Reguli la bloc 2026. Este obligatoriu pentru românii care locuiesc la ultimul etaj. Amenzile pot ajunge până la 10.000 de lei

Reguli la bloc, 2026. A locui la ultimul etaj nu este doar despre priveliște, ci și despre responsabilități legale. De la amenzi record de 10.000 de lei până la executări silite, află ce obligații legale ai asupra terasei comune și cum poți evita sancțiunile drastice.

Reguli la bloc 2026. Ce obligații legale au românii care locuiesc la ultimul etaj?

Reguli la bloc 2026. Regulile de bază ale conviețuirii la bloc în România rămân ancorate în Legea nr. 196/2018, însă legislația a beneficiat de actualizări importante privind eficiența energetică și administrarea, pe măsură ce digitalizarea evidențelor de la primării și asociații face ca „scăpările” să fie din ce în ce mai greu de ascuns. O atenție deosebită este acordată proprietarilor care locuiesc la ultimul etaj, pentru care regimul sancțiunilor a devenit mult mai riguros. Un aspect esențial pe care aceștia trebuie să îl rețină este faptul că, deși terasa se află deasupra capului lor, aceasta nu constituie o proprietate exclusivă, ci este parte a proprietății comune, cu excepția cazurilor rare în care actul de vânzare-cumpărare prevede explicit contrariul.

Conform prevederilor legale actualizate, proprietarii de la ultimul etaj sunt obligați să permită accesul reprezentanților asociației în apartamentul lor ori de câte ori acest lucru este necesar pentru inspectarea, întreținerea sau repararea elementelor proprietății comune, cum sunt terasa sau coloanele de apă. În situații obișnuite, accesul se face după un preaviz de 5 zile, însă în caz de urgență, acesta trebuie permis imediat. Refuzul accesului atrage sancțiuni severe, respectiv amenzi contravenționale cuprinse între 500 de lei și 3.000 de lei. Mai mult, dacă refuzul duce la producerea unei inundații care afectează vecinii sau structura blocului, proprietarul vinovat va plăti integral reparațiile tuturor apartamentelor afectate și costurile de judecată. În cazuri de urgență majoră, asociația poate obține o ordonanță președințială pentru a intra în apartament cu executor judecătoresc și poliție.

Modificările structurale sunt un alt punct critic în 2026, controalele fiind mult mai stricte din cauza noilor norme de siguranță seismică. Proprietarii nu au voie să demoleze pereți, să închidă balcoane sau să modifice fațada ori terasa fără autorizație de construire și acordul asociației. Nerespectarea Legii nr. 50/1991 privind construcțiile atrage amenzi colosale, între 1.000 de lei și 100.000 de lei, în funcție de gravitatea modificării, la care se adaugă obligația de a obține autorizația post-factum sau de a aduce apartamentul la starea inițială pe cheltuială proprie. În situațiile în care intervențiile afectează structura de rezistență și pun în pericol siguranța clădirii, proprietarii riscă un dosar penal cu pedepse de la 3 luni la un an de închisoare sau amendă penală.

În ceea ce privește utilizarea locuinței, transformarea apartamentului de la ultimul etaj în sediu de firmă, atelier sau unitate de cazare în regim hotelier de tip Airbnb este strict condiționată de acordul vecinilor direct afectați, respectiv cei de jos și cei de pe lateral. Lipsa acestui acord poate duce la amenzi administrative între 5.000 de lei și 10.000 de lei și la suspendarea activității prin sigilarea spațiului de către Primărie sau Poliția Locală.

De asemenea, proprietarii au obligația morală și legală de a sesiza prompt orice infiltrație la nivelul terasei, ignorarea problemelor ce duc la degradarea structurii fiind sancționabilă. Dacă un proprietar intervine neautorizat asupra scurgerii de pe terasă din dreptul său și provoacă daune prin înfundarea acesteia, el riscă o amendă între 500 de lei și 3.000 de lei, fiind totodată obligat să suporte integral costurile refacerii hidroizolației pentru întreaga zonă afectată.

Cine plătește reparația acoperișului?

Toată lumea plătește. Potrivit Legii nr. 196/2018, terasa blocului este proprietate comună. Asta înseamnă că reparația acoperișului se plătește de către toți proprietarii din bloc, proporțional cu cota-parte din proprietate (suprafața utilă a apartamentului).

În prezent, asociațiile de proprietari sunt obligate să aibă un fond de reparații activ. Dacă terasa curge, asociația blocului trebuie să intervină imediat folosind acești bani.