Piața de birouri din București dă semne de revenire, susținută de creșterea tranzacțiilor pre-lease

Piața de birouri din București începe să arate semne de revigorare, pe fondul creșterii vizibile a tranzacțiilor de tip pre-lease, care indică un interes reînnoit al companiilor pentru spații viitoare. Pe măsură ce chiriașii își securizează din timp suprafețele, spațiile aflate în construcție – ce depășesc în prezent 215.600 mp, un nivel record al ultimilor ani – ar urma să fie absorbite treptat, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Piața de birouri din București accelerează pe segmentul pre-lease, pe fondul scăderii gradului de neocupare

Tendința de revenire este deja vizibilă, în contextul în care două dintre primele cinci cele mai mari tranzacții din primul trimestru au fost contracte de tip pre-lease, iar și în 2025 una dintre cele mai importante tranzacții a avut aceeași structură.

În primul trimestru din acest an, dintr-un volum total de închirieri de 49.100 mp, aproximativ 25% au reprezentat contracte pre-lease în proiecte care urmează să fie finalizate în următorii 1–2 ani, potrivit raportului Bucharest Office Marketbeat Q1 2026. Aceste tranzacții consolidează rolul pre-lease-ului ca instrument strategic atât pentru ocuparea spațiilor viitoare, cât și pentru reducerea riscurilor dezvoltatorilor.

Totodată, 83% din volumul tranzacțiilor a fost generat de cerere nouă (net take-up), cel mai ridicat nivel din perioada post-pandemică, indicând că firmele continuă expansiunea sau relocarea, în ciuda contextului economic.

Pe fondul unei oferte limitate, rata de neocupare din București a scăzut la 12%, de la 13,6% în T1 2025, influențată de lipsa livrărilor noi și de absorbția treptată a spațiilor existente. Stocul total de birouri moderne s-a menținut la aproximativ 3,43 milioane mp, în condițiile în care în primul trimestru nu a fost finalizat niciun proiect nou.

În perspectivă, piața va fi susținută de un pipeline semnificativ de dezvoltări, cu peste 215.000 mp de spații aflate în construcție, dintre care circa 25% sunt programați pentru livrare până la finalul lui 2026.

Printre proiectele majore aflate în dezvoltare se numără Timpuri Noi Square II (60.000 mp), ARC Project (30.000 mp), AFI Central Tower (28.000 mp), Queens District (23.000 mp) și One Technology District (20.600 mp).

Aceste investiții vor consolida huburile de birouri din București, în special zonele Floreasca–Barbu Văcărescu și Centru–Vest, în timp ce zona de Centru ar urma să devină a treia subpiață a Capitalei cu un stoc de peste 500.000 mp de spații de birouri.

Piața de birouri din București: discrepanțe mari între zone, cu neocupare de la 3% la peste 36%

Datele arată o polarizare accentuată a ratei de neocupare pe segmentele din București. În zona CBD (între Piața Charles de Gaulle și Bulevardul Dacia), nivelul este redus, de aproximativ 3–4%, în timp ce în Pipera Nord rata ajunge la 36,6%, deși această zonă oferă unele dintre cele mai competitive chirii, de 9–11 euro/mp/lună.

Odată cu finalizarea lucrărilor de infrastructură din Pipera, începute în acest an, unul dintre factorii care au contribuit la gradul ridicat de neocupare ar putea fi diminuat, ceea ce ar putea duce la o scădere graduală a acestuia în perioada următoare.

Zonele centrale și semi-centrale, precum Floreasca–Barbu Văcărescu și Centru–Vest, continuă să atragă cea mai mare parte a cererii, cumulând peste 80% din volumul tranzacțiilor în primele trei luni ale anului.

În ceea ce privește chiriile, nivelurile prime s-au menținut stabile în CBD la 21–22 euro/mp/lună. În zonele centrale și semi-centrale, acestea au crescut la 15–20 euro/mp/lună, în timp ce în zonele periferice rămân competitive, variind între 9 și 13,5 euro/mp/lună.

Mădălina Cojocaru, Partner Office Agency Cushman & Wakefield Echinox: „Creșterea tranzacțiilor de tip pre-lease, alături de un pipeline consistent de dezvoltări, indică o repoziționare a pieței de birouri din București către un nou ciclu de creștere. În condițiile unei cereri dominate de extinderi și relocări, spațiile aflate în construcție au premise solide să fie absorbite gradual, pe măsură ce încrederea companiilor revine și contextul economic se stabilizează. Companiile nu mai așteaptă livrarea proiectelor, ci aleg să securizeze din timp spațiile potrivite. Acest trend va susține absorbția pipeline-ului consistent aflat în construcție și va contribui la reducerea în continuare a ratei de neocupare, în special în clădirile moderne și bine poziționate.”