Piața imobiliară din România, de la 100 de milioane la 1,5 miliarde de euro. Cum s-au schimbat investițiile în ultimii 30 de ani

Piața imobiliară din România a trecut prin transformări majore în ultimii 30 de ani, de la investițiile străine și randamentele de peste 20% din anii ’90 până la consolidarea capitalului românesc. Potrivit Colliers, crizele economice, pandemia de Covid-19 și creșterea dobânzilor au schimbat strategiile investitorilor și valoarea tranzacțiilor imobiliare.

Piața imobiliară din România a ajuns la tranzacții de 1,5 miliarde de euro în 2007. Cum au scăzut randamentele de la peste 20% la 7,25%?

După 1989, România a început tranziția către economia de piață, într-un context în care potențialul economic și imobiliar era insuficient valorificat. Finanțarea proiectelor de dezvoltare imobiliară era aproape inexistentă, iar numărul clădirilor noi era redus.

Potrivit unui raport Colliers, care analizează evoluția pieței imobiliare românești în peste 30 de ani, sectorul se afla atunci într-un stadiu incipient. Existau puține centre comerciale și proprietăți logistice care puteau fi cumpărate ca active de investiții, iar cele mai multe tranzacții vizau terenuri, companii sau clădiri achiziționate pentru a fi folosite de proprietari.

Treptat, investitorii străini au început să intre pe piața locală. Printre primii s-au numărat grupurile israeliene, care au cumpărat clădiri de birouri de dimensiuni mai mici, la randamente de 18-22%. Aceste valori reflectau riscul ridicat pe care îl presupuneau investițiile în România la începutul anilor ’90.

Un moment important a fost anul 2003, când clădirile de birouri Opera Center și Europe House au fost vândute fondurilor austriece CA Immo și Europolis, la randamente de aproximativ 12,5%. Tranzacțiile au atras atenția investitorilor internaționali asupra României, iar apropierea de piața europeană a contribuit la creșterea investițiilor străine.

Perioada 2004-2007 a adus o accelerare puternică a pieței imobiliare, pe fondul creșterii economice și al pregătirilor pentru aderarea României la Uniunea Europeană. În 2006, volumul tranzacțiilor a ajuns la aproximativ 850 de milioane de euro, pentru ca în 2007 să atingă un nivel record de 1,5 miliarde de euro.

Tot în 2006, achiziția centrului comercial Polus Center Cluj de către Immoeast, pentru peste 200 de milioane de euro, a devenit prima tranzacție imobiliară din România care a depășit acest prag. Un an mai târziu, clădirea de birouri America House a fost vândută către Natixis pentru 120 de milioane de euro, la un randament de 5,5%, cel mai redus înregistrat până atunci pe piața locală. Evoluția indica o schimbare importantă în percepția investitorilor, România fiind considerată o piață mult mai puțin riscantă decât în anii ’90.

Reducerea randamentelor solicitate de investitori reprezintă una dintre cele mai importante schimbări din ultimii 30 de ani. Acest indicator reflectă inclusiv nivelul de risc asociat unei piețe. Dacă în anii ’90 randamentele depășeau frecvent 20%, în prezent acestea au ajuns la valori de o singură cifră. În 2025, pentru proprietățile de top din București, randamentele variau între 7,25% și 7,75%, în funcție de tipul activului.

Diferența reflectă schimbarea percepției investitorilor asupra pieței imobiliare românești, care continuă însă să ofere randamente mai atractive decât unele piețe mai mature din Europa Centrală și de Vest.

Anul 2014 a reprezentat un moment de revenire și consolidare pentru sectorul imobiliar, volumul tranzacțiilor apropiindu-se de un miliard de euro. În anii următori, până la declanșarea pandemiei, piața a înregistrat tranzacții anuale cuprinse între 650 și 900 de milioane de euro.

În paralel, capitalul local și regional a câștigat tot mai mult teren. Investitorii din această categorie au contribuit la susținerea pieței în perioadele în care fondurile occidentale au devenit mai prudente sau au amânat deciziile de achiziție.

În 2022, volumul tranzacțiilor imobiliare a ajuns la aproape 1,25 miliarde de euro, acesta fiind cel mai bun rezultat anual înregistrat după 2007.

Pavăl Holding a cumpărat portofoliul CA Immo cu 377 de milioane de euro. Investitorii români au ajuns la 30% din piața imobiliară

Dacă la începutul anilor 2000 piața imobiliară din România se dezvolta în principal datorită capitalului străin, în ultimii ani investitorii locali au câștigat tot mai mult teren și au început să contribuie semnificativ la susținerea sectorului. Această schimbare este vizibilă atât în valoarea tranzacțiilor, cât și în ponderea capitalului românesc în investițiile imobiliare.

Printre cele mai importante tranzacții realizate de investitorii locali se numără achizițiile grupului românesc Pavăl Holding. În 2022, frații Pavăl au cumpărat portofoliul de proprietăți al companiei CA Immo pentru 377 de milioane de euro, una dintre cele mai mari tranzacții de pe piața imobiliară din România.

Piața a înregistrat o evoluție importantă și în 2026. Primul trimestru a fost cel mai bun din ultimii doi ani, cu tranzacții în valoare totală de 2,9 miliarde de euro, de trei ori peste nivelul din aceeași perioadă a anului precedent, potrivit unei analize PwC. Rezultatul a indicat o posibilă relansare a activității investiționale.

Tendința s-a menținut și în lunile următoare. După primele șapte luni din 2026, volumul tranzacțiilor imobiliare a depășit valoarea înregistrată pe parcursul întregului an 2025. Evoluția a fost susținută de finalizarea achiziției prin care AFI Europe a preluat de la MAS Real Estate un portofoliu format din șase parcuri de retail, precum și de alte tranzacții de dimensiuni mai mici, potrivit raportului Marketbeat Investment H1 2026, realizat de Cushman & Wakefield Echinox.

Tranzacția dintre AFI Europe și MAS Real Estate, în valoare de 282 de milioane de euro, finalizată la începutul lunii iulie, a readus sectorul de retail în fruntea pieței investițiilor imobiliare. Volumul tranzacțiilor din această categorie a depășit 350 de milioane de euro.

Schimbarea este vizibilă și în structura capitalului utilizat pentru achizițiile de proprietăți comerciale. Dacă în perioada 2015-2019 investitorii români reprezentau, în medie, mai puțin de 10% din volumul anual al tranzacțiilor, în 2025 ponderea lor a ajuns la aproximativ 30%, potrivit Colliers.

În ultimul deceniu, capitalul românesc a acumulat investiții de aproape 1,8 miliarde de euro în proprietăți comerciale, depășind investițiile provenite din Africa de Sud sau Austria. Astfel, investitorii locali au devenit unul dintre principalii susținători ai pieței imobiliare, contribuind inclusiv la menținerea activității în perioadele în care fondurile internaționale au amânat deciziile de achiziție.

Tranzacțiile imobiliare din România au scăzut la 100 de milioane de euro în 2009 și la 525 de milioane în 2025. Cum au schimbat crizele piața?

Piața imobiliară din România a traversat mai multe perioade de criză, care au schimbat comportamentul investitorilor și modul în care aceștia își aleg proprietățile și își planifică investițiile.

Unul dintre cele mai dificile momente a fost anul 2009, când criza financiară globală a dus la prăbușirea volumului tranzacțiilor imobiliare până la aproximativ 100 de milioane de euro, o valoare mult sub nivelul înregistrat în 2007. Deși investitorii nu au părăsit complet piața, numeroase tranzacții au fost blocate sau amânate.

Perioada de criză a schimbat și profilul investitorilor activi în România. Un exemplu este dezvoltatorul de centre comerciale NEPI, care a profitat de scăderea prețurilor pentru a achiziționa active și a-și extinde portofoliul, potrivit raportului Colliers.

Piața care a ieșit din această perioadă era mai bine capitalizată și susținută de investitori cu strategii pe termen lung. Dependența de capitalul care intra și ieșea rapid din România, în funcție de evoluțiile economice internaționale, a început să se reducă.

Un alt moment de incertitudine a fost pandemia de COVID-19, care a afectat deciziile de afaceri, în special în primele luni ale anului 2020. Cu toate acestea, volumul tranzacțiilor imobiliare a ajuns la aproape 900 de milioane de euro. Cea mai importantă operațiune a fost achiziția de către AFI Europe a portofoliului de birouri al NEPI Rockcastle, pentru 307 milioane de euro, una dintre cele mai mari tranzacții cu clădiri de birouri realizate vreodată pe piața locală.

În aceeași perioadă, structura investițiilor a început să se schimbe. Proprietățile industriale și logistice au devenit tot mai atractive, pe fondul dezvoltării comerțului electronic și al creșterii cumpărăturilor online în perioada restricțiilor. Această evoluție a mărit cererea pentru spații moderne de producție și depozitare, cu suprafețe și capacități mai mari.

În schimb, investitorii au devenit mai atenți atunci când au analizat clădirile de birouri și centrele comerciale. Diferențele dintre proprietățile de calitate superioară și cele cu perspective mai slabe au început să conteze tot mai mult în deciziile de achiziție.

O nouă perioadă de ajustare a început în 2022-2023, când creșterea dobânzilor a scumpit finanțarea și a pus presiune asupra prețurilor proprietăților. În acest context, volumul tranzacțiilor a coborât de la aproape 1,25 miliarde de euro în 2022 la aproximativ 500 de milioane de euro în 2023.

Spre deosebire de criza din 2009, când piața imobiliară aproape s-a blocat, ajustarea din 2022-2023 a fost determinată în principal de diferențele dintre prețurile solicitate de vânzători și cele oferite de cumpărători. Proprietățile și-au păstrat în mare parte valoarea operațională, iar chiriile au rămas stabile sau au crescut în majoritatea sectoarelor. În aceste condiții, participanții la piață au avut nevoie de timp pentru a ajunge la un nivel de preț acceptat de ambele părți.

Volumul tranzacțiilor a revenit la aproape 700 de milioane de euro în 2024, înainte să scadă la aproximativ 525 de milioane de euro în 2025. Reducerea din ultimul an nu a indicat neapărat o pierdere a interesului investitorilor, fiind influențată și de amânarea unor tranzacții importante. În același timp, capitalul românesc și-a consolidat poziția, reprezentând aproximativ 30% din volumul tranzacțiilor finalizate în 2025.

Piața imobiliară din România intră astfel într-o nouă etapă, în care investitorii locali concurează cu fondurile internaționale pentru achiziția unor portofolii importante. Totodată, criteriile de selecție au devenit mai stricte. Amplasarea unei proprietăți într-o piață aflată în creștere nu mai este suficientă, investitorii acordând o importanță tot mai mare calității clădirilor, eficienței energetice, veniturilor generate și perspectivelor de dezvoltare pe termen lung.

Cu toate acestea, piața românească rămâne mai mică decât cele din Polonia sau Cehia și dispune de un volum relativ redus de proprietăți disponibile pentru tranzacții. Atragerea de capital nou, atât local, cât și internațional, va avea un rol important în susținerea următoarei etape de dezvoltare a sectorului imobiliar.