Regulă la bloc pentru proprietari. Costurile sunt obligatorii. Se achită indiferent de numărul locuitorilor

Avocatul Gelu Pușcaș, specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și în litigiile privind administrarea proprietăților, atrage atenția asupra celor mai frecvente trei greșeli comise de proprietari. Aceste erori generează blocaje, conflicte și cheltuieli inutile și apar constant în practică.

Cea mai frecventă greșeală este considerarea administratorului ca fiind organ decizional. În realitate, administratorul nu poate lua decizii juridice sau financiare fără mandat, nu poate cheltui bani fără aprobare și nu stabilește prioritățile sau lucrările de investiții ale asociației, subliniază avocatul Gelu Pușcaș într-o postare realizată pe Facebook.

Proprietarii pierd bani și timp din greșeli frecvente în asociații

Lucrările, reparațiile și investițiile sunt aprobate de adunarea generală și, în anumite limite, de comitetul executiv. Orice acțiune împotriva administratorului pentru atribuții care țin de adunarea generală poate fi respinsă din lipsă de calitate procesuală.

„Mulți proprietari pierd timp, consumă nervi și ajung chiar în instanță din cauza unor convingeri greșite despre modul în care funcționează asociația de proprietari.
În practică, trei erori apar constant și generează blocaje, conflicte și cheltuieli inutile.
𝟏. „𝐀𝐦 𝐬𝐩𝐮𝐬 𝐚𝐝𝐦𝐢𝐧𝐢𝐬𝐭𝐫𝐚𝐭𝐨𝐫𝐮𝐥𝐮𝐢”
Este cea mai frecventă greșeală.
În chestiuni care țin de cheltuirea banilor asociației sau de încheierea unor contracte în numele acesteia, simpla discuție cu administratorul nu produce efecte juridice.
Administratorul:
– nu este organ de conducere;
– nu are putere de decizie;
– nu poate angaja asociația în contracte fără mandat;
– nu poate cheltui bani fără aprobare;
– nu decide lucrări sau investiții;
– nu stabilește prioritățile la nivelul condominiului;
– nu introduce fonduri „din proprie inițiativă” pe lista de plată.
Lucrările, reparațiile și investițiile sunt aprobate de adunarea generală, iar în anumite limite de comitetul executiv, în baza mandatului primit.
Un demers greșit — inclusiv o eventuală acțiune în instanță formulată împotriva administratorului pentru probleme ce țin de competența adunării generale — poate fi respins pentru lipsa calității procesuale. Administratorul nu poate răspunde pentru atribuții care, potrivit legii, aparțin altor organe ale asociației”, a scris Gelu Pușcaș.

Plata cotelor de întreținere poate fi realizată la casierie sau prin transfer bancar în contul asociației. Dovada plății este transferul bancar și evidența în extrasul de cont al asociației, iar suma este ulterior înregistrată în contabilitate. Solicitarea unei chitanțe suplimentare pentru o plată efectuată prin transfer bancar nu este justificată și ar putea genera o dublă înregistrare contabilă. Pentru claritate, proprietarul trebuie să menționeze în rubrica „detalii plată” luna sau natura sumei achitate, cum ar fi întreținere, penalități sau fond de rulment.

„𝟐. „𝐀𝐦 𝐩𝐥ă𝐭𝐢𝐭 𝐩𝐫𝐢𝐧 𝐛𝐚𝐧𝐜ă, 𝐯𝐫𝐞𝐚𝐮 ș𝐢 𝐜𝐡𝐢𝐭𝐚𝐧ță”. Cotele de întreținere pot fi achitate atât la casierie, cât și prin transfer bancar, în contul asociației. În cazul plății prin bancă, dovada o reprezintă transferul bancar și evidențierea sumei în extrasul de cont al asociației. Ulterior, suma este înregistrată în contabilitatea acesteia. Solicitarea unei chitanțe pentru o sumă deja plătită prin transfer bancar nu este justificată, deoarece ar genera o dublă înregistrare contabilă. Practic, proprietarul ar figura cu o plată în plus. Pentru claritate, este recomandat ca la rubrica „detalii plată” din ordinul de transfer să fie menționată luna sau natura sumei achitate (întreținere, penalități, fond de rulment etc.)”, subliniază avocatul.

Absența din apartament nu exonerează proprietarul de obligațiile de plată

Absența din apartament nu exonerează proprietarul de obligațiile de plată. Zero persoane declarate nu înseamnă zero cheltuieli. Cheltuielile pentru părțile comune, reparații, fond de rulment, fond de reparații, salarii și servicii administrative, precum și alte obligații legale, rămân obligatorii.

Doar anumite costuri repartizate pe număr de persoane, cum ar fi consumurile individuale, nu se datorează dacă apartamentul este nelocuit. Articolul 85 din Legea nr. 196/2018 stabilește clar că aceste cheltuieli se datorează indiferent de numărul de persoane sau de locuirea efectivă a apartamentului.

„𝟑. „𝐃𝐚𝐜ă 𝐧𝐮 𝐥𝐨𝐜𝐮𝐢𝐞𝐬𝐜, 𝐝𝐞 𝐜𝐞 𝐬ă 𝐩𝐥ă𝐭𝐞𝐬𝐜 î𝐧𝐭𝐫𝐞ț𝐢𝐧𝐞𝐫𝐞?”
Absența din apartament nu înseamnă lipsa obligațiilor de plată.
Zero persoane declarate nu echivalează cu zero cheltuieli.
Este adevărat că anumite costuri repartizate în funcție de numărul de persoane (de exemplu, consumuri individuale sau servicii calculate per persoană) nu se datorează dacă nimeni nu locuiește în apartament.
Însă restul cheltuielilor rămân obligatorii:
– cheltuieli pentru părțile comune;
– reparații;
– fond de rulment;
– fond de reparații;
– salarii și servicii administrative;
– alte obligații stabilite prin lege.
Articolul 85 din Legea nr. 196/2018 enumeră aceste cheltuieli și stabilește că ele sunt datorate independent de locuirea efectivă a apartamentului și independent de numărul de persoane.
𝐂𝐨𝐧𝐜𝐥𝐮𝐳𝐢𝐞
Cele mai multe conflicte din asociațiile de proprietari nu pornesc din rea-credință, ci din necunoașterea competențelor și a procedurilor legale.
Înțelegerea corectă a rolului administratorului, a atribuțiilor adunării generale și a obligațiilor de plată poate preveni litigii, pierderi de bani și tensiuni inutile între proprietari și conducerea asociației”, a conchis avocatul.

Postarea poate fi vizualizată aici.