Concomitent, eliminarea facilităților fiscale pentru angajații din construcții (scutiri de impozit pe venit și contribuții) a redus imediat veniturile nete ale muncitorilor cu peste 10%, crescând costurile companiilor și riscând migrarea forței de muncă către economia informală.

Ritmul și modul de implementare (cu efect aproape imediat) au luat prin surprindere mediul de afaceri din construcții. Măsurile sunt percepute ca abrupt introduse, lăsând puțin timp companiilor pentru adaptare. Pe termen scurt, efectele ar putea fi opuse celor scontate, dacă nu se acționează pentru a sprijini tranziția sectorului către noul cadru fiscal.

Impactul asupra pieței construcțiilor și al locuințelor

Efecte asupra pieței rezidențiale și accesului la locuințe

O analiză realizată de constructorul român Maristar Com arată că decizia de creștere a TVA la locuințe lovește direct atât dezvoltatorii imobiliari, cât și populația cumpărătoare. Pentru persoanele fizice, majorarea cotei de TVA echivalează cu o creștere substanțială a prețului final. În termeni absoluți, pe segmentul apartamentelor de nivel mediu, măsura se traduce în mii de euro în plus. Pentru cumpărătorii de locuințe, această povară fiscală suplimentară poate împinge proprietatea imobiliară dincolo de pragul de accesibilitate.

Scumpirea locuințelor exacerbează oricum problema accesului la o primă locuință, mai ales pentru familiile tinere care nu au reușit să acumuleze capital, într-un moment în care dobânzile la credite ipotecare sunt ridicate, iar inflația a erodat veniturile disponibile. Deja în prima parte a anului 2025, trendul tranzacțiilor imobiliare este descendent: în primele patru luni s-a înregistrat o scădere de ~9% a numărului de vânzări de apartamente la nivel național față de aceeași perioadă din 2024. Majorarea TVA riscă să accentueze acest declin prin fenomenul de „așteptare și amânare”: mulți potențiali cumpărători fie se retrag temporar de pe piață sperând la eventuale ieftiniri, fie nu mai califică financiar pentru credite având în vedere prețul mărit”.

Un val de urgență pe piață

În luna iulie 2025 s-a observat un val de urgență pe piață, mulți cumpărători urmărind să profite de „ultimul tren” al TVA-ului redus. Pe de altă parte, după 1 august 2025, se poate preconiza un blocaj al tranzacțiilor. Cu alte cuvinte, cererea și oferta de locuințe noi ar putea scădea amândouă, reducând volumul pieței. Această contracție are implicații macroeconomice (sectorul construcțiilor contribuie ~6-7% la PIB, iar investițiile imobiliare au efect multiplicator în economie) și sociale (nevoia de locuințe rămâne ridicată, mai ales în marile orașe).

Maristar Com avertizează că un efect colateral previzibil este creșterea presiunii pe piața chiriilor. Dacă o parte dintre cei care intenționau să cumpere amână decizia din cauza costurilor mărite, ei vor rămâne mai mult timp în calitate de chiriași. Creșterea cererii pe piața închirierilor, într-un context de ofertă rigidă pe termen scurt, poate împinge chiriile în sus. Astfel, costul locuirii în general (fie prin rata bancară la achiziție, fie prin chirie) poate cunoaște o majorare, afectând în special familiile tinere și pe cei cu venituri medii.

Majorarea TVA pune probleme

Echitatea fiscală și socială este un alt palier al analizei realizate de constructor „Odată cu eliminarea cotelor reduse, toate locuințele vor fi taxate uniform cu TVA standard, indiferent că este vorba de garsoniera de 60.000 € a unui tânăr la început de drum sau de o vilă de lux de 250.000 €. Povara devine proporțional mai mare pentru cumpărătorii cu bugete mici, exact segmentul pe care cotele reduse urmăreau inițial să îl sprijine. Astfel, se pierde un instrument de politică socială ce facilita accesul la locuințe accesibile ca preț”, subliniază reprezentanții Maristar.

Beneficiind de perspectiva unui operator în industrie, Maristar Com arată că, pentru dezvoltatori, majorarea TVA pune probleme legate de cash-flow și marje. Mulți dezvoltatori au pre-vândut unități în proiecte aflate în construcție, cu livrare după 2025. Acele antecontracte au fost semnate cu presupunerea unui anumit cost total (inclusiv TVA). Dacă livrarea efectivă se face după schimbarea cotei și nu sunt îndeplinite condițiile de derogare, cumpărătorii ar trebui să achite diferența de TVA, ceea ce ar putea conduce fie la renegocieri incomode, fie la riscul ca unii clienți să renunțe.

Capacitatea firmelor de a absorbi majorarea până la 19-21% este limitată, ar însemna practic să sacrifice ~10-12% din prețul brut în favoarea clientului, erodând sever profitul. Cel mai probabil, dacă se va ajunge la această ipoteză, o parte din cost va fi transferat clienților, iar o parte va fi suportat de dezvoltatori prin diminuarea marjelor și amânarea unor investiții viitoare.

Pe termen scurt

În concluzie, impactul pe termen scurt asupra pieței rezidențiale este unul de încetinire și scumpire. Pe termen mediu, rămâne de văzut dacă prețurile de tranzacționare se vor ajusta (posibil ca dezvoltatorii să ofere discount-uri sau oferte promoționale pentru a contrabalansa psihologic TVA-ul mai mare).

Cererea de locuințe în marile centre urbane ale României este încă în creștere, alimentată de deficitul istoric de spațiu locativ modern și de nevoia de îmbunătățire a condițiilor de locuire. Însă noile măsuri fiscale pot amâna o parte din această cerere sau o pot reorienta: de exemplu, ar putea crește atractivitatea achiziției de locuințe vechi (la care TVA nu se aplică, fiind tranzacții între persoane fizice).

De asemenea, ar putea apărea preferința pentru proiecte mai mici, finalizate înainte de termenele de majorare a taxei, sau pentru achiziții „la gri” (contracte subevaluate oficial pentru a reduce baza de TVA). Din perspectiva Maristar Com, acest lucru este cel mai rău efect posibil atât din punct de vedere economic, cât și din punctul de vedere al protecției clienților față de lucrări prost executate.

Prima piesă din domino a fost eliminarea facilităților la salariile din construcții

Eliminarea facilităților fiscale pentru angajați a produs un șoc imediat în costurile operaționale ale firmelor de construcții. De la 1 ianuarie 2025, companiile au fost nevoite fie să majoreze salariile brute ale muncitorilor, fie să accepte scăderea veniturilor nete ale acestora. Societățile din sectorul construcțiilor s-au trezit într-o situație dificilă: costurile cu forța de muncă au crescut peste noapte cu aproximativ 10-15% pentru a menține aceleași salarii „în mână”.

Din perspectiva forței de muncă, această situație prezintă două riscuri majore.

Prima, motivația angajaților și stabilitatea personalului pot fi afectate. Un muncitor calificat care se vede cu 10%+ mai puțini bani în cont ar putea fi tentat să caute alternative: fie să migreze către țări unde salariile în construcții sunt mai mari (și unde mulți au mai lucrat în trecut), fie să își renegocieze condițiile lucrând „la gri” (o parte de salariu net nefiscalizat) cu actualul angajator.

Deficit de meseriași

A doua, pentru companiile care nu pot oferi creșteri salariale compensatorii, există riscul accentuării penuriei de personal calificat. Sectorul construcțiilor oricum se confrunta de ani buni cu deficit de meseriași (zidari, dulgheri, fierari-betoniști, instalații etc.), iar șocul fiscal „acutizează deficitul forței de muncă”.

Merită menționat faptul că în anii cu facilități, mulți muncitori și-au declarat integral veniturile (preferând salariul legal scutit de impozit decât plata la negru), ceea ce a adus la buget încasări din contribuții sociale și TVA (prin consumul generat) mai mari decât dacă ar fi rămas în economia subterană. Prin eliminarea bruscă a acestor beneficii, există riscul că o parte din activitate se va muta în zona nefiscalizată, erodând baza de impozitare, exact opusul scopului urmărit.

Pentru companii, marjele de profit se comprimă, întrucât costul forței de muncă crește. Antreprenorii din construcții se găsesc nevoiți să ia decizii dificile: unii au început să reducă personalul sau să amâne investiții în echipamente, alții negociază cu beneficiarii contractelor majorări de preț la lucrări (acolo unde clauzele contractuale sau contextul o permit) pentru a acoperi costurile salariale suplimentare.

Competivitatea

De asemenea, competitivitatea firmelor românești în raport cu companiile străine poate avea de suferit. Dacă înainte, costul forței de muncă locale era artificial scăzut prin facilități, acum s-a uniformizat, ceea ce pentru companiile străine (care nu beneficiau oricum de acele scutiri pentru personalul detașat sau subcontractat) este un avantaj relativ.

Per ansamblu, măsurile fiscale au creat un șoc de adaptare pentru companiile de construcții, care sunt forțate să-și recalibreze modelul de afaceri peste noapte.

Apelul industriei către decidenți

Având în vedere analiza de mai sus, Maristar Com, unul dintre cei mai importanți actori din sectorul construcțiilor, face următoarele solicitări  publice către decidenți:

  1. Ajustarea măsurilor fiscale pe baza datelor – Guvernul ar trebui să urmărească îndeaproape evoluțiile din construcții în 2025-2026: volumul lucrărilor, numărul de autorizații de construire, prețurile locuințelor, încasările bugetare efective din TVA și contribuții, precum și ocuparea forței de muncă în domeniu. Dacă apar semnale că efectul este unul puternic recesiv (de exemplu, scădere drastică a tranzacțiilor imobiliare sau a producției în construcții, scăderea încasărilor totale din cauza evaziunii sporite), decidenții să fie pregătiți să ajusteze politicile. Încăpățânarea nu ajută pe nimeni, iar evoluțiile negative ale pieței trebuie contracarare cât mai repede. În prezent avem o criză bugetară, o eventuală criză economică ar avea consecințe mult mai periculoase decât criza bugetară.
  2.  Dialog instituțional și predictibilitate – Eliminarea facilităților de la o lună la alta a lăsat companiile fără spațiu de manevră. Guvernul trebuie să consulte din timp patronatele din construcții pentru orice modificare fiscală majoră. Un calendar de tranziție mai amplu (ex: anunțarea cu 6-12 luni înainte a eliminării unor scutiri, permițând firmelor să își ajusteze contractele și bugetele) ar atenua șocul. Totodată, este esențial ca măsurile anunțate să fie predictibile și coerente – evitarea zig-zag-urilor legislative care creează incertitudine. De exemplu, dacă s-a stabilit creșterea TVA la locuințe, să fie clar comunicată strategia pe 2-3 ani (se menține 21% sau se intenționează revenirea la o cotă mai mică dacă scad tranzacțiile?). Claritatea va permite pieței să se reașeze într-un nou echilibru.
  3. Sprijin pentru menținerea forței de muncă în sector – Pentru a preveni exodul sau migrarea forței de muncă în zona informală, recomandăm guvernanților să ia în calcul scheme de sprijin dedicate angajaților din construcții. O idee ar fi acordarea unor deduceri personale speciale pentru muncitorii în construcții (de exemplu, deductibilitatea unor cheltuieli cu transportul sau cazarea în interes de serviciu, prime de relocare neimpozabile etc.). O altă direcție: subvenții sau facilități pentru formarea profesională – companiile care investesc în ucenici, școli duale, cursuri de calificare să primească credite fiscale sau co-finanțare de la stat/UE. Aceasta ar ajuta la creșterea productivității și ar compensa parțial costurile mai mari cu salariile. Nu în ultimul rând, guvernul ar putea regândi condițiile de imigrare a muncitorilor străini: contingentul anual de lucrători non-UE admiși pe piață e menținut la 100.000 pentru 2024 și 2025, însă procedurile de obținere a permiselor de muncă ar putea fi simplificate și accelerate, pentru ca firmele locale să poată acoperi golurile de personal. Integrarea muncitorilor străini trebuie însă însoțită de asigurarea respectării standardelor de muncă și a calității.
  4. Încurajarea digitalizării și eficientizării în construcții – Exemplul Maristar arată că investiția în tehnologii poate atenua impactul costurilor crescute. Guvernul și organismele de profil pot lansa programe de finanțare (granturi, credite cu dobândă subvenționată) pentru digitalizarea companiilor de construcții: implementarea de software de management de proiect, automatizare, echipamente moderne. De asemenea, ar fi utilă crearea unui centru de bune practici la nivel național, unde companiile să poată împărtăși soluții de eficientizare. Un astfel de demers ar crește productivitatea sectorului, permițând firmelor să plătească salarii mai mari (acoperind taxele) fără a-și compromite competitivitatea. Statul ar recupera investiția printr-un mediu de afaceri mai robust și prin taxe plătite pe baza unei activități economice sporite, nu neapărat pe baza unor cote mai mari.
  5. Protejarea proiectelor publice strategice – Având în vedere că multe obiective din infrastructură depind de capacitatea firmelor de construcții, guvernul ar trebui să se asigure că bugetele contractelor publice reflectă noua realitate de cost. Recomandăm o reevaluare (acolo unde e posibil legal) a contractelor în derulare pentru a include clauze de ajustare a prețului, ținând cont de creșterea costurilor cu manopera (similar cum există clauze de ajustare pentru inflația la materiale). Acest lucru ar preveni blocarea șantierelor din cauze financiare și eventualele litigii sau rezilieri. Totodată, la noile licitații, ar trebui actualizate standardele de cost și plafoanele astfel încât ofertele depuse de constructori să fie viabile – altfel există riscul ca fie să nu se prezinte ofertanți (considerând bugetul prea mic), fie să apară probleme de execuție ulterioară.

Concluzii

Lecția este clară, dialogul cu industria și finețea calibrării politicilor sunt esențiale. Nu există soluții simple într-un domeniu complex cum e cel al construcțiilor, dar prin măsuri complementare, fiscale, sociale, de educație și investiții – impactul măsurilor dure poate fi transformat dintr-o frână, într-un catalizator pentru eficientizare.

Decizia publică trebuie să se concentreze pe găsirea echilibrului: cum creștem încasările statului fără să distrugem motorul de creștere economică reprezentat de construcții.

Despre Maristar Com

Maristar Com este o companie românească de construcții fondată în 2007 de antreprenorul Cristian Stancu. În mai puțin de două decenii, Maristar a evoluat de la o firmă locală relativ mică la statutul de antreprenor general recunoscut la nivel național, cu un portofoliu diversificat de proiecte. Până în 2025, compania a realizat peste 160 de proiecte în domenii variate și are alte câteva zeci în derulare.

Lucrările executate acoperă atât infrastructură rutieră și rețele edilitare (aprox. 50% din total, ca valoare), cât și construcții civile și industriale (clădiri rezidențiale, hale de producție, spații comerciale – circa 30% ca număr). Restul portofoliului provine din dezvoltări proprii sub brandul MRS Residence, prin care Maristar a livrat deja 944 de unități locative (apartamente și case) în ultimii 9 ani. În 2024, compania a atins o cifră de afaceri de aproximativ 229 milioane lei, cu un profit net de 53 milioane lei, indicatori ce confirmă o poziție financiară solidă și o marjă de profitabilitate robustă.