Obligație la bloc. Proprietarii iau decizia finală. Se face Adunare Generală pentru aceste lucrări

Atunci când apar lucrări de reparații, renovări sau investiții într-un bloc, mulți proprietari consideră că administratorul este persoana care a luat decizia și care poartă întreaga responsabilitate. În realitate, lucrurile stau diferit.

 Gelu Pușcaș, specialist în domeniul asociațiilor de proprietari, explică cine aprobă lucrările, cine semnează contractele și care este rolul real al administratorului în cadrul unei asociații.

Confuzia care apare frecvent în blocurile din România

În multe asociații de proprietari, atunci când apare o lucrare nouă sau o cheltuială importantă, discuțiile ajung aproape întotdeauna la aceeași concluzie: „administratorul a decis”.

Potrivit lui Gelu Pușcaș, autorul proiectului „Consultanță Asociații Proprietari”, această percepție este una dintre cele mai răspândite greșeli întâlnite în relația dintre proprietari și conducerea asociației.

„Administratorul a decis să facem lucrarea! Este una dintre cele mai frecvente afirmații pe care le aud proprietarii. Dar este și una dintre cele mai mari confuzii din activitatea unei asociații de proprietari”, a explicat specialistul.

În practică, administratorul nu este persoana care stabilește ce investiții se realizează și nici cea care angajează asociația în relația cu firmele care execută lucrări.

Ce nu poate face administratorul

Deși este adesea perceput drept persoana care conduce efectiv asociația, administratorul are atribuții limitate de legislație și de hotărârile adoptate de proprietari.

„În realitate, administratorul NU decide lucrările, NU negociază contractele și NU angajează asociația în relația cu firmele prestatoare”, precizează Gelu Pușcaș.

Acesta explică faptul că administratorul este un executant al deciziilor luate de organele de conducere ale asociației și nu poate dispune din proprie inițiativă realizarea unor investiții sau cheltuieli majore.

Cu toate acestea, atunci când apar nemulțumiri privind costurile sau lucrările efectuate, administratorul este adesea primul către care se îndreaptă criticile proprietarilor.

Adunarea Generală este forul care decide investițiile

Potrivit specialistului, puterea de decizie aparține în primul rând proprietarilor.

Aceștia își exercită dreptul de vot prin intermediul Adunării Generale, organul suprem de conducere al asociației.

„Adunarea Generală decide lucrările importante și stabilește prioritățile”, explică Gelu Pușcaș.

Aici se aprobă lucrările de anvelopare, reabilitare, înlocuire a instalațiilor comune, modernizarea spațiilor comune sau alte investiții care presupun cheltuieli importante.

Tot proprietarii sunt cei care decid dacă o lucrare este necesară și dacă există resurse financiare pentru realizarea acesteia.

În lipsa unei hotărâri adoptate de Adunarea Generală, conducerea asociației nu poate angaja cheltuieli majore în numele proprietarilor.

Comitetul Executiv pregătește și gestionează partea financiară

După ce proprietarii stabilesc ce lucrări trebuie realizate, intervine Comitetul Executiv.

Acesta are rolul de a pune în practică hotărârile adoptate și de a pregăti aspectele administrative și financiare.

„Comitetul Executiv întocmește bugetul și negociază în limitele mandatului primit de la proprietari”, arată specialistul.

Membrii Comitetului Executiv nu pot însă depăși limitele mandatului primit și nu pot lua decizii care contrazic hotărârile adoptate de Adunarea Generală.

Practic, aceștia gestionează implementarea deciziilor luate de proprietari și urmăresc respectarea bugetului aprobat.

Cine semnează contractele cu firmele

O altă neclaritate frecventă este legată de persoana care încheie contractele pentru lucrările din bloc.

Mulți proprietari cred că administratorul este cel care alege firma și semnează documentele.

În realitate, această responsabilitate revine președintelui asociației.

„Președintele asociației este cel care semnează contractele și reprezintă asociația în relația cu terții”, explică Gelu Pușcaș.

Acesta este reprezentantul legal al asociației și persoana care își asumă relația contractuală cu furnizorii, constructorii sau prestatorii de servicii.

Care este rolul concret al administratorului

Chiar dacă nu decide investițiile, administratorul are un rol esențial în funcționarea asociației.

Acesta este responsabil de gestionarea activităților administrative și financiare curente.

„Administratorul efectuează plățile, urmărește execuția lucrărilor și participă la recepția acestora”, precizează specialistul.

În practică, administratorul este persoana care se asigură că hotărârile adoptate sunt puse în aplicare și că lucrările aprobate sunt realizate conform contractelor încheiate.

Tot administratorul gestionează încasările, plățile și documentele financiare ale asociației.

Cum sunt recuperate costurile lucrărilor

Atunci când sunt aprobate investiții sau reparații, apare inevitabil întrebarea privind modul în care acestea vor fi plătite.

Potrivit lui Gelu Pușcaș, există mai multe variante prevăzute de legislație și de regulamentele interne ale asociațiilor.

„Costurile lucrărilor se recuperează de la proprietari, de regulă în rate, proporțional cu cota-parte indiviză sau din fondul de reparații, dacă acesta există”, explică specialistul.

În funcție de valoarea lucrărilor și de situația financiară a asociației, cheltuielile pot fi acoperite din fondurile existente sau pot fi repartizate proprietarilor pe o perioadă mai lungă de timp.

De ce este important ca proprietarii să cunoască aceste reguli

Specialistul atrage atenția că multe conflicte din cadrul asociațiilor de proprietari apar tocmai din necunoașterea atribuțiilor fiecărei persoane implicate în administrarea blocului.

În numeroase situații, administratorii sunt acuzați pentru decizii care nu le aparțin, în timp ce adevărații factori de decizie rămân în afara discuțiilor.

„Pe scurt: într-o asociație de proprietari, deciziile privind investițiile și reparațiile aparțin proprietarilor, prin Adunarea Generală, nu administratorului”, subliniază Gelu Pușcaș.

Acesta îi încurajează pe proprietari să participe activ la ședințele Adunării Generale și să se informeze cu privire la drepturile și obligațiile pe care le au în cadrul asociației.

În lipsa implicării proprietarilor, multe decizii importante privind administrarea și cheltuielile blocului pot fi înțelese greșit, ceea ce generează tensiuni și conflicte care ar putea fi evitate printr-o mai bună cunoaștere a regulilor de funcționare a asociației.