Lege pentru proprietarii de locuințe. Cine are drepturi în relația cu asociația de proprietari: proprietarul sau chiriașul

Avocatul Gelu Pușcaș, specialist în dreptul asociațiilor de proprietari, a explicat ce prevede Legea 196/2018, actul care reglementează funcționarea asociațiilor din România, arătând de ce mulți proprietari întâmpină probleme. El a precizat cum se pot preveni conflictele din bloc, prin respectarea corectă a procedurilor legale.

Ce trebuie să ştie proprietarii despre Legea 196/2018?

Gelu Pușcaș, avocatul specializat în dreptul asociaţiilor de proprietari şi litigii legate de administrarea proprietăţilor, a precizat pe pagina publică de Facebook „Consultanta Asociatii Proprietari” că Legea 196/2018 reprezintă cadrul legal special care reglementează înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, înlocuind vechile reglementări şi adaptând normele la realităţile blocurilor şi ansamblurilor contemporane.

Potrivit lui Puşcaş, aspectele esenţiale pe care le stabileşte legea sunt: modul de constituire a asociaţiei, regulile de funcţionare, drepturile şi obligaţiile proprietarilor, responsabilităţile preşedintelui, comitetului, administratorului şi cenzorului, maniera de repartizare a cheltuielilor şi competenţele adunării generale, considerată organul suprem de conducere. El a subliniat totodată că legea conţine norme imperative, ale căror încălcări pot conduce la anularea hotărârilor adoptate.

Puşcaş a atras atenţia că Legea 196/2018 nu oferă norme metodologice detaliate pentru toate situaţiile, motiv pentru care multe aspecte se completează cu alte acte normative — în principal Legea locuinţei 114/1996, Codul Civil, Codul Muncii şi Codul de Procedură Civilă.

„𝐋𝐞𝐠𝐞𝐚 𝟏𝟗𝟔/𝟐𝟎𝟏𝟖 – 𝐂𝐞 𝐭𝐫𝐞𝐛𝐮𝐢𝐞 𝐬ă ș𝐭𝐢𝐞 𝐨𝐫𝐢𝐜𝐞 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫 𝐫𝐞𝐬𝐩𝐨𝐧𝐬𝐚𝐛𝐢𝐥
În ultimii ani, foarte mulți proprietari au descoperit Legea 196/2018 abia după ce problemele din asociație au explodat. Dar această lege este, de fapt, „scheletul” după care funcționează toate asociațiile de proprietari din România.
Hai să o traducem pe înțelesul tuturor 👇

🏢 𝟏. 𝐂𝐞 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐋𝐞𝐠𝐞𝐚 𝟏𝟗𝟔/𝟐𝟎𝟏𝟖?
Este legea specială care reglementează înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.
A înlocuit vechile reglementări (HG 400/2003, Legea 230/2007) și a fost creată pentru a răspunde noilor realități din blocurile și ansamblurile de azi.

⚠️ 𝐈𝐦𝐩𝐨𝐫𝐭𝐚𝐧𝐭: 𝐧𝐮 𝐚𝐫𝐞 𝐧𝐨𝐫𝐦𝐞 𝐦𝐞𝐭𝐨𝐝𝐨𝐥𝐨𝐠𝐢𝐜𝐞, ceea ce înseamnă că multe situații se completează cu alte acte normative – Legea locuinței 114/1996, Codul Civil, Codul Muncii, Codul de Procedură Civilă.

🧱𝟐. 𝐂𝐞 𝐫𝐞𝐠𝐥𝐞𝐦𝐞𝐧𝐭𝐞𝐚𝐳ă, 𝐝𝐞 𝐟𝐚𝐩𝐭?
Legea stabilește:
• cum se constituie o asociație
• cum funcționează
• ce drepturi și obligații au proprietarii
• ce responsabilități au președintele, comitetul, administratorul și cenzorul
• cum se repartizează cheltuielile
• ce competențe are adunarea generală (care este organul suprem de conducere)

🔒 Conține și norme imperative, adică reguli care NU pot fi încălcate. Dacă se încalcă – hotărârea poate fi anulată de proprietar”, a scris avocatul.

Doar proprietarul are drepturi în relația cu asociația, nu și chiriașul

Despre raportul proprietar–chiriaş, el a explicat că relaţia cu asociaţia este una directă a proprietarului: doar proprietarul are calitatea procesuală de a contesta, de a notifica, de a acţiona în instanţă sau de a cere recalculări; chiriaşul nu beneficiază de aceste drepturi în relaţia cu asociaţia.

Referitor la părţile comune, Puşcaş a arătat că legea reglementează în principal regimul părţii comune a imobilului — motivul existenţei asociaţiei — însă raporturile dintre coproprietari sunt guvernate de Codul Civil, astfel că absenţa unei asociaţii nu exonerează proprietarii de obligaţia întreţinerii părţilor comune. Avocatul a mai zis că legea defineşte şi competenţele autorităţilor locale — primărie şi poliţie locală — şi modul în care acestea pot interveni în relaţia cu asociaţiile (verificări, sancţiuni, constatări etc.).

Pușcaș a avertizat proprietarii că majoritatea problemelor şi a proceselor pierdute provin din nerespectarea paşilor procedurali (convocări, termene, dovezi, notificări corecte), iar procedura necesară nu se găseşte în Legea 196/2018, deşi este esenţială pentru protejarea drepturilor.

Ca recomandare practică, el a îndemnat proprietarii care se simt vătămaţi să se informeze corect şi complet, să analizeze toate opţiunile fără impulsivitate, să acţioneze doar după ce înţeleg procedura şi să folosească resursele disponibile (materiale informative) pentru a-şi construi o reacţie corectă şi eficientă.

„🏘️𝟑. 𝐏𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫 𝐯𝐬. 𝐜𝐡𝐢𝐫𝐢𝐚ș
Legea face o distincție clară:
➡️ cu asociația are relație directă doar proprietarul.
Doar el poate contesta, notifica, acționa în instanță sau cere recalculări.
Chiriașul nu are aceste drepturi.

🧩 𝟒. 𝐏𝐚𝐫𝐭𝐞𝐚 𝐜𝐨𝐦𝐮𝐧ă ș𝐢 „𝐝𝐫𝐞𝐩𝐭𝐮𝐥 𝐜𝐨𝐦𝐮𝐧”
Legea reglementează partea comună a imobilului (motivul principal pentru care există asociația).
Însă raporturile dintre coproprietari sunt guvernate de Codul Civil.
Asta înseamnă că lipsa unei asociații NU te scapă de obligația de întreținere a părților comune.

🏛️ 𝟓. 𝐏𝐫𝐢𝐦ă𝐫𝐢𝐚 ș𝐢 𝐏𝐨𝐥𝐢ț𝐢𝐚 𝐋𝐨𝐜𝐚𝐥ă – 𝐜𝐮𝐦 𝐩𝐨𝐭 𝐢𝐧𝐭𝐞𝐫𝐯𝐞𝐧𝐢
Legea explică și cum poate fi sesizată autoritatea locală și ce competențe are aceasta în relația cu asociațiile de proprietari: verificări, sancțiuni, constatări etc.

⚠️𝟔. 𝐀𝐭𝐞𝐧ț𝐢𝐞, 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐢! 𝐏𝐫𝐨𝐜𝐞𝐝𝐮𝐫𝐚 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐓𝐎𝐓𝐔𝐋
Majoritatea problemelor și proceselor pierdute apar pentru că proprietarul „a sărit” pași procedurali: convocări, termene, dovezi, notificări corecte etc.

❗ Procedura nu este în Legea 196/2018.
Dar este esențială.

💡 𝐑𝐞𝐜𝐨𝐦𝐚𝐧𝐝𝐚𝐫𝐞 𝐩𝐞𝐧𝐭𝐫𝐮 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐫𝐢𝐢 𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐬𝐞 𝐬𝐢𝐦𝐭 𝐯ă𝐭ă𝐦𝐚ț𝐢
Dacă ai probleme în asociație și crezi că ți-a fost încălcat un drept:
1. Informează-te corect și complet
2. Analizează toate opțiunile, fără impulsivitate
3. Acționează doar după ce ai înțeles procedura
4. Folosește resursele de pe pagină – ai aici sute de materiale utile

📚𝐂𝐮 𝐢𝐧𝐟𝐨𝐫𝐦𝐚ț𝐢𝐚 𝐩𝐨𝐭𝐫𝐢𝐯𝐢𝐭ă, 𝐚𝐢 ș𝐢 𝐩𝐮𝐭𝐞𝐫𝐞𝐚 𝐝𝐞 𝐚 𝐫𝐞𝐚𝐜ț𝐢𝐨𝐧𝐚 𝐜𝐨𝐫𝐞𝐜𝐭”, este mesajul postat de avocat.