Regulă la bloc și curte. Mulți români fac această modificare fără să știe că este ilegală. Ce document este obligatoriu

Transformarea unui garaj sau a unui loc de parcare într-o locuință poate părea o soluție simplă pentru obținerea unui spațiu de locuit, însă legea impune o serie de condiții stricte. Schimbarea destinației unui astfel de spațiu nu se poate face doar prin amenajarea acestuia și racordarea la utilități, ci presupune, în multe situații, autorizații, avize și modificarea documentelor cadastrale.

Schimbarea destinației unui garaj este reglementată de lege

Tot mai mulți proprietari iau în calcul transformarea unui garaj într-o locuință, fie pentru uz personal, fie pentru a valorifica mai bine spațiul. Totuși, simpla amenajare a interiorului nu este suficientă pentru ca acesta să fie considerat, din punct de vedere legal, apartament.

Potrivit Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, schimbarea destinației unei construcții este permisă numai cu respectarea normelor urbanistice și, în majoritatea situațiilor, în baza unei autorizații de construire.

Există și situații în care schimbarea destinației poate fi realizată fără autorizație, însă doar dacă nu sunt executate lucrări pentru care aceasta este obligatorie și dacă noua utilizare este permisă prin documentațiile de urbanism. În practică însă, amenajarea unei băi, a unei bucătării, modificarea instalațiilor sau compartimentarea spațiului implică, de regulă, obținerea mai multor avize și autorizații.

Certificatul de urbanism este primul pas

Înainte de începerea oricăror lucrări, proprietarul trebuie să solicite un certificat de urbanism de la primărie.

Acest document stabilește dacă schimbarea destinației este permisă și indică toate avizele și documentațiile necesare.

În funcție de particularitățile construcției, pot fi necesare un proiect tehnic întocmit de specialiști, o expertiză tehnică, avize pentru utilități și, în anumite cazuri, acordul asociației de proprietari și al vecinilor direct afectați, mai ales dacă sunt modificate fațada, instalațiile, structura clădirii sau alte părți comune.

Nu toate garajele sunt încadrate la fel

Regimul juridic diferă și în funcție de tipul construcției.

Un garaj realizat pe structură ușoară, fără pereți laterali și format doar din acoperiș, nu este tratat la fel ca o construcție permanentă și, în anumite situații, nu necesită autorizare și nici nu este impozitat ca un imobil.

În schimb, dacă spațiul este închis cu zidărie, BCA, cărămidă sau beton, lucrările intră sub incidența legislației privind autorizarea construcțiilor, indiferent dacă garajul rămâne spațiu pentru parcare sau este transformat în locuință ori în altă destinație.

Spațiul trebuie să respecte condițiile impuse unei locuințe

Chiar dacă schimbarea destinației este aprobată, spațiul trebuie să îndeplinească toate cerințele minime prevăzute pentru locuințe.

Acestea vizează suprafața utilă, înălțimea încăperilor, iluminarea naturală, ventilarea, accesul, încălzirea, alimentarea cu apă și evacuarea apelor uzate.

Mobilarea garajului, racordarea la utilități sau folosirea acestuia pentru locuit nu schimbă automat destinația juridică a construcției.

Dacă spațiul este utilizat exclusiv ca locuință, noua destinație trebuie înscrisă atât în documentele emise de autoritățile locale, cât și în documentația cadastrală și în cartea funciară.

Acest aspect este important inclusiv în cazul unei eventuale vânzări, deoarece influențează regimul fiscal și modul de impozitare al imobilului.

Plata impozitului nu înlocuiește autorizația

Specialiștii atrag atenția că există situații în care proprietarii consideră că plata impozitului ca pentru locuință sau stabilirea domiciliului în acel spațiu sunt suficiente pentru legalizarea schimbării de destinație.

În realitate, aceste elemente nu înlocuiesc autorizația de construire și nici obligația actualizării documentelor cadastrale.

În lipsa respectării procedurilor prevăzute de lege, autoritățile pot solicita readucerea spațiului la destinația pentru care a fost autorizat inițial, chiar dacă acesta este folosit de ani de zile ca locuință.