Administratorul blocului nu trebuie să rezolve toate problemele
Avocatul Gelu Pușcaș a vorbit despre cine trebuie să întrețină, de fapt, părțile comune ale blocului și de ce trebuie să plătească cheltuieli dacă apartamentul său este nelocuit.
Acesta scoate în evidență că aspectul financiar este reglementat clar, în timp ce rămâne frecventă confuzia legată de responsabilitățile efective privind părțile comune.
Contrar percepției răspândite, administratorul nu este persoana care „rezolvă totul”. Multe probleme — de la infiltrații și reparații la conflicte legate de folosirea spațiilor comune — sunt adesea raportate direct administratorului, de parcă acesta ar avea autoritatea să ia decizii.
”Din ce în ce mai mulți proprietari se adresează direct administratorului pentru orice problemă: infiltrații, țevi, cabluri, intervenții, conflicte privind ocuparea ilegală a unor spații comune.
Iar explicația este simplă: s-a creat impresia că administratorul este persoana care „rezolvă tot”, a mai spus acesta.
În realitate, legea stabilește clar că răspunderea pentru întreținerea și administrarea părților comune revine asociației de proprietari, prin organele sale: Adunarea Generală și Comitetul Executiv.
Potrivit acestuia, administratorul nu poate face mai multe lucruri, precum:
- Nu poate decide singur asupra reparațiilor majore sau investițiilor
- Nu poate lua măsuri împotriva proprietarilor care ocupă ilegal părțile comune
- Nu poate dispune lucrări fără aprobarea organelor de conducere
Atribuțiile administratorului de bloc
Avocatul a mai precizat că administratorul are următoarele atribuții:
- Să pună în aplicare deciziile Adunării Generale și ale Comitetului Executiv
- Să ofere informații, oferte și soluții tehnice comitetului pentru luarea deciziilor
- Să gestioneze execuția lucrărilor aprobate
Astfel, solicitările proprietarilor trebuie îndreptate către asociație, iar administratorul acționează ca executor al deciziilor, nu ca factor decizional.
Părțile comune reprezintă spațiile și bunurile din clădire sau terenul aferent care sunt destinate folosinței tuturor proprietarilor și fac obiectul unui drept de coproprietate forțată.
Art. 2 lit. p)
“părți comune – părțile din clădire și/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietăți individuale și sunt destinate folosinței tuturor proprietarilor sau unora dintre aceștia, precum și alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună. Părțile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietățile individuale, care constituie bunurile principale. Toate părțile comune formează obiectul proprietății comune. Părțile comune nu pot fi folosite decât în comun și sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată.”
Articolul 63 prevede că administrarea, întreținerea și modernizarea părților comune sunt responsabilitatea asociației de proprietari, iar costurile acestor activități reprezintă cheltuieli comune.
Art. 63 (1)
“Administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și/sau modernizarea, după caz, a proprietății comune aferente condominiului sunt în sarcina asociației de proprietari, iar cheltuielile legate de aceste activități reprezintă cheltuieli comune.”
