Impozitele pe locuințe și terenuri se schimbă din 2027. Cum va funcționa taxarea prin e-Proprietatea

România se pregătește să treacă, de la 1 ianuarie 2027, la impozitarea clădirilor și terenurilor deținute de persoanele fizice în funcție de valoarea de piață, odată cu operaționalizarea sistemului informatic e-Proprietatea. Reforma ar urma să schimbe actuala bază de calcul a taxelor locale, astfel încât două proprietăți similare ca suprafață, dar situate în zone cu valori de piață diferite, să nu mai fie impozitate după aceleași repere. Nivelul efectiv al impozitului va depinde însă și de cota stabilită de autoritățile locale.

Impozitele pe locuințe și terenuri se schimbă din 2027

Implementarea sistemului e-Proprietate este legată de jalonul 237 și de angajamentele fiscal-bugetare asumate de România. Reforma privind impozitarea proprietăților la valoarea de piață a fost eliminată în 2026 din condiționalitățile PNRR, după negocierile cu Comisia Europeană, însă România a transmis că va păstra și implementa reforma în afara acestor condiționalități. Discuțiile privind impozitarea la valoarea de piață se poartă de mai mulți ani, iar decizia a fost amânată repetat din motive politice și logistice.

Majorările taxelor locale aplicabile la începutul anului 2026 au fost prezentate de Executiv drept o etapă tranzitorie, până la operaționalizarea sistemului automat de evaluare și introducerea impozitării la valoarea de piață pentru persoanele fizice.

Principala schimbare va fi baza de calcul. În noul sistem, valoarea relevantă pentru impozitare ar urma să fie apropiată de valoarea de piață a proprietății, determinată cu ajutorul e-Proprietatea, și nu doar de reperele standard utilizate în sistemul actual.

Premierul Ilie Bolojan explica în ianuarie că obiectivul este ca, din 2027, primăriile și contribuabilii să aibă acces la un sistem în care să poată fi consultate valorile de piață ale imobilelor din fiecare localitate, diferențiate inclusiv în funcție de zonă. Sistemul ar urma să utilizeze date provenite din tranzacțiile imobiliare pentru a determina valori de piață pe localități și zone.

Calculul trebuie privit în două etape. Valoarea proprietății reprezintă baza de impozitare, iar asupra acesteia este aplicată o cotă de impozitare.

Bolojan susținea că autoritățile locale vor putea ajusta procentul de impozitare, astfel încât trecerea la valorile de piață să nu producă automat o majorare generalizată, proporțională cu creșterea bazei de calcul. Potrivit explicațiilor prezentate de premier, primăriile ar putea regla procentul astfel încât nivelul general al taxelor locale să nu difere într-o proporție generală față de 2026.

De ce va conta zona în care se află proprietatea

Una dintre consecințele noului sistem este că localizarea imobilului ar urma să capete o importanță mai mare.

Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România, APAIR, arată că reforma va lega mai strâns impozitul de valoarea reală a locuinței. În consecință, proprietățile mai valoroase pot avea o bază de impozitare mai ridicată, iar costurile asociate deținerii mai multor proprietăți ar putea crește.

Pentru proprietari, aceste schimbări ar putea influența deciziile legate de păstrarea, vânzarea sau închirierea locuințelor, în special în cazul imobilelor vechi sau al celor deținute ca investiție, potrivit APAIR.

Cum va ști statul cât valorează o proprietate

Una dintre principalele provocări ale reformei este stabilirea valorii proprietăților. Sistemul informatic prevăzut pentru e-Proprietatea trebuie să permită implementarea unui model automat de evaluare a proprietăților imobiliare.

Problema este mai complicată în localitățile în care există puține tranzacții imobiliare și, implicit, mai puține informații care pot fi folosite pentru stabilirea valorilor.

În mediul rural apar suplimentar probleme legate de cadastru și de informațiile disponibile despre construcții. În orașe, sistemul trebuie să poată surprinde diferențele dintre proprietăți aflate chiar în aceeași zonă. Un exemplu este diferența dintre un apartament situat într-un bloc vechi și unul aflat într-o construcție nouă.

Schimbarea ar putea avea efecte asupra pieței imobiliare

Economistul Adrian Negrescu avertiza la începutul anului, pentru DigiEconomic, că efectele noului mecanism ar putea depăși simpla modificare a impozitelor locale și s-ar putea transmite inclusiv în piața imobiliară.

În analiza sa, introducerea sistemului e-Proprietatea ar putea produce schimbări importante pe piața imobiliară, în condițiile în care taxele ar fi stabilite în funcție de valoarea de piață a imobilelor determinată de autorități. Economistul considera că o astfel de schimbare ar putea duce la o recalibrare a prețurilor, unele imobile putând deveni mai ieftine, iar altele putându-se scumpi dacă statul stabilește că valoarea lor este mai mare.

Negrescu aprecia că efectele sunt dificil de estimat, întrucât proprietarii ar putea reacționa la noua evaluare a imobilelor prin modificarea prețurilor de vânzare.

Un alt posibil efect indicat de economist este migrația populației din zonele centrale ale orașelor către periferii. Acest fenomen ar putea apărea în condițiile în care impozitele pentru proprietățile din zonele centrale ar putea deveni de câteva ori mai mari.

„Introducerea sistemului de taxare e-proprietatea va veni ca un adevărat seism în piața imobiliară din România. În condițiile în care taxele vor fi stabilite in functie de valoarea de piață a imobilelor – stabilită de autorități, nu este exclus să asistăm la o recalibrare a prețurilor din piață – unele imobile se vor ieftini, iar altele, probabil, cele mai multe – se vor scumpi peste noapte – dacă statul consideră că valorează mai mult, probabil vânzătorii vor crește prețurile. Efectele sunt greu de estimat din această perspectivă.

În plus, taxele în funcție de valoarea proprietății ar putea declanșa primele semne ale unui fenomen de migrație a populației dintre centrul orașelor către perferie și asta în condițiile în care impozitele din centru vor fi de câteva ori mai mari”, a explicat acesta pentru Digi.

Sistemul e-Proprietatea ar putea genera multe nemulțumiri

Pentru pensionari și persoanele cu venituri reduse, economistul considera că vânzarea unei locuințe din centrul orașului și mutarea într-un cartier mai ieftin ar putea deveni o variantă mai fezabilă în contextul creșterii taxelor locale și al costurilor cu utilitățile.

Negrescu estima, de asemenea, că sistemul e-Proprietatea ar putea genera nemulțumiri, în special dacă statul va stabili o valoare de piață a imobilelor deținute de populație care este percepută drept arbitrară. Un alt motiv de frustrare ar putea fi reprezentat de diferențele tot mai mari dintre taxele locale plătite de proprietari.

În opinia economistului, implementarea sistemului reprezintă o provocare majoră pentru autorități, având în vedere că proiectul a fost amânat în mod repetat în ultimii ani din motive logistice.

Negrescu mai arăta că, dacă se va păstra formula în care la valoarea proprietății se aplică un coeficient suplimentar în funcție de zona în care se află imobilul, taxele ar putea crește, ceea ce ar putea genera și probleme sociale.

„Pentru pensionari, pentru cei cu venituri reduse, ideea de a vinde casa din centru și a se muta într-un cartier mai ieftin va deveni tot mai fezabilă, în contextul creșterii taxelor locale și al costurilor cu utilitățile.

Cert este că sistemul e-proprietatea ar putea declanșa un uriaș val de nemulțumire în primul rând pentru că statul va anunța, de la sine putere, o valoare de piață arbitrară a imobilelor deținute de populație. Un alt motiv de frustrare va fi legat de faptul că diferențele între taxele locale plătite de oameni vor fi din ce în ce mai mari. (…) Cert este că, dacă se va merge pe actuala formulă de calcul la care să se aplice un coeficient suplimentar în funcție de zona unde se află imobilul, taxele cu siguranță vor crește, iar asta va crea și mai multe probleme sociale”, a conchis Negrescu.