Proprietarii cu datorii la întreținere, vizați de o posibilă schimbare a legii. Ce s-ar putea întâmpla cu restanțierii

O propunere de modificare a legislației privind asociațiile de proprietari ar putea schimba procedura de recuperare a restanțelor la întreținere. Avocatul Gelu Pușcaș a prezentat, pe pagina Consultanță Asociații Proprietari, o variantă prin care lista lunară de plată a cotelor de întreținere ar putea deveni titlu executoriu, permițând asociațiilor să înceapă executarea silită a proprietarilor restanțieri fără să mai fie necesară, în prealabil, obținerea unei hotărâri judecătorești.

Restanțierii de la bloc ar putea fi executați silit mai ușor. Ce modificare se propune la Legea 196/2018

Potrivit avocatului, recuperarea sumelor restante reprezintă o problemă pentru numeroase asociații de proprietari, care trebuie să achite facturile la utilități chiar și atunci când o parte dintre locatari nu își plătesc obligațiile la timp. În aceste situații, lipsa încasărilor suficiente poate pune presiune asupra bugetului asociației și asupra proprietarilor care își achită regulat cotele de întreținere.

Gelu Pușcaș atrage atenția asupra diferențelor dintre posibilitățile de recuperare a datoriilor pe care le au furnizorii de utilități și cele de care dispun asociațiile de proprietari. În opinia sa, o modificare legislativă ar putea simplifica procedurile și ar putea contribui la reducerea restanțelor acumulate de proprietarii care nu își achită contribuțiile lunare.

Cum ar putea fi modificată Legea 196/2018

Avocatul propune introducerea unui nou alineat la articolul 77 din Legea 196/2018, prin care lista lunară de plată a cotelor de întreținere să primească statutul de titlu executoriu. Formularea propusă este: „Lista lunară de plată a cotelor de întreținere, realizată conform prezentei legi, reprezintă titlu executoriu”.

O asemenea prevedere ar permite asociațiilor de proprietari să solicite executarea silită a restanțierilor în baza listelor de plată, fără să mai fie nevoite să parcurgă mai întâi un proces pentru recuperarea sumelor datorate. Propunerea este prezentată ca o posibilă soluție legislativă, nu ca o regulă deja intrată în vigoare.

În argumentația sa, Gelu Pușcaș compară situația asociațiilor de proprietari cu cea a furnizorilor de utilități. El susține că furnizorii beneficiază de posibilitatea executării facturilor în condițiile prevăzute de lege, în timp ce asociațiile întâmpină dificultăți atunci când încearcă să recupereze de la proprietari sumele necesare pentru plata acelorași servicii.

„În opinia mea, asociația de proprietari se găsește într-o poziție de inferioritate față de furnizorii de utilități, poziție de inferioritate rezultată din faptul că factura furnizorului de utilități reprezintă titlu executoriu.”, explică avocatul.

De ce sunt afectate asociațiile de proprietari de restanțe

Potrivit explicațiilor oferite de Gelu Pușcaș, dacă o asociație nu reușește să achite la termen facturile emise de furnizorii de utilități, aceștia pot recurge la executarea silită în condițiile legii. În schimb, asociația trebuie să urmeze procedurile legale de recuperare a datoriilor de la proprietarii care nu își plătesc întreținerea.

Avocatul susține că această diferență poate prelungi recuperarea sumelor restante și poate afecta capacitatea asociației de a-și îndeplini obligațiile financiare. În anumite situații, asociația ajunge să achite facturile din banii încasați de la proprietarii care își plătesc contribuțiile, în timp ce datoriile celorlalți continuă să se acumuleze.

„Furnizorul poate executa asociația în baza facturii și asociația, la rândul ei, să poată executa proprietarul restanțier în baza listei de întreținere. Pe principiul dacă furnizorul poate, să poată și asociația de proprietari.”, arată Gelu Pușcaș.

În viziunea sa, acordarea statutului de titlu executoriu listei lunare de întreținere ar crea o posibilitate mai rapidă de recuperare a cotelor neachitate. Astfel, asociația ar putea acționa împotriva proprietarului restantier fără să fie obligată să înceapă mai întâi un proces pentru fiecare datorie, cu respectarea condițiilor care ar urma să fie stabilite prin lege.

Contestarea listelor de întreținere, un posibil mecanism de protecție

Propunerea ridică și problema eventualelor erori sau abuzuri la întocmirea listelor de plată. Avocatul admite că unii proprietari ar putea invoca situații în care organele de conducere ale asociației nu respectă prevederile legale atunci când calculează și afișează sumele datorate.

Pentru a preveni asemenea situații, Gelu Pușcaș propune stabilirea unui termen în care proprietarii să poată contesta lista lunară de întreținere. Ca exemplu, acesta menționează o perioadă de 10 zile de la afișare, în care persoanele vizate să poată semnala eventualele nereguli.

În varianta prezentată de avocat, lipsa unei contestații în termenul stabilit ar putea atrage pierderea dreptului de a formula ulterior pretenții față de lista afișată și ar permite începerea executării silite pe baza acesteia. Aplicarea unui asemenea mecanism ar trebui însă reglementată prin lege, inclusiv în ceea ce privește condițiile și garanțiile oferite proprietarilor.

Gelu Pușcaș susține că restanțele acumulate de unii proprietari pot afecta fondul de rulment și capacitatea asociațiilor de a face plățile necesare. În astfel de cazuri, sumele colectate de la proprietarii bun-platnici devin o sursă importantă pentru acoperirea facturilor, deși obligațiile financiare ale fiecărui proprietar sunt distincte.

Ce limite ar trebui să aibă executarea silită

Pentru ca modificarea propusă să protejeze atât asociațiile, cât și proprietarii, avocatul consideră că ar trebui stabilite limite clare privind sumele care pot fi recuperate prin executare silită. Prima condiție menționată vizează respectarea Legii 196/2018 la întocmirea listelor de plată, astfel încât proprietarii să fie protejați împotriva eventualelor abuzuri.

O altă limită ar privi natura sumelor pentru care s-ar putea începe executarea. Potrivit propunerii, procedura ar trebui să se refere exclusiv la cota de întreținere și nu la fondurile asociației, pentru care sunt necesare hotărâri ale adunării generale și un buget de venituri și cheltuieli, potrivit explicațiilor avocatului.

De asemenea, executarea silită nu ar urma să includă soldurile anterioare, adică restanțele acumulate în lunile precedente, ci numai cota aferentă lunii curente. În această variantă, recuperarea ar putea fi realizată separat, pe baza fiecărei liste lunare de întreținere.

Aceste condiții sunt prezentate de Gelu Pușcaș drept elemente care ar trebui avute în vedere la elaborarea unei eventuale modificări legislative. Scopul lor ar fi limitarea procedurii la obligațiile de plată clar delimitate și prevenirea executării proprietarilor pentru sume care nu ar trebui să facă obiectul acesteia.

Propunerea avocatului, supusă dezbaterii

Gelu Pușcaș aduce în discuție necesitatea unei proceduri prin care asociațiile de proprietari să poată recupera mai ușor cotele restante, fără ca drepturile proprietarilor să fie afectate de eventuale erori de calcul sau de practici abuzive.

În argumentația sa, acesta pune accent pe diferența dintre obligația asociației de a achita facturile la utilități și dificultatea de a recupera, în timp util, banii de la proprietarii care nu își plătesc întreținerea. Propunerea urmărește să ofere asociațiilor un instrument juridic mai rapid, cu condiția instituirii unor garanții pentru persoanele împotriva cărora s-ar putea declanșa executarea silită.

Avocatul formulează problema ca pe o posibilă intervenție asupra Legii 196/2018 și invită la dezbaterea efectelor pe care o asemenea schimbare le-ar putea avea asupra asociațiilor și proprietarilor.

„ÎNTREBAREA ESTE: AR FI UTILĂ ȘI NECESARĂ O ASEMENEA MODIFICARE LEGISLATIVĂ? Ar putea fi aceasta o soluție pentru reducerea restanțelor și pentru protejarea proprietarilor care își achită la timp obligațiile? Sau există riscul ca o asemenea măsură să genereze abuzuri și nedreptăți?”, a punctat avocatul Gelu Pușcaș.