𝐩𝐚𝐫𝐞 𝐩𝐫𝐨𝐛𝐥𝐞𝐦𝐚 𝐦𝐚𝐣𝐨𝐫ă
Legea nr. 196/2018 spune foarte clar:o hotărâre a adunării generale NU poate fi suspendată decât de instanță;
nu poate fi anulată (total sau parțial) decât tot de instanța de judecată.
Cu alte cuvinte:
chiar dacă hotărârea este ilegală, ea se aplică, până când un proprietar o atacă în instanță.𝐂𝐞 𝐬𝐞 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 „𝐥𝐞𝐠𝐚𝐥𝐢𝐳𝐚” 𝐩𝐫𝐢𝐧𝐭𝐫-𝐮𝐧 𝐩𝐫𝐨𝐜𝐞𝐬-𝐯𝐞𝐫𝐛𝐚𝐥 𝐧𝐞𝐚𝐭𝐚𝐜𝐚𝐭?
În practică întâlnim frecvent:
– președinte care NU este proprietar;
– repartizarea cheltuielilor prin „metode” inventate;
– prime, remunerații, chirii stabilite arbitrar;– hotărâri care ajung direct în lista de plată.𝐃𝐞 𝐜𝐞 𝐭𝐢𝐦𝐩𝐮𝐥 𝐥𝐮𝐜𝐫𝐞𝐚𝐳ă î𝐦𝐩𝐨𝐭𝐫𝐢𝐯𝐚 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐮𝐥𝐮𝐢?
Dacă un proprietar se simte lezat:trebuie să analizeze imediat atacarea procesului-verbal;cu cât trece mai mult timp, cu atât:– efectele sunt mai greu de corectat,– costurile cresc (taxe, expertize, timp, nervi).Chiar și „nulitatea absolută” despre care vorbește legea
Dacă procesul-verbal nu este atacat, își produce efectele în continuare.𝐌𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐩𝐫𝐨𝐛𝐥𝐞𝐦ă: 𝐥𝐢𝐩𝐬𝐚 𝐝𝐞 𝐢𝐦𝐩𝐥𝐢𝐜𝐚𝐫𝐞
Sub umbrela adunărilor generale:
– un grup restrâns de persoane poate impune măsuri;
– legea devine secundară;– majoritatea reală nu contează, dacă NU participă și NU votează.Iar pentru proprietarii absenți:
„costul indiferenței” apare mai târziu, pe lista de plată.Problemele adevărate apar atunci când: după ani de zile, o hotărâre a adunării generale este anulată în instanță.Consecințele sunt grave și costisitoare (am detaliat separat acest subiect).𝐂𝐨𝐧𝐜𝐥𝐮𝐳𝐢𝐚
Cască bine ochii și urechile la adunarea generală
Participă și implică-te
Exprimă-ți punctul de vedere
Pentru că, în lipsa reacției,un proces-verbal poate transforma o ilegalitate într-o „realitate juridică”.
𝐋𝐚 𝐭𝐢𝐧𝐞 î𝐧 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐞 𝐂𝐄 𝐒-𝐀 „𝐋𝐄𝐆𝐀𝐋𝐈𝐙𝐀𝐓” 𝐩𝐫𝐢𝐧 𝐡𝐨𝐭ă𝐫â𝐫𝐞𝐚 𝐚𝐝𝐮𝐧ă𝐫𝐢𝐢 𝐠𝐞𝐧𝐞𝐫𝐚𝐥𝐞?”, este mesajul avocatului expert în dreptul asociațiilor de proprietari și în litigii legate de administrarea proprietăților.
Ce drepturi și obligații au proprietarii de apartamente din România?
Potrivit lui Pușcaș, Legea nr. 196/2018 nu este „de formă”, ci conține termene clare, proceduri precise și consecințe juridice directe dacă acestea nu sunt respectate. El a precizat că în lege nu există opțiunea „las’ că merge și așa” și a atras atenția că termenele sunt obligatorii, nu orientative, iar „nu știam” sau „așa se face la noi” nu reprezintă scuze legale.
Avocatul a extras principalele termene legale care sunt adesea ignorate de proprietari, președinți, administratori și comitete executive, subliniind că toate sunt în vigoare și produc efecte juridice. Printre acestea se numără:
- convocarea pentru constituirea asociației,
- afișarea și aprobarea regulamentului condominiului,
- contestațiile și răspunsurile privind listele de plată,
- accesul la documente contabile,
- emiterea adeverințelor de plată,
- notificările privind modificările de persoane în apartament,
- plata întreținerii,
- convocarea și reconvocarea adunărilor generale,
- afișarea proceselor-verbale, precum și termenele de răspuns și predare a documentelor pentru președinte, comitet executiv și administrator.
Pușcaș a menționat penalitățile aplicabile în caz de restanțe și termenele pentru acțiuni în instanță sau radierea ipotecilor legale, insistând asupra respectării stricte a prevederilor legale de către toți cei implicați în administrarea asociațiilor de proprietari.
„❗ 𝐋𝐄𝐆𝐄𝐀 𝐍𝐔 𝐄𝐒𝐓𝐄 „𝐃𝐄 𝐅𝐎𝐑𝐌Ă”. 𝐀𝐑𝐄 𝐓𝐄𝐑𝐌𝐄𝐍𝐄. 𝐌𝐔𝐋𝐓𝐄. Ș𝐈 𝐂𝐎𝐍𝐓𝐄𝐀𝐙Ă
În Legea nr. 196/2018 NU există „las’ că merge și așa”.
Există termene clare, proceduri precise și consecințe juridice directe dacă nu sunt respectate.📌 Am extras termene legale pe care proprietarii, președinții, administratorii și comitetele executive le ignoră cel mai des.
📌 Toate sunt în vigoare.
📌 Toate produc efecte.👉 𝐂â𝐭𝐞 𝐝𝐢𝐧𝐭𝐫𝐞 𝐞𝐥𝐞 𝐬𝐞 𝐫𝐞𝐬𝐩𝐞𝐜𝐭ă î𝐧 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐚 𝐭𝐚?
🕒 𝐓𝐄𝐑𝐌𝐄𝐍𝐄-𝐂𝐇𝐄𝐈𝐄 𝐝𝐢𝐧 𝐋𝐞𝐠𝐞𝐚 𝟏𝟗𝟔/𝟐𝟎𝟏𝟖 (𝐩𝐞 𝐬𝐜𝐮𝐫𝐭, 𝐜𝐥𝐚𝐫 ș𝐢 𝐚𝐩𝐥𝐢𝐜𝐚𝐭)
🔹 𝐂𝐨𝐧𝐬𝐭𝐢𝐭𝐮𝐢𝐫𝐞𝐚 ș𝐢 𝐨𝐫𝐠𝐚𝐧𝐢𝐳𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐞𝐢
Convocarea pentru constituirea asociației: minim 10 zile înainte
Regulamentul condominiului: afișare în 7 zile de la adoptare
Aprobarea regulamentului condominiului: în max. 12 luni
🔹 𝐃𝐫𝐞𝐩𝐭𝐮𝐫𝐢𝐥𝐞 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐢𝐥𝐨𝐫
Contestația listei de plată: 10 zile
Răspunsul președintelui la contestație: 10 zile
Acces la documente contabile: răspuns în 10 zile
Adeverință de plată/ datorii: 3 zile lucrătoare
🔹 𝐎𝐛𝐥𝐢𝐠𝐚ț𝐢𝐢𝐥𝐞 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐢𝐥𝐨𝐫
Anunțarea modificărilor de persoane în apartament: 10 zile
Permiterea accesului în apartament pentru lucrări:
– normal: preaviz 5 zile
– urgență: 24 de ore
Plata întreținerii: maxim 30 de zile de la afișare
🔹 𝐀𝐝𝐮𝐧𝐚𝐫𝐞𝐚 𝐠𝐞𝐧𝐞𝐫𝐚𝐥ă
Convocare: 10 zile înainte
Reconvoare: maxim 15 zile
Acces la documente financiare: cu 3 zile înainte
Proces-verbal afișat: 7 zile
🔹 𝐏𝐫𝐞ș𝐞𝐝𝐢𝐧𝐭𝐞 ș𝐢 𝐜𝐨𝐦𝐢𝐭𝐞𝐭 𝐞𝐱𝐞𝐜𝐮𝐭𝐢𝐯
Răspuns la sesizări: 10 zile
Afișare hotărâri: 7 zile
Predare documente la schimbarea funcției: 5 zile
Delegarea atribuțiilor președintelui: max. 90 zile/an
🔹 𝐀𝐝𝐦𝐢𝐧𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚𝐭𝐨𝐫
Afișarea listei de întreținere: max. 5 zile de la ultima factură
Virarea sumelor în contul asociației: 24 de ore
Predarea gestiunii la schimbare: 5 zile
🔹 𝐏𝐞𝐧𝐚𝐥𝐢𝐭ăț𝐢 ș𝐢 𝐫𝐞𝐬𝐭𝐚𝐧ț𝐞
Penalități: max. 0,2%/zi, după 30 zile
Acțiune în instanță: după 60 zile de restanță
Radierea ipotecii legale: 10 zile de la plată⚠️ 𝐃𝐞 𝐫𝐞ț𝐢𝐧𝐮𝐭
❌ „Nu știam” nu este o apărare
❌ „Așa se face la noi” nu bate legea
✔️ Termenele sunt obligatorii, nu orientative”, este mesajul lui.
