4 proceduri legale prin care proprietarii își pot apăra drepturile
Avocatul Gelu Pușcaș atrage atenția, pe pagina „Consultanța Asociații Proprietari”, că mulți proprietari de apartamente cred, în mod eronat, că nu au instrumente legale pentru a reacționa în fața abuzurilor sau neregulilor din activitatea asociațiilor de proprietari. Potrivit sursei citate, lipsa de informare sau interpretarea greșită a legislației a condus, în timp, la o stare de pasivitate a proprietarilor în raport cu organele de conducere ale asociațiilor.
În acest context, sunt prezentate patru proceduri clare, prevăzute de Legea nr. 196/2018, prin care proprietarii pot acționa informat și legal.
Prima procedură vizează accesul proprietarilor la actele asociației. Conform legislației, orice proprietar poate solicita, în scris, consultarea sau copierea documentelor asociației, fără a fi condiționat de calitatea de membru. Cererea trebuie înregistrată oficial, iar președintele asociației are obligația de a răspunde în termen de 10 zile. În lipsa unui răspuns, proprietarul se poate adresa instanței de judecată pentru obligarea asociației la punerea la dispoziție a documentelor.
A doua procedură se referă la contestarea listelor de plată. Sursa arată că proprietarii au dreptul să conteste în scris sumele înscrise în lista de întreținere, indicând clar motivele nemulțumirii. Președintele asociației este obligat să ofere un răspuns scris în termen de 10 zile. De asemenea, se subliniază că simpla neplată a întreținerii nu echivalează cu o contestație și că lipsa unui răspuns poate fi sancționată printr-o acțiune în instanță.
Cea de-a treia procedură privește posibilitatea recalculării listelor de plată. Potrivit „Consultanța Asociații Proprietari”, legea permite eliminarea din liste a unor sume care nu sunt justificate prin documente contabile sau hotărâri ale adunării generale. Proprietarul trebuie să formuleze o solicitare scrisă și să acorde un termen rezonabil pentru răspuns sau regularizare. Dacă asociația refuză sau rămâne în pasivitate, singura soluție rămâne instanța de judecată, demers care poate presupune timp, costuri și, în unele cazuri, o expertiză contabilă judiciară.
A patra procedură, respectiv dreptul proprietarului de a contracta o expertiză contabilă, posibilitate prevăzută expres de art. 81 din Legea nr. 196/2018. Această expertiză poate fi utilizată pentru clarificarea modului de gestionare a fondurilor și pentru susținerea unor eventuale acțiuni legale.
Cum poate fi realizată o expertiză contabilă extrajudiciară la nivelul asociațiilor?
Avocatul Gelu Pușcaș, specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și în litigii legate de administrarea proprietăților, prezintă și procedura prin care un proprietar poate contracta o expertiză contabilă extrajudiciară, ca instrument de verificare a activității financiar-contabile a asociației de proprietari.
Potrivit sursei, proprietarul care dorește realizarea unei astfel de expertize trebuie, în primul rând, să încheie un contract cu un profesionist autorizat să efectueze o astfel de lucrare. Ulterior, acesta trebuie să notifice asociația de proprietari pentru predarea documentelor necesare efectuării expertizei și să întocmească un proces-verbal de predare-primire a actelor aferente perioadei analizate. De asemenea, proprietarul este sfătuit să permită expertului să își desfășoare activitatea în mod obiectiv, subliniindu-se că expertiza are caracter extrajudiciar.
În același timp, Gelu Pușcaș arată că proprietarii trebuie să fie conștienți de faptul că costul expertizei este suportat de cel care o solicită, scopul acesteia fiind clarificarea existenței sau inexistenței unor nereguli în gestiunea asociației. În situația în care expertiza constată sume fără acoperire și un prejudiciu suferit de proprietar, aceasta poate constitui baza unei acțiuni în instanță.
Expertiza extrajudiciară nu înlocuiește expertiza judiciară, iar în cazul unui proces, instanța va desemna un expert judiciar care va realiza o nouă analiză. În această etapă, proprietarul are posibilitatea de a solicita încuviințarea unui expert parte.
Totodată, se menționează că o astfel de expertiză poate fi contractată și finanțată de mai mulți proprietari, cu scopul de a demonstra în cadrul adunării generale că anumite aspecte ale activității financiar-contabile a asociației nu respectă normele legale în vigoare.
„Ce trebuie să facă proprietarul:
a) să semneze un contract cu un profesionist și care este abilitat în a realiza o astfel de lucrare;
b) să notifice asociația în vederea predării actelor pentru a se putea realiza expertiza;
c) să încheie un proces verbal de predare primire și să ridice actele pentru perioada avută în vedere de expertiză;
d) să lase expertul să-și realizeze lucrarea într-un mod obiectiv (această lucrarea este și rămâne una extrajudiciară);Ce trebuie să cunoască proprietarul:
a) costul unei astfel de expertize este susținut de către proprietar și are rolul de a clarifica existența sau nu a unor derapaje în cadrul asociației;
b) în situația în care se constată că există sume fără acoperire și că proprietarul a suferit un prejudiciu, expertiza stă la baza sesizării instanței de judecată;
c) expertiza este și rămâne una extrajudiciară; dacă se ajunge la instanța de judecată, se va numi un expert judiciar care va realiza o nouă expertiză; în această fază proprietarul poate solicita încuviințarea unui expert parte;
d) o astfel de expertiză poate fi contractată și susținută financiar de mai mulți proprietari pentru a putea demonstra în cadrul adunării generale că anumite aspecte din activitatea financiar contabilă a asociației nu sunt conform normelor legale aplicabile”, scrie pe pagina respectivă de Facebook.
