Reguli la bloc. Obligații de plată pentru apartamentul fără locatari. Asociația de proprietari are dreptul să te taxeze

Crezi că un apartament nelocuit te scapă de întreținere? Greșit. Chiar și fără chiriași sau locatari, proprietarii trebuie să plătească salarii, curățenie și reparații. Legea nr. 196/2018 stabilește clar ce scutiri sunt posibile, dar și ce costuri rămân obligatorii, indiferent dacă locuiești sau nu.

Ce plătesc proprietarii pentru un apartament nelocuit?

Chiar dacă un apartament este nelocuit, proprietarii nu sunt scutiți de toate cheltuielile lunare. Conform Legii nr. 196/2018, un apartament nelocuit nu înseamnă că proprietarul nu mai are nicio obligație de plată, ci doar că poate fi scutit de anumite costuri.

Astfel, dacă proprietarul face o cerere scrisă de scutire și nu locuiește în apartament cel puțin 15 zile într-o lună, acesta nu va plăti energia electrică pentru iluminatul casei scării, liftului sau a spațiilor exterioare, gazele, salubritatea sau vidanjarea.

Cu toate acestea, restul cheltuielilor nu dispar, deoarece lista de întreținere nu se calculează doar în funcție de numărul de persoane din apartament, ci și pe baza cotei-părți indivize din proprietatea comună.

Această cotă este menționată în actul de deținere al apartamentului și se regăsește în acordul de asociere al asociației de proprietari, fiind baza pentru calculul cotelor de întreținere lunare. Legea prevede șase tipuri de repartizare a cheltuielilor, însă pentru un apartament nelocuit, scutirea se aplică strict pentru cheltuielile care depind de numărul de persoane prezente.

De ce restul cheltuielilor nu dispar?

Printre cheltuielile care rămân obligatorii se numără salariile personalului asociației. Chiar dacă proprietarul nu locuiește în apartament, el trebuie să plătească cota sa din salariile președintelui, comitetului, cenzorului sau administratorului, acestea fiind repartizate pe cotă și nu în funcție de numărul de locatari.

De asemenea, serviciile de curățenie, fie că sunt realizate de personal propriu al asociației sau prin contract extern, vizează părțile comune ale blocului, precum casa scării, geamurile, liftul și intrările, și se plătesc tot pe baza cotei-părți indivize. Aceeași regulă se aplică și în cazul reparațiilor sau intervențiilor la instalațiile și echipamentele comune, fațadă, acoperiș, subsol sau terasă, costurile fiind suportate de toți proprietarii, indiferent dacă locuiesc sau se află în altă localitate ori în străinătate.

Asociațiile de proprietari nu pot stabili un alt mod de repartizare a cheltuielilor decât cel prevăzut de lege. Orice hotărâre care contravine prevederilor legale este nulă, conform articolului 75 alin. 3 din Legea nr. 196/2018. Obligațiile proprietarilor sunt stabilite nu în funcție de prezența lor în apartament, ci de dreptul de proprietate asupra cotei-părți indivize din proprietatea comună.

Informațiile au fost prezentate de Gelu Pușcaș, avocat specializat în litigii privind Asociațiile de Proprietari și autor de carte dedicată proprietarilor și organelor de conducere ale acestora.

Postarea completă a avocatului Gelu Pușcaș

„𝐏𝐄𝐍𝐓𝐑𝐔 𝐔𝐍 𝐀𝐏𝐀𝐑𝐓𝐀𝐌𝐄𝐍𝐓 𝐍𝐄𝐋𝐎𝐂𝐔𝐈𝐓 𝐃𝐄 𝐂𝐄 𝐏𝐋Ă𝐓𝐄𝐒𝐂 𝐋𝐔𝐍𝐀𝐑 𝐒𝐀𝐋𝐀𝐑𝐈𝐈, 𝐂𝐔𝐑ĂȚ𝐄𝐍𝐈𝐄 Ș𝐈 𝐑𝐄𝐏𝐀𝐑𝐀Ț𝐈𝐈?

𝟏. 𝐂𝐞 î𝐧𝐬𝐞𝐚𝐦𝐧ă 𝐚𝐩𝐚𝐫𝐭𝐚𝐦𝐞𝐧𝐭 𝐧𝐞𝐥𝐨𝐜𝐮𝐢𝐭?
În accepțiunea Legii 196/2018 reprezintă strict scutirea proprietarului, lunar, de la anumite cheltuieli DAR NICIODATĂ lipsa oricărei obligații de plată. Apartament nelocuit NU este egal cu zero în lista de întreținere.

𝟐. 𝐂𝐞 𝐍𝐔 𝐩𝐥ă𝐭𝐞ș𝐭𝐞 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐮𝐥 î𝐧 𝐥𝐢𝐬𝐭𝐚 𝐝𝐚𝐜ă 𝐚𝐩𝐚𝐫𝐭𝐚𝐦𝐞𝐧𝐭𝐮𝐥 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐠𝐨𝐥?
Dacă proprietarul a făcut în scris o cerere de scutire și dacă pentru o perioadă de cel puțin 15 zile într-o lună nu locuiește în apartament, NU plătește următoarele cheltuieli:
energie electrică (de tipul – iluminat casa scării, funcționare lift, iluminat perimetral, iluminat parcări exterioare)
gaze;
salubritate;
vidanjare.

𝟑. 𝐃𝐞 𝐜𝐞 𝐳𝐞𝐫𝐨 𝐩𝐞𝐫𝐬𝐨𝐚𝐧𝐞 𝐧𝐮 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐞𝐠𝐚𝐥 𝐳𝐞𝐫𝐨 𝐥𝐚 î𝐧𝐭𝐫𝐞ț𝐢𝐧𝐞𝐫𝐞?
Pentru că, costurile regăsite în lista de plată nu se rezumă strict la numărul de persoane care locuiesc în apartament ci și la cota parte indiviză deținută de către fiecare din proprietarea comună. Cota indiviză deținută de către fiecare proprietar SE REGĂSEȘTE ÎN ACTUL DE DEȚINERE AL APARTAMENTULUI. Acea cotă indiviză din actul de deținere al apartamentului se regăsește și în acordul de asociere de la înființarea asociației (sau la unele asociații în actualizarea acordului) și mai apoi lista de plată are la bază acel procent pentru fiecare proprietar pentru calculul cotelor de întreținere lunare.
𝐄𝐱𝐢𝐬𝐭ă 𝟔 𝐭𝐢𝐩𝐮𝐫𝐢 𝐝𝐞 𝐫𝐞𝐩𝐚𝐫𝐭𝐢𝐳ă𝐫𝐢 î𝐧 𝐥𝐢𝐬𝐭𝐚 𝐝𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐭ă 𝐜𝐨𝐧𝐟𝐨𝐫𝐦 𝐥𝐞𝐠𝐢𝐢:
a) cheltuieli la numărul de persoane;
b) cheltuieli pe cotă;
c) cheltuieli pe beneficiar;
d) cheltuieli pe consumuri individuale;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de altă natură.
Dacă apartamentul este nelocuit, în lista de plată scutirea va opera strict pentru cheltuielile care se repartizează la numărul de persoane prezente. Nu am număr de persoane prezente în lista de plată, nu am de achitat costurile de la punctul 2 de mai sus.

𝟒. 𝐃𝐞 𝐜𝐞 𝐩𝐥ă𝐭𝐞𝐬𝐜 𝐬𝐚𝐥𝐚𝐫𝐢𝐢𝐥𝐞 𝐝𝐚𝐜ă 𝐧𝐮 𝐥𝐨𝐜𝐮𝐢𝐞𝐬𝐜?
Pentru că este o obligație legală stabilită de legiuitor în sarcina proprietarului, obligație care nu este stabilită în raport cu persoanele care locuiesc ci cu însăși proprietatea deținută. Proprietatea, apartamentul, nefiind în aer suspendat ci făcând parte dintr-un condominiu așa cum este acesta definit în Legea 196/2018 are și o cotă din tot cea ce reprezintă parte comună: fațadă, casa scării, terasă, acoperiș, subsol, țevi de apă și căldură, scurgeri, centrală de bloc, uscătorul, camera tehnică etc.
Salariile personalului care prestează în baza unui contract de mandat – președinte, comitet, cenzor – se repartizează pe cotă. La fel și în cazul personalului angajat cu CIM sau al administratorului angajat în baza unui contract de prestări servicii.
Salariile nu au legătură cu persoanele prezente.Chiar dacă nu locuiesc voi achita lunar cota care îmi revine din aceste salarii. Chiar dacă proprietarul susține că cei care primesc bani nu fac nimic pentru ei, în lista de plată repartizarea se face pe cotă și va avea de suportat, lună de lună, un astfel de cost.

𝟓. 𝐃𝐞 𝐜𝐞 𝐩𝐥𝐚𝐭ă𝐬𝐜 𝐜𝐮𝐫ăț𝐞𝐧𝐢𝐚 𝐝𝐚𝐜ă 𝐧𝐮 𝐥𝐨𝐜𝐮𝐢𝐞𝐬𝐜?
Și serviciul de curățenie, fie că este unul contractat sau prin personal propriu angajat al asociației, este unul care vizează cota indiviză și nu numărul de persoane. Așa este reglementarea regăsită în art. 85 din Legea 196/2018 și prin urmare obligația asociației este de a realiza o astfel de repartizare.
Contravaloatrea serviciului de curățenie și materialele de curățenie folosite lunar, se repartizează în listă, de cotă. Chiar dacă nu locuiești și nu faci mizerie, poate nu dai cu lunile prin casa scării, nu înseamnă că nu ai de suportat partea care își revine din acest serviciu.
Serviciul de curățenie vizează casa scării, geamurile de pe scară, intrarea în bloc, liftul care reprezintă componente ale părții comune și prin urmare se suportă de toți proprietarii în funcție de cota parte indiviză deținută din proprietatea comună.

𝟔. 𝐃𝐞 𝐜𝐞 𝐩𝐥ă𝐭𝐞𝐬𝐜 𝐫𝐞𝐩𝐚𝐫𝐚ț𝐢𝐢 𝐝𝐚𝐜ă 𝐧𝐮 𝐥𝐨𝐜𝐮𝐢𝐞𝐬𝐜?
Tot ceea ce reprezintă instalații și echipamente și tot ceea ce se regăsește enumerat în art. 85 din Legea 196/2018 reprezintă parte comună. Asociația are obligația de a menține în bună stare de funcționare tot ceea ce reprezintă parte comună.
Dacă este parte comune, definită de Codul Civil și de Legea 196/2018, atunci fiecare proprietar, având și el o parte din această parte comună, trebuie să participe și să susțină un astfel de cost.
Orice fel de reparație sau intervenție la partea comună este suportată și de proprietarul plecat în altă localitate, în Spania, Italia sau Germania.

𝟕. 𝐃𝐞 𝐜𝐞 𝐧𝐮 𝐩𝐨𝐚𝐭𝐞 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐚 𝐬ă 𝐬𝐭𝐚𝐛𝐢𝐥𝐞𝐚𝐬𝐜ă 𝐮𝐧 𝐚𝐥𝐭 𝐦𝐨𝐝 𝐝𝐞 𝐫𝐞𝐩𝐚𝐫𝐭𝐢𝐳𝐚𝐫𝐞?
Pentru a răspunde în mod clar și unei astfel de întrebări, menționez: dacă asociația face altfel decât cele menționate mai sus, acea hotărâre este nelegală deoarece legiuitorul a stabilit prin enumerare modurile de repartizare și pentru că legiuitorul a stabilit că nerespectarea unui astfel de mod de repartizare se sancționează cu nulitatea și a stabilit că asociația trebuie să respecte un astfel de mod de repartizare.
Art. 75 alin 3 din Legea 196/2018 prevede că „Asociația de proprietari are obligația de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar hotărârile luate de adunarea generală a proprietarilor cu încălcarea acestor dispoziții sunt nule de drept”.”