Interzis pentru proprietarii de apartamente. Președintele de bloc nu e obligat. Locatarii nu au niciun drept

Avocatul Gelu Pușcaș, specializat în dreptul asociațiilor de proprietari și în litigii privind administrarea proprietăților, atrage atenția asupra unei confuzii tot mai frecvente în cadrul asociațiilor de proprietari, care generează tensiuni, abuzuri și blocaje administrative.

Potrivit explicațiilor oferite de Gelu Pușcaș, expresia „te plătesc” este tot mai des folosită de unii proprietari, mai ales în ansamblurile rezidențiale noi, într-un ton agresiv și complet eronat din punct de vedere juridic.

Tot mai multe asociații de proprietari rămân fără președinte

Problema apare în momentul în care un proprietar se implică în viața asociației, devenind președinte sau membru în comitetul executiv, a explicat avocatul într-o postare realizată pe Facebook. În loc să fie tratat ca un reprezentant ales, ajunge adesea să fie perceput ca un subordonat, pierzându-și rapid liniștea, demnitatea și viața privată. În aceeași situație se regăsește frecvent și administratorul, care ajunge să suporte frustrările acumulate ale proprietarilor.

Din punct de vedere legal, realitatea este însă diferită. Proprietarii nu plătesc persoane fizice, ci achită servicii prin intermediul asociației de proprietari. Asociația, prin organele sale de conducere, este cea care stabilește dacă obligațiile sunt îndeplinite sau nu, nu un proprietar individual care consideră că suma achitată lunar îi conferă un drept de comandă.

„𝐏𝐋Ă𝐓𝐈𝐌 𝐎𝐀𝐌𝐄𝐍𝐈 𝐒𝐀𝐔 𝐏𝐋Ă𝐓𝐈𝐌 𝐒𝐄𝐑𝐕𝐈𝐂𝐈𝐈? 𝐎 𝐂𝐎𝐍𝐅𝐔𝐙𝐈𝐄 𝐂𝐀𝐑𝐄 𝐅𝐀𝐂𝐄 𝐑𝐀𝐕𝐀𝐆𝐈𝐈 Î𝐍 𝐀𝐒𝐎𝐂𝐈𝐀Ț𝐈𝐈
„Dă aia te plătesc!”
Replica asta se aude tot mai des prin blocuri.
Mai ales în cartierele rezidențiale noi, unde tonul e mai apăsat, mai agresiv și… complet greșit din punct de vedere juridic.
În momentul în care un proprietar se implică în asociație – devine președinte, membru în comitet – se produce un fenomen periculos:
este tratat ca o slugă, nu ca un reprezentant ales.
Își pierde, aproape instantaneu, demnitatea, liniștea și… viața privată.
La pachet vine și administratorul.
El încasează, de regulă, toate frustrările”, a scris avocatul pe Facebook.

Administratorul are obligația de a îndeplini strict atribuțiile asumate contractual

Administratorul funcționează în baza unui contract de prestări servicii și are obligația de a îndeplini strict atribuțiile asumate contractual, fără a depăși sau a suplimenta aceste sarcini. La rândul lor, președintele și membrii comitetului executiv au un contract de mandat, reglementat de Codul civil și de Legea nr. 196/2018. Ei nu sunt angajații proprietarilor, ci persoane mandatate pentru atribuții clar definite, cu o răspundere juridică reală, care este adesea ignorată atunci când se stabilește nivelul indemnizațiilor.

Simplul fapt că o anumită sumă apare pe lista de plată nu oferă proprietarilor dreptul de a suna la orice oră, de a bate la ușă sub pretextul urgenței, de a adopta un comportament agresiv sau superior, de a solicita activități care nu intră în atribuțiile asumate ori de a-și neglija propriile obligații legale.

„𝐑𝐞𝐚𝐥𝐢𝐭𝐚𝐭𝐞𝐚 𝐣𝐮𝐫𝐢𝐝𝐢𝐜ă, î𝐧𝐬ă, 𝐞 𝐚𝐥𝐭𝐚:
Proprietarul 𝐍𝐔 î𝐥 𝐩𝐥ă𝐭𝐞ș𝐭𝐞 „𝐩𝐞 𝐩𝐞𝐫𝐬𝐨𝐚𝐧ă 𝐟𝐢𝐳𝐢𝐜ă” pe președinte sau administrator.
Proprietarul 𝐩𝐥ă𝐭𝐞ș𝐭𝐞 𝐒𝐄𝐑𝐕𝐈𝐂𝐈𝐈, prin intermediul asociației.
Asociația, prin organele sale de conducere, decide dacă obligațiile sunt sau nu îndeplinite.
Nu proprietarul care achită „30 de lei pe lună” și crede că asta îi dă drept de comandă.
Administratorul are contract de prestări servicii.
Face exact ce și-a asumat prin contract.
Nimic mai mult. Nimic mai puțin”, a mai scris avocatul.

Un număr tot mai mare de asociații de proprietari rămân fără președinte

În special în cazul ansamblurilor rezidențiale, practica judiciară este clară: administratorul sau cenzorul nu sunt obligați să îndeplinească toate prevederile generale ale Legii 196/2018, ci doar acele sarcini pe care și le-au asumat explicit prin contract. Legea stabilește cadrul general, însă obligațiile concrete sunt definite contractual.

Consecința acestei mentalități este una previzibilă și tot mai des întâlnită: un număr tot mai mare de asociații de proprietari rămân fără președinte, deoarece puțini sunt dispuși să accepte presiuni constante, injurii și tratament de subordonat, pe timpul și resursele proprii.

„Președintele și comitetul au contract de mandat, reglementat de Codul civil și de Legea 196/2018.
Nu sunt „angajații” proprietarilor.
Sunt mandatați pentru atribuții clare, cu răspundere juridică reală – răspundere care, ironic, este aproape mereu ignorată când se stabilește indemnizația.
Faptul că vezi o sumă pe lista de plată 𝐍𝐔 îț𝐢 𝐝ă 𝐝𝐫𝐞𝐩𝐭𝐮𝐥:
– să suni la orice oră;
– să bați la ușă oricând „că e urgent”;
– să vorbești de sus sau agresiv;
– să ceri lucruri care NU țin de atribuțiile asumate;
– să refuzi propriile tale obligații ca proprietar”, a subliniat Gelu Pușcaș.

Implicarea în viața asociației nu echivalează cu subordonarea

În acest context, avocatul subliniază că implicarea în viața asociației nu echivalează cu subordonarea, iar plata cotelor de întreținere nu justifică abuzul sau depășirea limitelor legale în relația dintre proprietari și conducerea asociației.

„Pentru cei din „rezidențiale”:
𝐩𝐫𝐚𝐜𝐭𝐢𝐜𝐚 𝐣𝐮𝐝𝐢𝐜𝐢𝐚𝐫ă 𝐞𝐬𝐭𝐞 𝐜𝐥𝐚𝐫ă – administratorul sau cenzorul nu sunt obligați să facă „tot ce scrie în Legea 196/2018”, ci 𝐝𝐨𝐚𝐫 𝐜𝐞 ș𝐢-𝐚𝐮 𝐚𝐬𝐮𝐦𝐚𝐭 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐜𝐭𝐮𝐚𝐥.
Legea stabilește cadrul. Contractul stabilește obligația concretă.
Și, pentru că replica „io te plătesc” se aude tot mai des, rezultatul e unul trist, dar previzibil:
𝐭𝐨𝐭 𝐦𝐚𝐢 𝐦𝐮𝐥𝐭𝐞 𝐚𝐬𝐨𝐜𝐢𝐚ț𝐢𝐢 𝐍𝐔 𝐦𝐚𝐢 𝐚𝐮 𝐩𝐫𝐞ș𝐞𝐝𝐢𝐧𝐭𝐞.
Pentru că nimeni nu vrea să fie înjurat, presat și tratat ca un subordonat, pe banii și timpul lui.
Implicarea NU înseamnă subordonare.
Plata NU înseamnă dreptul la abuz”, a conchis acesta.

Postarea poate fi vizualizată aici.