Proprietatea care nu poate fi vândută. Se obține acord scris. Actul este declarat nul în lipsa semnăturii

Semnătura soțului sau soției poate fi obligatorie la vânzarea unui imobil, chiar dacă acesta este trecut doar pe numele unuia dintre ei. Totul depinde de regimul matrimonial și de momentul dobândirii proprietății. Nu orice proprietate aflată pe numele unui singur soț poate fi vândută fără acordul celuilalt. În anumite situații, lipsa consimțământului poate duce chiar la anularea tranzacției.

Regimul matrimonial aplicabil stabilește dacă imobilul este bun comun sau bun propriu

Dacă soții nu au încheiat un contract matrimonial, li se aplică automat regimul comunității legale de bunuri. În acest regim, bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt, în principiu, bunuri comune.

Asta înseamnă că ambii soți au drepturi egale asupra lor, indiferent dacă în actele de proprietate apare doar unul dintre ei.

În schimb, bunurile dobândite înainte de căsătorie sau cele primite prin moștenire ori donație sunt, de regulă, bunuri proprii.

De aceea, primul aspect verificat de notar este momentul dobândirii imobilului și natura sa juridică.

Bunurile dobândite înainte de căsătorie sau cele primite prin moștenire sau donație pot rămâne bunuri proprii, dar bunurile cumpărate în timpul căsătoriei sunt, prin lege, comune.

Vânzarea unui bun comun nu poate fi făcută fără acordul ambilor soți

Codul civil prevede că actele de dispoziție asupra bunurilor comune, cum este vânzarea, nu pot fi încheiate decât cu acordul ambilor soți. Vânzarea este considerată un act de dispoziție, deoarece transferă dreptul de proprietate. În cazul unui imobil dobândit în timpul căsătoriei este necesară semnătura ambilor soți.

Chiar dacă doar unul dintre soți figurează în contractul inițial de cumpărare, imobilul poate avea natura juridică de bun comun dacă a fost achiziționat în timpul căsătoriei.

Notarul are obligația să verifice acest aspect înainte de autentificarea contractului.

Dacă unul dintre soți încheie contractul de vânzare fără consimțământul celuilalt, iar bunul este comun, actul poate fi lovit de nulitate relativă. Asta înseamnă că tranzacția poate fi anulată la cererea soțului care nu și-a dat acordul. Actul rămâne valabil până când este contestat în instanță.

Pentru cumpărător, o astfel de situație poate crea riscuri juridice importante, motiv pentru care verificarea regimului matrimonial este esențială.

Există și cazuri în care vânzarea poate fi făcută fără semnătura celuilalt soț

Dacă imobilul este bun propriu, dobândit înainte de căsătorie sau primit prin moștenire ori donație, proprietarul poate dispune de el fără acordul partenerului.

De asemenea, dacă soții au încheiat un contract matrimonial prin care au ales regimul separației de bunuri, fiecare poate vinde bunurile care îi aparțin în mod exclusiv.

În astfel de situații, actele trebuie să reflecte clar natura juridică a bunului.

Înainte de autentificarea contractului, notarul are responsabilitatea de a verifica actele de proprietate și starea civilă a vânzătorului.

Dacă imobilul a fost dobândit în timpul căsătoriei și nu există un contract matrimonial care să stabilească separația de bunuri, notarul va solicita prezența și consimțământul ambilor soți.

Această verificare are rolul de a preveni litigii ulterioare și de a asigura validitatea tranzacției.

Regula privind consimțământul ambilor soți urmărește protejarea patrimoniului comun al familiei. Imobilul poate reprezenta locuința familiei sau o parte semnificativă a patrimoniului comun. Din acest motiv, legea nu permite ca un singur soț să dispună unilateral de un bun comun.