Obligație la bloc în 2026. Regulă pentru Asociația de Proprietari. Se stabilește cota de participare a proprietarilor

Avocatul Gelu Pușcaș, specialist în dreptul asociațiilor de proprietari și litigii privind administrarea proprietăților, a realizat o postare detaliată pe Facebook despre fondul de rulment și obligațiile asociatiilor de proprietari, evidențiind aspecte legale, financiare și sancțiuni aplicabile.

Avocatul Gelu Pușcaș a explicat pe Facebook reglementarea fondului de rulment, modul de constituire, gestionare și sancțiunile pentru nerespectarea obligațiilor prevăzute de Legea 196/2018.

Fondul de rulment este obligatoriu pentru fiecare asociație de proprietari

Conform art. 72 alin. 1 din Legea 196/2018, fiecare asociație de proprietari este obligată să stabilească cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment, fond obligatoriu pentru asigurarea sumelor necesare plăților curente. Acesta este esențial pentru achitarea facturilor către furnizorii de utilități și prestatorii de servicii, prevenind blocajele financiare și penalitățile de întârziere, mai ales în cazul restanțierilor.

„Reglementarea legală în materia asociatiilor de proprietari face trimitere și la fondurile ce pot fi constituite la nivelul fiecărei asociații. Fondul de rulment are o reglementare proprie, fiind extrem de important în activitatea curentă. 𝗖𝗮𝗿𝗲 𝗲𝘀𝘁𝗲 𝗿𝗲𝗴𝗹𝗲𝗺𝗲𝗻𝘁𝗮𝗿𝗲𝗮 𝗹𝗲𝗴𝗮𝗹ă? Art. 72 alin. 1 din Legea 196/2018 prevede: „În scopul asigurării sumelor necesare pentru plăți curente, asociația de proprietari este obligată să stabilească cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment”.

𝗘𝘀𝘁𝗲 𝘂𝗻 𝗳𝗼𝗻𝗱 𝗼𝗯𝗹𝗶𝗴𝗮𝘁𝗼𝗿𝗶𝘂? Fondul de rulment este un fond obligatoriu a fi constituit la nivelul fiecărei asociații de proprietari. Obligativitatea rezultă din modul în care legiuitorul a înțeles să formuleze textul art. 72 alin. 1, text în care se regăsește formularea, “asociația de proprietari este obligată”, fiind în fața unui text imperativ. În aceste condiții, nu suntem în fața unei facultăți ci a unei obligații”, a scris Gelu Pușcaș pe Facebook.

Administratorul asociației are obligația de a elibera o chitanță nominală separată pentru plata fondului de rulment

Administratorul asociației are obligația de a elibera o chitanță nominală separată pentru plata fondului de rulment, iar fondul nu poate fi inclus în cota de întreținere generală. Legea precizează că acest fond se utilizează exclusiv pentru plata anticipată a facturilor și nu pentru reparații sau investiții, care se suportă din fondul de reparații. Nerespectarea acestei obligații se sancționează cu amendă între 4.000 și 9.000 de lei.

„𝗗𝗲 𝗰𝗲 𝗲𝘀𝘁𝗲 𝗶𝗺𝗽𝗼𝗿𝘁𝗮𝗻𝘁 𝘂𝗻 𝗮𝘀𝘁𝗳𝗲𝗹 𝗱𝗲 𝗳𝗼𝗻𝗱? Existența unui astfel de fond este extrem de importantă, în condițiile în care din acest fond este achitată contravaloarea facturilor furnizorilor de utilități și prestatorilor de servicii. Fără un astfel de fond, corect dimensionat, asociația ar intra în incapacitate de plată sau ar avea de achitat, lună de lună, penalități de întârziere. În situația în care la nivelul asociației există restanțieri, acest fond de rulment are rolul de a evita un blocaj până la momentul la care asociația definitivează demersul de recuperare a datoriilor. Să nu omitem faptul că, din fondul de rulment se achită facturile emise pe numele asociației (furnizori de utilități și prestatori de servicii) anterior repartizării în lista de plată și recuperării sumelor de la proprietari. Prin urmare, factura este achitată și mai apoi recuperată în listele de plată (întocmirea listei de plată are loc ulterior sau în apropierea scadenței facturilor din luna precedentă)”, a mai scris avocatul.

Fondul de rulment trebuie depus în contul curent al asociației

Fondul de rulment trebuie depus în contul curent al asociației și nu poate fi ținut la domiciliul administratorului sau președintelui. Dimensionarea fondului se face astfel încât să acopere cheltuielile curente ale condominiului pentru o lună, pe baza cheltuielilor lunare din anul precedent, majorate cu rata inflației. În cazul asociațiilor nou-înființate, fondul se stabilește prin echivalarea cu fondurile altor asociații similare, iar în situația desprinderii dintr-o asociație „mamă”, fondul se transferă către noua entitate.

„𝗣𝗿𝗶𝗺𝗲𝘀𝗰 𝗼 𝗰𝗵𝗶𝘁𝗮𝗻ță 𝘀𝗲𝗽𝗮𝗿𝗮𝘁ă 𝗽𝗲𝗻𝘁𝗿𝘂 𝗽𝗹𝗮𝘁𝗮 𝗮𝗰𝗲𝘀𝘁𝘂𝗶 𝗳𝗼𝗻𝗱? Pentru încasarea fondului de rulment, administratorul eliberează chitanță nominală separată prevede art. 72 alin. 4 din Legea 196/2018. Din acest text de lege se desprinde faptul că administratorul are obligația și nu facultatea de a elibera o chitanță separată pentru fondul de rulment. Dacă legiuitorul a prevăzut o astfel de obligație, fiind în fața unui text de lege imperativ, rezultă că asociația de proprietari prin președinte, comitet sau adunare generală nu pot decide altfel. Suma reprezentând fond de rulment nu poate face parte din cota de întreținere și astfel să fie eliberată doar o singură chitanță pe care să fie menționat „cotă întreținere”. Nici eliberarea unei chitanțe pe care se menționează cele două sume „cotă” și „fond rulment” nu se încadrează în prevederea legală. Dacă legiuitorul a menționat obligativitatea eliberării unei chitanțe separate, înseamnă că pentru suma achitată, proprietarul trebuie să primească o chitanță distinctă”, a subliniat avocatul.

Fondul de rulment poate fi restituit proprietarului la transmiterea dreptului de proprietate

Fondul de rulment poate fi restituit proprietarului la transmiterea dreptului de proprietate, dacă actele de vânzare-cumpărare nu prevăd altfel, iar diminuarea cuantumului poate avea loc doar în urma unei hotărâri a adunării generale sau a deciziei comitetului, de exemplu după modificări care reduc cota de întreținere. Constituirea fondului se face prin hotărârea adunării generale, iar gestiunea și răspunderea pentru administrarea acestuia revin administratorului. Administratorul răspunde direct dacă face plăți neautorizate din fondul de rulment, iar sancțiunile pentru nerespectarea obligațiilor sunt între 4.000 și 9.000 de lei.

„𝗖𝗲 𝘀𝗲 𝗽𝗹ă𝘁𝗲ș𝘁𝗲 ș𝗶 𝗰𝗲 𝗻𝘂 𝘀𝗲 𝗽𝗼𝗮𝘁𝗲 𝗮𝗰𝗵𝗶𝘁𝗮 𝗱𝗶𝗻 𝗳𝗼𝗻𝗱𝘂𝗹 𝗱𝗲 𝗿𝘂𝗹𝗺𝗲𝗻𝘁? Legea 196/2018 prevede faptul că asociaţia de proprietari poate efectua plăţi aferente facturilor emise de către furnizorii şi prestatorii de servicii doar din soldul existent în fondul de rulment. Prevederea se regăseşte în art. 71 şi 72 din Legea 196/2018 (prin coroborare).

Din această formulare se desprinde faptul că reparaţiile, investiţiile, intervenţiile nu se pot suporta decât din fondul de reparaţii, fondul de rulment urmând a susţine în mod exclusiv plata facturilor pentru utilităţi şi servicii de care beneficiază asociaţia (de reţinut prevederile art.72 alin. 3). Adică, fondul de rulment este necesar a exista pentru plata anticipată a facturilor furnizorilor. Sau mai simplu spus: proprietarul când achită suma din lista de plată (cota de întreținere) aproape toate facturile sunt achitate și apoi sunt repartizate și recuperate de la proprietari în lista de plată.

Mențiunea din paragraful anterior este de reținut de către proprietarii care nu înțeleg utilitatea și nevoia chiar obligativitatea existenței unui astfel de fond. Mențiunea este importantă și pentru organele de conducere care dacă nu se preocupă în a colecta acest fond, asociația va face plăți din alte fonduri legal constituite, ceea ce reprezintă o abatere, sancționată conform celor de mai jos. Sancţiunea pentru nerespectarea acestor menţiuni se regăseşte în art.102 alin 2 lit.e, iar sancţiunea este cuprinsă între 4000 – 9000 lei”, a explicat Gelu Pușcaș.

La încetarea contractului de administrare, administratorul este obligat să transmită situația fondului de rulment noului administrator

La încetarea contractului de administrare, administratorul este obligat să transmită situația fondului de rulment noului administrator în termen de cinci zile, cu proces verbal pe apartament și pentru întreaga asociație.

„𝗦𝗶𝘁𝘂𝗮ț𝗶𝗮 𝗳𝗼𝗻𝗱𝘂𝗹𝘂𝗶 𝗱𝗲 𝗿𝘂𝗹𝗺𝗲𝗻𝘁 𝘀𝗲 𝘁𝗿𝗮𝗻𝘀𝗺𝗶𝘁𝗲 𝗱𝗲 𝗹𝗮 𝗮𝗱𝗺𝗶𝗻𝗶𝘀𝘁𝗿𝗮𝘁𝗼𝗿 𝗹𝗮 𝗮𝗱𝗺𝗶𝗻𝗶𝘀𝘁𝗿𝗮𝘁𝗼𝗿? Art. 71 alin. 5 prevede că, „în termen de 5 zile de la încetarea contractului de administrare, administratorul este obligat să prezinte, în condițiile prevăzute la art. 69 alin.1, președintelui asociației de proprietari și cenzorului/comisiei de cenzori contabilitatea fondului de reparații, a fondului de rulment și să o transfere noului administrator. Între fostul și noul administrator urmează a se încheia un proces verbal și pentru ceea ce reprezintă acest fond de rulment, fiind predată situația pe apartament și pe asociație”, a explicat acesta.

Fondul de rulment poate fi penalizat dacă există restanțe, conform art. 77 alin. 1 din Legea 196/2018, cu o penalitate de maximum 0,2% pe zi pentru sumele restante, aplicabilă după 30 de zile de la termenul scadent. În situația neachitării fondului de rulment de către proprietar, asociația poate acționa în instanță după 60 de zile de la scadență pentru recuperarea sumei.

„𝗣𝗼𝗮𝘁𝗲 𝗳𝗶 𝗽𝗲𝗻𝗮𝗹𝗶𝘇𝗮𝘁ă 𝘀𝘂𝗺𝗮 𝗱𝗮𝘁𝗼𝗿𝗮𝘁ă 𝗰𝗮 ș𝗶 𝗳𝗼𝗻𝗱 𝗱𝗲 𝗿𝘂𝗹𝗺𝗲𝗻𝘁? În opinia mea, astfel de sume pot fi penalizate dacă există o hotărâre a adunării generale prin care s-a decis constituirea fondului și menționarea perioadei în care se poate achita acest fond, dacă există o hotărâre a adunării generale privind stabilirea penalității și pentru debitele înregistrate la acest fond.

Fudamentarea se regăsește în prevederile art. 77 alin. 1 care arată că “Asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalități pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalitățile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităților să poată depăși suma la care s-au aplicat”. Legiuitorul a făcut trimitere la „orice suma cu titlu de restanță” de unde rezultă că, dacă în lista de plată vom avea o sumă ce reprezintă fond de rulment, ea poate fi penalizată”, a mai scris avocatul.

Neconstituirea fondului de rulment se sancționează cu amendă între 2.500 și 5.000 de lei

Neconstituirea fondului de rulment de către asociație constituie contravenție și se sancționează cu amendă între 2.500 și 5.000 de lei, conform art. 102 alin. 2 lit. c din Legea 196/2018. Astfel, fondul de rulment reprezintă un instrument obligatoriu și esențial pentru funcționarea corectă și sustenabilă a asociațiilor de proprietari, asigurând plata serviciilor și evitarea blocajelor financiare.

„𝗖𝗲 𝘀𝗲 î𝗻𝘁â𝗺𝗽𝗹ă 𝗱𝗮𝗰ă 𝗽𝗿𝗼𝗽𝗿𝗶𝗲𝘁𝗮𝗿𝘂𝗹 𝗻𝘂 𝗮𝗰𝗵𝗶𝘁ă 𝗮𝗰𝗲𝘀𝘁 𝗳𝗼𝗻𝗱? În situația în care proprietarul nu își achită suma aferentă fondului de rulment, asociația, după trecerea termenului legal (60 de zile de la scadență), poate acționa în judecată proprietarul și poate solicita, prin intermediul instanței de judecată, obligarea acestuia la plata contravalorii sumei regăsită în lista de plată.

𝗣𝗼𝗮𝘁𝗲 𝗳𝗶 𝘀𝗮𝗻𝗰ț𝗶𝗼𝗻𝗮𝘁ă 𝗹𝗶𝗽𝘀𝗮 𝗰𝗼𝗻𝘀𝘁𝗶𝘁𝘂𝗶𝗿𝗶𝗶 𝗳𝗼𝗻𝗱𝘂𝗹𝘂𝗶 𝗱𝗲 𝗿𝘂𝗹𝗺𝗲𝗻𝘁? Fiind un fond obligatioriu așa după cum am menționat mai sus, legiuitorul a prevăzut și o sancțiune în cazul în care asociația prin președinte și comitet rămâne în pasivitate și nu supune dezbaterii constituirea unui astfel de fond. Sancțiunea este reprezentată de amenda cuprinsă între 2500 și 5000 lei și este regăsită în prevederile art.102 alin. 2 lit. c din Legea 196/2018”, a conchis avocatul.

Postarea poate fi vizualizată aici.