Reguli obligatorii la bloc. Cine poate participa la adunarea generală și cine are dreptul să voteze

Participarea chiriașilor la adunările generale ale asociațiilor de proprietari poate genera neînțelegeri între locatarii unui bloc. Deși persoanele care locuiesc cu chirie sunt afectate de numeroase decizii luate de asociație, acestea nu beneficiază automat de aceleași drepturi ca proprietarii. Legea nr. 196/2018 stabilește cine poate vota în cadrul adunării generale și în ce condiții un proprietar poate fi reprezentat de o altă persoană.

Au chiriașii dreptul să participe la adunarea generală a asociației?

Adunarea generală reprezintă unul dintre principalele organisme de conducere ale asociației de proprietari, în cadrul căruia sunt adoptate decizii privind administrarea și întreținerea imobilului.

Totuși, nu toate persoanele care locuiesc într-un bloc au automat dreptul de a participa la luarea acestor decizii.

Potrivit Legii nr. 196/2018, adunarea generală este alcătuită din proprietarii membri ai asociației. Aceștia participă personal sau pot fi reprezentați de alte persoane, în condițiile prevăzute de lege.

În cazul chiriașilor, simplul fapt că locuiesc în imobil și achită anumite cheltuieli nu le conferă automat calitatea de membri ai asociației și nici drept de vot.

Problema este prezentată și într-un material publicat de Ziarul de Iași, în care un cititor relatează că mai mulți chiriași au fost îndepărtați de la o adunare generală, pe motiv că nu aveau dreptul să participe.

Explicațiile oferite în material arată că persoanele care nu sunt proprietari membri ai asociației pot fi acceptate în calitate de invitați, cu acordul participanților, pentru a asista la discuții sau pentru a-și exprima punctul de vedere.

Această posibilitate nu trebuie însă confundată cu un drept legal automat al chiriașilor de a asista la toate ședințele asociației.

Când poate un chiriaș să voteze în locul proprietarului

Legea nr. 196/2018 permite proprietarilor membri ai asociației să fie reprezentați în adunarea generală de o altă persoană.

Conform articolului 48, reprezentarea se face pe baza unei împuterniciri scrise și semnate de proprietarul în numele căruia este exercitat votul.

Astfel, un chiriaș poate participa ca reprezentant al proprietarului, dacă primește o asemenea împuternicire și sunt respectate celelalte condiții prevăzute de lege.

În această situație, chiriașul nu votează în nume propriu, ci în numele proprietarului care l-a împuternicit.

Legea stabilește și anumite restricții privind reprezentarea. Președintele asociației, membrii comitetului executiv, administratorul, cenzorul sau membrii familiilor acestora nu pot primi mandat pentru a reprezenta un alt proprietar în cadrul adunării generale.

De asemenea, un membru al asociației poate reprezenta cel mult un alt membru absent, în baza unei împuterniciri scrise.

Ce drepturi are un chiriaș care participă doar ca invitat

Participarea unui chiriaș ca invitat este diferită de reprezentarea legală a unui proprietar.

În materialul publicat de Ziarul de Iași se arată că, având în vedere că deciziile asociației influențează viața tuturor persoanelor din imobil, poate fi util ca și chiriașii să fie acceptați la anumite discuții.

În acest caz, prezența lor se poate limita la anumite puncte de pe ordinea de zi sau se poate extinde pe durata întregii ședințe, dacă participanții sunt de acord.

Chiriașii invitați își pot exprima punctele de vedere cu privire la problemele discutate, însă nu dobândesc prin simpla participare dreptul de a vota hotărârile asociației.

Diferența este importantă, întrucât voturile valabile influențează adoptarea hotărârilor privind cheltuielile, lucrările și administrarea proprietății comune.

Hotărârile asociației se aplică și proprietarilor care nu participă la ședință

Legea nr. 196/2018 stabilește că hotărârile adoptate legal de adunarea generală sunt obligatorii și pentru proprietarii care nu au participat la ședință, precum și pentru cei care nu sunt membri ai asociației.

Potrivit articolului 48, hotărârile devin obligatorii de la data afișării acestora la loc vizibil, în condițiile legii.

Prin urmare, absența proprietarului de la ședință nu îl exonerează de obligațiile care rezultă din hotărârile adoptate legal.

În cazul locuințelor închiriate, proprietarul rămâne persoana care are drepturile și obligațiile prevăzute de lege în raport cu asociația de proprietari.

Chiriașul poate fi implicat în discuțiile privind administrarea blocului, dar exercitarea dreptului de vot presupune respectarea regulilor privind reprezentarea proprietarului.